文\\潘永堂
房地產是“政策市”，說的就是這個行業的閘口大小就在於房地產政策鬆緊度的調節。
但事實上，老潘走訪眾多百強房企，幾乎很少有房企能真正做到對政策趨勢的精準洞察。
比如逆週期拿地就是個偽命題，低點拿地高點賣房，幾乎就是不可能事件，的確能做到這點就不用蓋房子了；其次，每一輪城市行情起飛，老潘也有心問了當地典型開發商營銷總，他們都表示，的確沒預料到這波行情如此之快。
精準預測都是騙人的，因為變量總比不變的多，很多前提和底層邏輯也在變化。
以至於今天的樓市起伏，有點股市的感覺。
預測準，幾乎不可能！
判不準，也導致很多中小房企老闆開始索性不要宏觀週期判斷，因為一個幾百億規模的中小房企，面對一個15萬億超級大海，其實做好自己，做好產品服務和內功，也可以做大，
行業是13萬億還是16萬億，還輪不到100億、200億房企來操心；但對大房企就不一樣了，航母房企就必須向大海中航母和巨輪一樣，各種雷達和監控器都得全套和24小時監控，都力圖儘可能看清方向和趨勢，以減少風暴對航母房企的衝擊。
基於此，TOP頭部房企往往對房地產政策、行業蛋糕、行業走勢、金融面、行業集中度、系統風險等研究頗多。萬科的譚華傑，恆大研究院的任澤平、保利研究院……往往很多研究非常系統且務實，這其中，每年以敢言敢說的融創孫宏斌，雖然整體很少行業分享，但每年總有那麼幾次的“耿直髮言”。或業績會，或少數高峰論壇。
就在昨天民生銀行的不動產金融年會上，孫宏斌做了主題為《新形勢下融創中國的判斷和選擇》的演講。講了二十分鐘，但已經把房地產的未來、當下機會與風險、政策是否放鬆、未來頭部房企的機會等都做了簡單直接的判斷。
無論對錯精準，分享給大家，也是一種重要聲音！
演講者：孫宏斌
來源：民生銀行不動產金融年會，發言文字來源壹地產
判斷1：不讓經濟過度依賴房地產，或是“國策”
目前房地產政策環境，是中國經濟是否還依賴房地產？這是一個國家戰略，是一個已經上升到政治高度的國家戰略。為什麼？
這個行業太大、太重要了。
這個行業及相關行業在整個GDP中要佔到30%；
這個行業的賣地收入加上稅收收入佔整個財政收入的40%。
這個行業的貸款，佔28.9%，加上其他行業貸款，用房地產做抵押的，是50%。
所以這個行業太重要了，佔的資源已經太多了。
改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇，我們要理解這次的調控。
判斷2：“期待”調控放鬆？這不太可能
我們這三年的調控主要就是一句話，房價不能漲。
你說現在經濟壓力比較大，會不會還會怎麼樣？我覺得不會的。
四中全會已經有這樣的政 治定力了。經濟增長不需要那麼高，4%就挺好
大家記得2016年10月份限價，很多人其實是誤判了，覺得：
2017年“兩會”以後就能放開，結果沒有放開。
說十九大以後放開，結果沒有放開。
說2018年“兩會”以後放開，還是沒有放開。
一直等到今天，已經第四個年頭了，還是沒有放開。
主要是這個行業確實太重要了，要理解新形勢。
新形勢就是這次的調控，第一句話是錢不能去房地產，第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具，第三句就是“這一輪調控加上上一輪限價”，這是一個長期的行為。
這是從國家政治高度和國家戰略，所以不能有僥倖心理，這輪調控，基本上會持續很長時間。
判斷3： 16萬億規模或會保持很多年
未來房地產整體規模，原來我們說60%多，將來還要達到80%多，2030年到達70%，這個空間還是挺大的。
一個是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一個人，你身邊的10個人，肯定有5個人想要改善，肯定有一半的人想換房子。
雖然你不換也能活著，但是你都希望換！
這個行業我估計還會保持很多年
今年大概是16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。這是一點。
判斷4：房企主戰場之變：從搶增量到搶存量
行業還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變。
原來在2007年的時候，這個行業是3萬億，2008年的時候降了一點，2點幾萬億。
到了2010年的時候，是4點幾萬億，到2011年大概5萬億。
從2007年到2019年，漲了5倍。
從2011年到現在漲了3倍。
所以我們在座的開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。
但是到了現在以後，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。
從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。
回頭看，過去十年確實增量非常大，從2007年3萬億到15萬億，增加了5倍，增加了12萬億，12萬億什麼意思？就是增加的是全球汽車市場，全球汽車市場是2萬億美元。
房地產這些年好做，就是因為有那麼大增量。
判斷5：結構性風險在於“一二線城市與三四線城市”
再一個變化就是，前一輪的時候“去庫存”，可能是錯的。
因為本來一線和二線庫存就很小，這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了，然後2016年10月份限價，限的是一二線城市，強三線城市，現在已經沒什麼庫存了，所以就發現倒掛。
一二線城市通過去庫存加上限價，沒有風險，只要出來之後都搖號賣掉了。所以一二線強三線往往沒啥風險。
目前的問題就是把風險擠到了底線城市了，下面
四五線城市、五六線城市，低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，這就是結構性風險。判斷6：嚴厲組合拳調控，讓行業風險更小
今後負債總量管理情況下，想增加負債是幾乎不可能的。
這種管理下，這個行業的槓桿肯定在下降，因為你限價，把整個行業的風險定住了，把建設總量控制之後，把槓桿率降下來了，這些調控任何都是有利的。
因為我們的庫存大概都在一二線城市，我想房價漲，但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，我們好乾了，最起碼風險性小。
而且現在好就好在，現在的調控已經把
政府的期望值也調下來了。原來房價跌了，政府的地價不降，隨便出來的地價起價你算一下賬，都是虧錢的。
所以政府現在慢慢把期望值也降下來了，反過來，未來房價限價是把風險給弄好了，限負債總額讓這個行業的槓桿率降下來了，所以這個行業我覺得會更好一點。
判斷6 “品牌、產品、服務”是綜合競爭力
第一步，先是庫存，庫存有問題的話，說不上綜合競爭力。
因為房地產的庫存很麻煩。
因為掙點錢很難，虧錢特別容易。
要是掙一個億的話特別難，但是虧一個億特別容易。
因為掙錢以後一堆事，虧錢之後什麼都沒有。
所以如果庫存有問題，土地儲備佈局不對，貴了，那基本上就是別說綜合競爭能力了，問題直接變化為“能不能活著”？
第二就是品牌、產品、服務，這是個綜合競爭力。
要提高我們的綜合競爭力，還要看佈局和土儲質量，因為這個行業分兩段，一段是前面投資，後面是做產品，投資做錯了的話，做什麼產品都虧錢，所以佈局和土儲很重要。其次看產品和服務，這些都很難。然後再看持續的降低負債率，我們有一個綜合的負債率目標，希望負債總額能夠下降的不多，利潤的大幅增加、銷售額的增加，負債率很快降下來。
第三就是堅定的佈局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。
我們也一直這麼做的，有文旅、旅遊，我們文旅是國內最大的，文化我們也在做。這個是房地產+裡面的，這方面佈局就是為了將來。
因為文娛是大行業，教育是個大行業，醫療是個大行業，養老也是大行業，我們這方面的佈局主要是為了五年以後、十年以後的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩健，還是要講高質量增長。
判斷7：併購解決風險最快，銀行要支持併購
第二個建議，你要支持併購，因為併購是解決風險最最快的方法，有很多風險暴露出來，但是併購是解決風險最快的。
如果你還不了銀行的錢的話，基本上從你違約到最後你把它拍賣掉，大概平均需要四年時間，快的話需要三年時間，但是併購的話三個月或者半年就解決了，所以併購是化解行業風險的最好方法。這個行業的風險就是經濟風險，就是金融風險。所以併購是化解風險的一個手段，所以要支持併購。
不管是從額度上也好，還是併購貸也好，都要支持。
判斷8：5年後TOP5佔行業30%左右
還要支持頭部企業，為什麼？不是因為我是頭部企業，因為這個行業的頭部企業，前五名大概是18%，我估計在五年裡面，這個行業的前五名能佔到30%，為什麼？
因為每個行業，比如汽車行業中國前五名是51%，啤酒行業是73%，空調行業78%，手機行業83%，我說的就是前五名。我們這個行業，前五名是18%，所以再過五年，30%問題不大。
頭部企業對行業穩定也有好處，頭部企業我說的是前100名，所以這也是一個建議。
謝謝大家。
截至2019年10月，融創累計實現銷售約4339億，考慮到超多貨值集中11月、12月，預計融創2019年完成5500億銷售目標問題不大。
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END
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