這也會過去，比如眼下這場疫情。
這也會發生，比如融創中國、金地集團吞下的問題苦果。
這也將到來，比如房地產業的浮躁沖刷，迴歸質量力、敬畏心的本質。
春天來了，樓市的“寒冬”仍在。
疫情的蝴蝶效應，正在這個重資產、長鏈條的行業發酵。
克里監測數據顯示，27個重點城市2月售出240萬平方米，環比下降83%，同比下降77%，為歷史最大降幅。
具象到個體，即業績震盪：100家房企中，有23家單月同比降幅在20%至50%之間。
無論頭部還是成長性房企，都受到不小影響。
以一線房企中的融創中國為例，其近期發佈2月未經審核營運數據顯示，2020年2月，集團實現合同銷售金額約122.1億元，同比減少33.17%，合同銷售面積約88.9萬平方米，同比減少26.89%，合同銷售均價約人民幣13730元/平方米。
二線房企中的金地集團，情況也不樂觀。其披露的2月銷售簡報顯示，2020年2月公司實現簽約面積13.1萬平方米，同比下降60.23%；實現簽約金額29.9億元，同比下降56.82%。
值得注意的是，即使如此糟糕的表現，似乎也包含一定“水分”。
同策集團首席分析師張宏偉表示：“對於2019年12月和今年1月進行的一些交易，網籤是在2月完成的，即使是幾個月前交易的一些高價商品也沒有網籤。因此，從240萬平方米的淨標誌數據中剔除這些因素後，實際下降程度比數據更嚴重。”
不過，相比銷售寒風，火熱的資本態度更令人玩味。
從債市看，彭博統計顯示，1-2月總髮行金額約137億美元，平均發行利率約4.2%，比去年首季下降1.3個百分點。美元債發行利率也明顯下降，1-2月發行總金額約240億美元，利率約7.6%，比去年首季下降0.9%。而2月單月發行利率約6.9%，比1月份環比下降1.3%。發行利率下降，體現出資本對房地產業的充足信心。
另一方面，房企們也並非全部崩塌。比如恆大、華髮股份和綠地控股便實現了銷售規模的正增。
種種跡象看，疫情只是誘因。疫情“無差別”攻擊下，行業分化行情下，凸顯個體企業“有差別”的抗風險力。
以此來看，
融創中國、金地集團的問題，更多在於自身。融創中國VS恆大
先來看融創中國。
2020年1-2月，融創中國累計實現合同銷售金額約人民幣308.4億元，同比減少26.97%，累計合同銷售面積約224.7萬平方米，同比減少19.98%，合同銷售均價約人民幣13720元/平方米。
換言之，2020開年，作為行業四大天王（碧恆萬融）之一的融創中國已兩連降，且每況愈下。
反觀另一王者恆大，2月實現合約銷售額447.3億元，同比大增約108%，合約銷售面積513.8萬平方米，同比大增約154%，均位居行業首位。截至2月末，恆大累計實現合約銷售額853億元。2月單月和前兩月銷售情況，中國恆大均位列行業第一位。
同樣是一線龍頭，為何冰火兩重？
先來看恆大做對了什麼。
受疫情影響，恆大在2月13日實施全國樓盤網上購房，這是其2020年最引關注的動作。
恆大方面也承認：恆房通平臺網上銷售形成能買則買、能賣則賣的良好局面，對公司未來實現強勁銷售形成巨大推動作用。
尷尬的是，融創中國的轉型動作更早，2月10日就已殺入線上。按常理推斷，至少兩者應處於持平態勢。
二者成敗，在於“折扣”戰。
融創中國的線上購房，優勢是模式豐富，例如直播、VR等，折扣力度稍弱，多數在8.5折。其“2020年樂融計劃”中，8折優惠僅侷限海南一地。
恆大擁有更多真金優惠，全國613個樓盤實行7.5折行動。
說千道萬，不如黃金一片。絕大部分消費者，自然會選擇後者。
具體來看，融創合作方貝殼找房的優惠策略顯示，用戶在線上繳納99元誠意金可獲活動樓盤的閃購資格。閃購開啟後，線上繳納定金完成認購閃購最高立減10萬。融創聚惠週期間，貝殼平臺將提供滴滴打車券及5萬元購房券補貼消費者。
假設用戶獲得融創中國所有優惠，即15萬元折扣。一套價值100萬房子，用戶需花85萬元購買，恆大房子需75萬元；如果300萬元的房子，差距則是60萬元；價格越貴，恆大優勢越高。
顯然，在價格差上，融創中國缺乏競爭力，業績下滑成了自然之事。
那麼，問題來了。
為何恆大能優惠7.5折，融創中國卻做不到？
來看看其財務表現。
高負債、毛利率低 財務承壓
2019年上半年，融創中國現金儲備增至1380億元，同比上升178億元。
同期，債務淨額與資產總額比率也隨之提升，為18.9%。2018年年末，這個數字為15.2%。
負債也處高位。
還是來看“四大天王”：2019年中期，融創中國資產負債率為90.84%，碧桂園為89.33%、萬科為85.26%、中國恆大為83.55%。
不難發現，融創中國墊底，且資產負債率比中國恆大多了7.29%。擁有更強流動性的後者，自然敢於打7.5折的價格戰。
財經評論員嚴躍進表示，由於房地產業的特殊性，目前整個行業都面臨高負債情況。融創作為行業領頭羊，高速擴張的同時也需警惕債務償還高峰期時的資金壓力。企業長期處於高負債率，必然會出現極其危險信號。快速擴張市場版圖和大筆收併購，對公司的現金流勢必造成強大經營壓力和市場考驗。
再看盈利能力，融創中國也差強人意。2019年上半年，融創中國毛利率只有25.19%，萬科、恆大和碧桂園同期毛利率依次是36%、34%和27%。
拉昇到整個行業，《2019中國房企綠色信用指數TOP50報告》顯示，53家上榜房企中，有近五成上榜房企毛利率高於30%，融創中國同樣處於低位。
專家表示，在房地產業，負債高、毛利率低，往往意味著房企拿地、收購等行為十分激進。
2019買買買
事實亦是如此。
僅2019年上半年，融創中國拿地就接近2018年全年拿地額，拿地強度達到0.81。在行業“穩”字當頭的主旋律下，融創中國頗有逆勢而為的味道。
值得一提的是，董事會主席孫宏斌曾在2019年8月份的中期業績會強調，“下半年基本沒有指標。”
然話音剛落，同年10月，融創百億拿地，以40億元拿下長實集團的大連西崗項目；以20.3億元總地價拿下北京大興孫村地塊。
有數據顯示，2019年融創的新增土地儲備量價值高達1500億元，位列一線房企頭名，甚至高過了“儲備王”碧桂園。
同時，作為知名的“併購王者”，2019年融創中國也火力全開。
2019年1月，融創中國斥資125.53億元，收購泛海控股旗下武漢中央商務區股份有限公司。
2019年11月，融創中國的間接全資附屬公司以152.69億元代價，收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權。
一路買買買，資金自然承壓。
於是，2020年開啟了融資模式。
2020年1月8日，融創中國公告稱：發行2025年到期的5.4億美元6.5%優先票據，募資主要用於現有債務再融資。
換言之，這是一筆典型的“借新還舊”，說明其在將風險壓向未來。
此外，還採取配股方式獲取資金。
1月10日，融創中國發布公告，以每股42.80港元配售1.8692億股配售股份，配售股份佔本公司現有已發行股份數目的約4.20%，及經配售事項擴大後已發行股份數目的約4.03%。所得款項總額約80億港元，淨額約79.58億港元 。
銷售不利、負債壓力、毛利率低、頻頻融資，諸多問題也影響了資本態度。2020年開年以來，融創中國股價處於震盪階段。截至3月9日收盤，股價為41.2港元。
以此來看，正如上文所言，疫情是一顆試金石，催化劑。凸顯優質企業實力的同時，也暴露出裸泳者的問題底色。
這從其產品口碑的不盡人意中，可窺豹一斑。
投訴高企 違規受罰
與大多數行業一樣，房地產的“激進”與“品質”，往往是一對矛盾體。
融創中國快速擴張的同時，也收到不少用戶的投訴。
2019年12月30日，是合肥政務區融創壹號院項目最後交付的階段，但不少業主卻開始了維權。
據媒體報道，維權業主認為，當初購房合同上註明的精裝標準是5000元/平米，但據開發商公示的裝修細節和樣板房配置來計算，每平方米裝修成本在幾百至1000元左右，與購房前開發商承諾的精裝樣板房標準差距巨大，不少業主拒絕收房。
同時，有業主反映，在房屋裝修上，有牆磚貼得不整齊且間隙較大，廚房推拉門竟是玻璃膠粘合的。另外，房門、牆紙、吊頂、櫥櫃、地板等裝修細節上，也顯得粗糙，用的材料廉價不環保。
無獨有偶，“安徽公共天天315”報道，合肥的吳女士在合肥政務區的融創一號院22號樓買了一套公寓房，本來說好6月30號交房的，可是到了交房日期，卻發現大門還有破損，設施都沒有完善。小區開發商答應三十天內會予以答覆，可是時至今日，依舊沒有維修。
值得一提的是，融創中國2019年甚至出現了多起違規施工問題。
2019年12月14日，鄭州市生態環境局發佈《關於對惠濟區新城路辦事處融創項目違反管控作業及相關責任人進行追責的通報》顯示，12月13日凌晨3點，現場檢查時發現胖莊村融創項目6、7地塊項目7臺勾機違規作業，違規使用外省、外市和本市黑渣土車60餘輛，正在違反橙色預警管控清運渣土，並發現黑加油車3輛。
通報同時顯示，鑑於2019年以來市級督導組督查發現鄭州融創項目共23起嚴重問題，處罰23起，目前已立案16起，共處罰47萬，結案8起；鄭州融創項目涉及扣分問題共51起，市控塵辦依據信用評價辦法對其進行拉黑處理。
不僅房屋質量和施工問題屢遭投訴，在配套服務方面，融創中國也遭受質疑。
企查查顯示，融創服務目前牽涉的裁判文書超過1000份，其中物業服務合同糾紛就超過900份。其中2018、2019年數量居多。
對於不少國人而言，動輒百萬的房屋，寄託了全家一代甚至二三代人的夢想。面對聲聲投訴，顯然這在摩擦消費者的利益線，有損融創龍頭形象的同時，更與孫宏斌致力“中國家庭美好生活整合服務商”的願景相悖。
夢想與根基 是否會再掉隊？
再來看金地集團。
所謂無巧不成書。現任“四大天王”中，與碧桂園、恆大、萬科相比，融創中國毛利最低、負債最高。
而作為上一屆“四天王”招保萬金（(即招商蛇口、保利地產、萬科地產、金地集團）之一，金地集團的狀態，也不樂觀。
數據顯示，金地集團2020年1-2月公司累計實現簽約面積74.5萬平方米，同比下降5.89%；累計實現簽約金額152.4億元，同比下降13.20%。
與融創中國類似，金地集團在2019年同樣是一位擴張“逆行者”。
僅2019年上半年，金地集團就獲取了46宗土地，總投資額約554億元，權益投資額298億元，權益金額佔比約54%；公司新拓展了土地儲備約675萬平方米，其中權益儲備約399萬平方米，權益面積佔比約59%。
這也導致其淨負債率攀升至78%，是近五年來最高水平，也直逼80%的行業紅線。
總負債上，截至2019年9月底，金地集團的總負債2458.36億元，與2018年底數據相比增加340億元。
更嚴重的是，糟糕的現金流也侵蝕了償債能力。2016-2019年前三季度，金地集團經營活動現金流量淨額分別為170.82億元、-69.89億元、-18.28億元和-2.71億元，均為負值。
在此背景下，金地也走上了“借新還舊”的道路。
2月11日，據上交所消息，金地集團公開發行2020年公司債券獲上交所受理。此次金地集團發行債券的品種為“小公募”，擬發行金額110億元，期限不超20年(含20年)，可為單一期限品種，也可為多種期限的混合品種。據瞭解，債券募資用途，擬用於償還公司到期債務或到期/回售的公司債券。
在房屋質量問題上，金地集團也“不落下風”。
據央視新聞報道，2019年12月，在浙江義烏，金地旗下在建樓盤“西江雅苑”被業主投訴存在“樑柱輕輕一摳，混凝土就會掉落”、“天花板、牆壁、露臺、飄窗等處有不同程度開裂”的情況，因此，業主質疑開發商在工程建設過程中存在偷工減料、監管不力等問題及安全隱患。
諸多隱憂，考量著金地的速度路徑與規模打法。
金地集團董事長凌克曾言，住宅要做，辦公樓要做，出租公寓也要做，全部都要做。而辦公樓可以分為兩種，一種是純粹辦公樓，另一種是產業辦公樓。未來金地要做到全世界。
不難發現，作為曾經的一線王者，金地集團仍有恢復昔日榮光的信心與決心。
夢想足夠大，問題在於，根基如何？忽視了產品力打磨、漠視風險隱患，是否會有再次掉隊的可能呢？
疫情警鐘 新路與老路
一場大疫，讓不少行業按下了調整鍵、暫停鍵。
這未嘗不是一件好事。
一直以來，高負債、高週轉、高槓杆，是房地產業的通病。而龐大市場、高額利潤，讓不少房企在利益裹挾中“矇眼”狂奔。輕視修煉內功、忽視現金流、在三高之下危險走鋼絲。演繹著一幕幕短利狂歡，也堆積著種種亂象風險。
規模、速度不等於核心競爭力。中國經濟已從規模擴張向質量提升轉變，這是全產業的風向標。而此次疫情帶來的行業洗牌，更加快了風格切換速度。一味粗放經營，忽視風控、品控內功，無論疫情是否出現，這樣的企業乃至產業也必將行之不遠。
而融創中國，金地集團“一路狂奔”後的疲態、困境，也即是例證。
對二者來說，糟糕業績，未嘗不是件好事。疫情打亂了往期節奏，雖讓其一時業績受損，但更似一場及時雨，可趁機沖刷浮躁、虛假，迴歸行業本質。
也基於此，對孫宏斌和凌克來說，除了消除疫情後的長尾效應，恐怕也要換一種根本打法。
畢竟，監管層已表達了態度。
2月25日，在銀保監會通氣會上，銀保監會首席風險官、新聞發言人肖遠企表示：房地產金融政策尚未作出調整。銀保監會將會對房地產融資情況進行監測，動態掌握最新情況，但這是在堅持房地產金融政策大框架下采取的適當調整。
此外，2月20日，LPR利率如期下降，其中一年期品種降10BP，而與房貸利率直接相關的五年期品種降幅僅5BP。長短期非對稱式的下降，這說明疫情下的穩經濟，只限定於實體經濟，“房住不炒”的信念仍在強化。
種種跡象說明，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，是政策底線。期待疫情影響而大鬆口子的想法，很可能只是一廂情願。
也基於此，正在品嚐苦果的兩者，前路也並非坦途。
疫情，是一次可貴警鐘，更是一次審視自我、查漏補缺、精進發展的機會。呼喚整個行業迴歸產品心、敬畏心，走一條精耕細作、質量為先、價值為先的新大路上。
問題在於，這能為融創中國、金地集團，乃至孫宏斌、凌克帶來多少思考、轉型改變呢？
疫情終將過去，樓市“小陽春”隨時都有可能來臨。
中信建投分析師竺勁，疫情對需求影響只是推遲，而不是消除，預計未來隨著疫情逐步得到控制，需求終會釋放。
市場回暖，是否會讓兩者好了傷疤忘了疼，甚至再啟風險狂奔路徑？
新路、老路，一切都在路上，銠財將持續關注。
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