西宁越州国际广场烂尾楼盘
中房报记者 向军 西宁报道
炎热的夏季，一场大雨过后依然是云雾覆盖，西部重镇西宁特殊的地理环境，清新凉爽的气候给人犹如进入后秋的感觉。7月19日，中国房地产报记者来到西宁市越州国际广场楼盘现场，这个矗立在建国南大街与夏都大街交会处西北角的中途停建房地产开发项目，虽然一座座高楼耸立着，却掩饰不住其烂尾的命运。
记者看到，营销中心的大门上留下的多层封条痕迹，其实，项目已被“西宁市中级人民法院”及“西宁市住房保障和房产管理局”查封，人去楼空。
一场合作，变成“连环套”
西宁越州国际广场营销部玻璃门上封条及张贴整改通知书
越州国际广场的事情，得从建国南路A片区危旧房改造项目说起。
公开资料显示，由青海越州房地产开发有限公司开发建设的 “越州国际广场”，即建国南路A片区危旧房改造项目，总占地120375.1平方米（约合180.56亩），规划建筑面积65万平方米,其中住宅49万平方米，总投资约25亿元。项目由5个项目部负责完成，统一规划，分期建设。
按照计划，首期开发住宅为6栋(1-6号楼)，施工日期为2011年5月至2013年6月全部竣工，入住时间为2013年12月30日；但2015年年底停工，直至今日也未能交房入住。
时间要追溯到2009年，当年6月2日，西宁市城乡规划建设局审批了“建国南路A片区危旧房改造项目”，其中内含位于大众街地段中的大众街与瓦窑沟口交界处及大众街与共和路交界处地块商住楼建设项目（越州国际广场）。
2009年10月10日，西宁市发改委向西宁市房产局下达《关于将建国南路A片区建设项目列入危旧房改造计划的批复》（简称“批复”），该批复中载明项目名称为建国南路A片区危旧房改造；建设单位为青海越州房地产开发有限公司（简称“越州公司”），以及位置四至等内容。
2011年3月17日，西宁市国土资源局与越州公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定由越州公司出让取得建国路A片区国有建设用地使用权，用途为商务金融用地和普通商品住房用地。
越州公司先后拿到该块土地的规划、立项、出让合同后，所面临的就是缴纳土地出让金、拆迁补偿、开发建设等问题，但是拆迁、建设等所需庞大的资金从何而来？
事实上，越州公司为开发该项目早有准备，于2009年4月8日成立越州公司第一分公司（简称“越州公司第一分公司”），2011年8月26日越州公司向西宁市工商局城中分局申请注销越州公司第一分公司，2011年9月23日越州公司第一分公司登记注销。
就在越州公司注销越州公司第一分公司的同一天，即2011年9月23日，越州公司（甲方）与乙方邵亭方（越州第一分公司负责人）签订了《房地产项目合作开发协议书》（简称“9•23协议”），协议载明乙方是由四川德臻房地产开发有限公司和中祺建设有限公司联合与越州公司第一分公司合作组建项目公司。协议约定就越州公司“建国南路A片区危旧房改造项目（越州国际广场）”的商住楼进行合作开发。
越州国际广场烂尾楼裸露的钢筋已是锈迹斑斑
9•23协议还约定：越州公司确定由韩志明、邵亭方为越州公司全权代表，乙方确定由邵亭方和郑亚军为乙方全权代表设立越州公司第一分公司，全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。
甲方代表负责项目的外部协调工作和项目建设手续的办理，乙方代表负责项目的拆迁、建设、越州公司第一分公司人员组建、第一分公司管理等具体组织实施工作。
协议还约定，乙方向甲方支付合作保证金2000万元：甲乙双方签订框架协议10个工作日内，乙方向甲方支付1000万元。协议签订后30个工作日内乙方向甲方支付1000万元。上述保证金在合作项目最终结算时从甲方应分得的净利润分配额中扣减。协议还就甲乙双方各自负责事项、合作项目的费用及分担（5：5比例）、利润及风险承担（5：5比例）、违约责任等作了约定。协议由越州公司作为甲方盖章并有其法定代表人韩志明签字；邵亭方在乙方法定代表人处签字，郑亚军在委托代理人处签字。
2011年9月22日和10月17日，青海德臻法定代表人孙焕让其妻张剑文向邵亭方汇款3笔合计1300万元。
2011年9月，郑亚军向邵亭方付款200万元。
孙焕于2012年6月29日和7月5日向越州公司法定代表人韩志明转款两笔合计300万元。
2012年8月23日德臻公司向越州公司付款200万元。自此，越州公司及其法定代表人韩志明第一笔“融资”2000万元收入囊中。
2011年10月27日，邵亭方、郑亚军、孙焕等人就项目开发筹备成立青海德臻公司相关事宜；一致同意在西宁市成立青海德臻房地产开发有限公司（暂定名），股东由孙焕、王志贤和郑亚军3人组成。2012年3月25日，越州公司下发文件成立大众街项目部，项目负责人为郑亚军。
2012年8月3日青海德臻房地产开发有限公司（简称“青海德臻公司”）成立，注册资本1000万元，实缴资本200万元。股东为孙焕和郑亚军，孙焕为法定代表人。经营范围包括房地产开发、地产项目投资、房屋销售代理、旅游资源开发与运营和酒店管理。
值得注意的是，青海德臻公司成立与越州公司、越州第一分公司在法律上不具有任何关联性，况且越州公司第一分公司已被注销。
经梳理发现，从9•23协议签订形式和约定内容上看，在“立协议人”一项中约定甲方为越州公司，乙方为邵亭方（越州公司第一分公司负责人）。同时，该协议又在1.1条约定乙方是由四川德臻房地产开发有限公司和中祺建设有限公司联合与越州第一分公司（已注销）合作组建的项目公司。
以上内容还表明9•23协议约定的“乙方”应为由邵亭方代表的越州公司第一分公司。但越州公司和邵亭方明知越州公司第一分公司在9•23协议签订当日即已注销，之后越州公司及各方亦未再重新成立越州公司第一分公司。9•23协议中约定的最高权力机构越州公司第一分公司实际已并不存在。显然，“越州公司和邵亭方签订此协议目的，在于招来孙焕、郑亚军等他方就所涉房地产项目进行投资合作开发。”
而青海德臻公司是由孙焕和郑亚军出资设立，而非合同约定的四川德臻房地产开发有限公司和中祺建设有限公司联合与越州第一分公司合作组建的项目公司。
所以，由张剑文等数次汇给邵亭方和越州公司法定代表人韩志明及越州公司款项共计2000万元。青海德臻公司只有投资义务，并不享有任何分红的权益，至少在法律层面上得不到有效保护。青海德臻公司如梦初醒，发现这一离奇的“合作开发”背后，竟是一套完整的“套”路，但已为时已晚。
因此，青海德臻公司只能寻求司法保护。2014年7月，青海德臻置业有限公司以青海越州房地产开发有限公司、邵亭方合资、合作开发房地产合同纠纷向青海省高级人民法院提起民事诉讼，请求返还2000万元保证金并承担相关费用。历经青海省高级人民法院一审、最高人民法院终审判决及最高人民法院再审裁定，长达2年多的诉讼纷争，尘埃落定，终审判令越州公司应予返还青海德臻缴纳的款额。但后续执行并不如意。
未经招标再转包 监管失控无力
越州国际广场项目工地停运的工程设备及材料
越州公司与青海德臻公司深陷司法纠纷之时，越州公司以基本雷同的手法，寻觅到另一个“合作”伙伴。
2015年11月4日，越州公司与青海宝嘉房地产开发有限责任公司（简称“宝嘉公司”）签订《合作开发房地产项目合同》，约定越州公司与宝嘉公司合作开发建国路A片区危房改造项目，越州公司以项目和前期费用投入作为入股，占40%股份，宝嘉公司以技术和融资后期项目所需要的全部资金投入作为入股进行合作，占60%股份；宝嘉公司对该项目一切事务有绝对的独办权，包括设计、规划、营销策划、工程建设、楼盘销售等事项。
2015年11月23日，双方又签订补充协议，约定宝嘉公司负责合作项目融资7亿元，2015年12月25日前到资5亿元，如果宝嘉公司在规定时间内融资不到位，双方签订的合作合同自动失效。
此前的2015年11月17日，宝嘉公司将该项目转包给江苏圣丰建设有限公司（简称“圣丰公司”），并签订《建筑施工合同书》，约定圣丰公司承包建国南路A片区危旧房改造项目，暂定于2016年4月10日进场，合同价款44000万元（以实际结算为准），圣丰公司在约定时间内分期交纳工程保证金1000万元。
对于注册资金仅仅1000万元，且未有开发资质的宝嘉公司，在认缴出资均未实缴到位情况下，还要履约完成7亿元的融资，这个局面只能“借米下锅”。
因宝嘉公司未按约履行承诺书中约定的义务，导致纠纷产生。
2017年9月19日，青海省西宁市中级人民法院作出（2017）青01民初109号民事判决认定，宝嘉公司未取得涉案项目的开发权，经越州公司委托，与圣丰公司签订施工合同，“且该项目系危旧房改造项目，关系到社会公共利益”，根据《中华人民共和国招标投标法》第三条的规定，必须进行招标，而该项目在未经招标的前提下，宝嘉公司与圣丰公司签订的《建筑施工合同书》，违反了法律的强制性规定，属无效合同。
鉴于圣丰公司作为具有房屋建筑施工资质的企业，明知涉案项目未经招标而与宝嘉公司签订施工合同，对于合同无效存在过错。且越州公司对于该合同无效产生的法律后果，应承担连带责任。
越州国际广场营销中心大门紧闭已被查封冻结
“房地产开发商必须具备一定的实力，房地产行业是资金密集型和社会资源密集型，需要雄厚的资金实力或者融资能力，包括硬实力和软实力。除了能够打造品牌文化、资本运作、经营管理等软实力外，最主要的就是硬实力，简单地说应有相应的开发资质及专业团队，还要有足够的资金支撑，一个开发建设项目少则几万平方米，多则几百万、甚至上千万平方米的建筑面积，先期要有支付拆迁补偿、土地出让及其先期建设等巨额投入；哪怕预售一套房，就必须按时交付房子。况且，绝大部分都是分期借贷购房者，除首付外，尚有50%—80%的余款需要更长时间才能慢慢回笼到位。”一位接近青海越州房地产开发有限公司的专业人士说。
他告诉记者，具体到越州国际广场项目的开发商来说，一是没有足够的资金实力，以各种变相手法“合作”非法承包、转包，收取保证金、垫资工程款等“融资”。二是经营管理开发混乱，不依法招投标，发包给无建筑资质的公司及个人，最后导致项目烂尾、债务缠身的结局。除了青海越州公司自身原因，监管部门严重缺失监督管理也是造成这种局面的原因之一。“这个项目位于西宁市城东区黄金核心地段，属西宁市区三大商圈之一，房价又高又好卖，实在惋惜。”
债权资产竞价转让几乎无人问津
透过越州国际广场营销部内沙盘及其设施台面地面已是尘灰覆盖人去楼空
2018年5月18日，中国长城资产管理股份有限公司甘肃分公司（简称“中国长城甘肃分公司”）发布对青海越州房地产开发有限公司债权资产营销公告；2018年6月13日，中国长城甘肃分公司发布对青海越州房地产开发有限公司债权资产竞价转让的公告。
上述公告显示，青海越州公司债权总额85,720,061.92元。
据中国长城甘肃分公司相关负责人介绍，目前，债务人青海越州公司对中国长城的债权并未履行，但竞标转让抵押担保资产已经结束，因为通过公开竞价转让方式对外出让的公司的债权，报名参与只有一家，不符合竞争条件，已经取消了竞价流程，只能以直接营销的方式进行。青海越州公司及青海省绒业(集团)有限公司现有资产也就是土地、厂房、设备及其无形财产，所属资产涉及多种因素，基本无法变现。青海越州公司虽具有房地产2级开发资质，出现目前困境主要是家族式企业管理模式，家庭成员多有参与其中，在资本运作及其资本管理及经营中相当混乱。债务人青海越州公司，担保公司青海省绒业(集团)有限公司及其法定代表人韩志明，由于拒不执行发生法律效力裁判文书，已被法院列入“老赖”名单，被强制限制其高消费。
另据知情人介绍，青海越州公司对外负债有4亿多元，总资产20多亿元，该企业经营管理不善处于停滞状态。即便有可预售房产但已经被西宁市房产局托管了，再说该项目涉及旧危房改造，由于青海越州公司资金链断裂，基本没有维持经营下去的能力，政府托管也主要考虑对拆迁户安置等民生问题，对青海越州公司销售房产进行了实质性限制，西宁市房产局负责管理，但对青海越州公司所欠债务不在托管范围。
西宁市房产局相关人士则表示，青海越州公司开发的越州国际广场没有被托管，关于青海越州公司抵押担保中国长城公司债权问题，可与中国长城公司联系，按照规定办理，西宁市房产局不予置评。
为了进一步核实越州国际广场开发建设项目上述相关问题，记者多方与青海越州公司及其法定代表人韩志明联系，没有获得其任何信息。
但是，中国房地产报记者在越州国际广场营销中心调查时发现，该营销中心大门上除了张贴有西宁市中级人民法院封条及债权公告条外，也有西宁市住房保障和房产管理局张贴的封条，及西宁市住房保障和房产管理局的行政责令限期整改通知书。
该通知书显示，4月16日，经查青海越州公司开发的越州国际广场18#、19#、20#楼未取得商品房预售许可证，行为违反了《西宁市城市房地产交易管理条例》《城市商品房预售管理办法》相关要求，现责令你公司停止售房行为并进行整改。
同时，若还在越州国际广场18#、19#、20#楼认筹、认购、订购的购房人，可至西宁市住房保障和房产管理局房产市场监管处或行政执法处进行登记。
这足以说明，青海越州公司开发的越州国际广场项目被托管之说并不是空穴来风。但仅以“托管”来解决安置问题，也是权宜之计，面对这个棘手的烂尾项目，要让其彻底走出困局，并非易事。
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