今天我們要說到的不是教你如何買房，而是教你如何拿房屋抵押貸款。
房屋抵押貸款的定義
首先我們需要先明確一下房屋抵押貸款的定義，這個和我們平時說的購房貸款是不一樣的。房屋抵押貸款實際上是用客戶已有的房產且已取得獨立產權的房產來向銀行進行抵押貸款，有區別於二手房住宅的抵押貸款，或者說一手樓的抵押貸款，這種是在客戶即將要取得產權的情況下進行的貸款。
房產抵押貸款辦理條件
1、貸款用途：用於支持個人購買住房以及循環使用貸款。
2、貸款對象：年滿18歲，具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。
3、貸款條件：
(1)有合法的身份；
(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
(3)有合法有效的購房合同；
(4)以新購住房作高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；
(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款餘額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保；
(7)貸款銀行規定的其他條件。
4、貸款額度：高不超過所購住房價格的70%；
5、貸款期限：一般長為30年。以新購住房作高額抵押的，有效期間起始日為《個人住房借款合同》簽訂日的前一日;將原在建設銀行的住房抵押貸款轉為高額抵押貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發放日的前一日；
6、貸款利率：貸款利率同個人住房貸款利率。
辦理房產抵押貸款流程
1、 貸款申請
借款人向金融機構提出貸款用途、金額及年限時間。如果貸款申請符合此金融機構的貸款範疇，接著就需要準備相應的資料。
2、準備貸款資料
如果是個人房屋抵押貸款，需要提供本人及配偶身份證、戶口薄、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明、房屋所有權證。
如果是企業需要抵押房產，所需要提供的材料有：企業營業三證、開戶許可證、企業章程、企業驗資報告、購銷合同，近六個月的流水、去年的年度財務報表和近半年的財務報表、資產證明（會根據不同的銀行有不同的材料提供）。
3、看房評估
提交以上材料後，銀行根據所提交的材料要對抵押的房產進行實地勘察、評估。每個環節都是房產抵押貸款流程中重要的一環，此環節直接決定著你的房屋抵押貸款的額度，一般來說，這次評估和市場價格會有一定的出入，因為評估機構會考慮多重因素。
4、報批貸款
將審貸資料還有評估報告或勘估意見書報送至銀行進行審批。此時貸款客戶一定要注意，把的資料準備齊全，如果到時候有缺少的會影響貸款進度。
5、借款合同公證
借款人級抵押人填寫借款合同及相關文件、簽字、蓋手印，由公證人員對其進行公證。
6、抵押登記手續
銀行憑房屋權證和借款合同公證書到查拳出辦理抵押登記手續。
怎樣辦理房產抵押貸款最划算
在辦理房產抵押貸款時很多人都會想最大程度的降低貸款成本，獲得更高額度的貸款。那麼到底怎樣辦理房產抵押貸款才最划算呢？
1、篩選利率最低的銀行辦理房產抵押貸款
辦理房產抵押貸款其實很簡單，通過“貨比三家”的方式就可以篩選出來利率最低的合適你的銀行。
但很多人又會問了，那麼多銀行，每家銀行利率又都不同，篩選起來費時費力，對於急用錢以及“怕麻煩”的人來說，這一步就會走得很艱難了。
其實對於急用錢的這類人而言，是可以通過諮詢專業的第三方擔保公司的。那麼這個目的就不難達到了，專業的人做專業的事，一定能用最快的效率幫你解決問題。當然，這只是我個人的建議而已。
2、在辦理抵押房產貸款時，選擇最佳的調息方式
當出現了利率不斷下降的趨勢時，如果你選擇的是短期貸款，那麼建議在辦理房產抵押貸款時選擇按月調息，這樣在不斷降息的情況下，你在次月就能享受到最新的降息優惠，達到節省貸款成本的目的。
但如果你選擇的是較長的貸款期限（五到十年），那建議眼光放長遠一點，選擇按年調息，因為在接下來漫長的還款期內，可能出現的變數太多了，而央行調整利率屬於大概率事件，如果出現利率上調，那也是次年一月才開始執行，相對而言這樣的選擇也許就是保險的了。
3、選擇最合適自己的房產抵押貸款的還款方式
房產抵押貸款的還款方式主要分為兩種，等額本金還款以及等額本息還款。
等額本金還款是一種把貸款本金平均分攤到每個還款期，利息根據本金逐漸減少而遞減。利息方面，總利息算起來相對也是比較划算的。但對於貸款人來說，前期還款壓力較大。
等額本息還款是把貸款本金和總利息的總和平均分攤到每個還款期，每個月還款金額是一樣的，對於貸款人來說，還款壓力不會太大。但利息方面，總利息算下來會比等額本金還款法多點。
所以，經濟能力較好的貸款人在能負擔的前提下，不妨選擇等額本金還款。而經濟條件一般，收入均與的貸款人，就選擇等額本息還款吧，因為這樣相對而言壓力沒那麼大。
當然，辦理房產抵押貸款時，大家如果想要達到利益最大化，也是可以選擇諮詢專業的第三方擔保機構，由其為你匹配出最佳的貸款方案來選擇。
辦理房產抵押貸款注意事項
2、在提供的婚姻關係證明書中，有離婚情況的，需要提交離婚協議書或法院判決書；如果離婚後單身，則需要提供離婚後未再婚證明；
3、需要明確貸款用途。和銀行進行房屋抵押貸款所取得的這筆錢的用處是受到銀行約束的，並不是說你拿房產進行了抵押，這筆錢你想怎麼使用都可以；法律明確規定了，房屋抵押貸款所得到的金額是不得用於炒股或炒房等投資方向，款項要做到專款專用，抵押貸款一般用於裝修、留學、購買家庭大額耐用消費品等消費項目；並且此款項受到銀行以及監督機構的監督，如果中途發現這個房屋抵押貸款所撥的款項有用作他用的話，銀行是有權利隨時對貸款進行收回。
4、沒有還清貸款的房子，是無法申請抵押貸款的。也就是說，如果房子還處於按揭狀態中，該房的抵押權其實就在銀行手中，雖然借款人擁有使用權，但是不具備完全產權，所以不能再次申請抵押。
5、小產權房不具備房產抵押貸款交易的權利的。這是因為小產權房實為無產權，如遇政策性用地規劃就面臨灰飛煙滅的可能，因此金融機構不予對該類房產抵押貸款。
6、和普通貸款是相同的，房屋抵押貸款是會受到個人信用的很大限制。就是說，個人信用記錄是反饋以往對還款意願的有效表達，如果個人記錄上有不太好的方面，即使你的房屋本身的資質沒問題，也很難拿到銀行的撥款。
10類房子是不可用作住房抵押貸款
房產抵押是一種很好的貸款方式，但是在進行房屋抵押貸款的時候，並不是有房子就可以進行房屋抵押貸款，以下10類房子是不可用作住房抵押貸款的：
1、房齡太久、面積過小的二手房
銀行對於二手房抵押貸款的條件是苛刻的，各個銀行對二手房抵押貸款的條件並不太相同，大部分的限制還是在房齡和麵積上。一般房齡在20年以上,50平方米以下的二手房,許多銀行是不予放貸的。
2、權屬有爭議的房子
權屬有爭議、被依法查封、扣押、監管等。這裡有個比較特別的情況需要強調一下：
如果是夫妻或朋友房產共有的情況下，單方面能否對房屋進行房產抵押貸款？
在法律上建議，如果是按份共有人以其名下共有財產當中所享有的份額進行設定抵押的，這個抵押一般會認定為有效的；如果是按份共有人以共有財產進行抵押，未經其他共有人同意的，這個抵押往往是無效的；但是法律上還有另外一個規定，如果其他共有人知道或者應該知道，而未提出異議的，會視為默許同意，這個抵押是有效的。根據婚姻法的解釋，夫妻雙方如果因為日常生活需要，對其共同財產進行抵押處理等決定的，夫妻雙方應該協商而取得一致意見，而他人或者作為善意第三人是有理由相信這個抵押行為是夫妻雙方共同意思表達，而另一方不得以不同意或者不知道為由來對抗善意第三人。
3、未結清貸款的房子
法律規定不得2家銀行獲同一所房屋的他項權。即抵押款的房產必須是沒有任何抵押且無貸款的房產。如果是有抵押的房產或者此房產正處於按揭狀態當中，銀行已經擁有此房產的他項權利，借款人再對此房產進行抵押，銀行不是允許的。因為兩家銀行無法同時擁有一處房產的他項權利，為此借款人不能夠使用抵押消費向銀行申請貸款。
4、違章建築
違章或臨時的建築物是不能用於抵押貸款的。
5、部分已購公房
已購公房中有兩種情況不能辦理抵押款，一種是無法提供購房合同或購房協議的已購公房，因為如果在購房合同中有原單位有優先購買權的條款，銀行無法取得他項權利，所以銀行也無法操作此套房產的抵押款；另一種是已購公房中不能提供央產房上市證明的央產房，因為這樣的房產不能夠上市進行交易，也就無法操作該項業務。
6、未取得房產證的小產權房
對於小產權房產，如果居住人沒有取得房產證的話，對房產只有使用權而沒所有權，沒有取得此套房產的產權證書，小產權房實為無產權，如遇政策性用地規劃就面臨灰飛煙滅的可能，所以這類房產就不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押款，比如農村自建房。
7、未滿5年的經濟適用房
回遷房是政府保障性住房之一，一般按經濟適用房管理，或者其房屋性質歸屬於經濟適用房。根據國家的政策，未滿五年的經濟適用房是不允許上市交易的，銀行無法取得他項權利證，同樣無法辦理抵押款。
8、文物保護建築
列入文物保護建築和具有重要紀念意義的建築物都不得用於房屋抵押。
9、拆遷範圍內的房子
比如說房子上有“拆”字的，依法列入拆遷範圍的房屋不得用於抵押。
10、公益用途房屋
最後補充一點，除了以上幾種房產不可用於房屋抵押貸款，還有一種受到一定限制的房產，即享有國家優惠政策購買的房產，通常不能夠用來全額抵押，其抵押額度以房地產權益人可以處分或者收益的份額比例為限。
房產抵押貸款可以一時間獲得大量的現金，但是我們也要遵守規則按時還款，才能避免一些不必要的麻煩。
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