最近，天津市有幾個“新”板塊要動了！
近日，天津市規劃局公佈了幾個板塊的最新規劃。分別為：海河中游西片區、港辛片區、新城片區中的幾個單元。
從地理位置來說，這幾個單元全部位列天津大道沿線。可以預見，“天津大道”要動起來了。
1
天津地鐵新房的現狀
“跟著地鐵買房”，這算是一句至理名言吧。暫不說遠年規劃，且說目前已建成或通車的地鐵。
對於剛需來說，環內地鐵新房很少，且價格不低，自是不必考慮，唯有放眼環外地鐵的“末梢神經”。
這些地鐵“末梢”板塊，對於剛需來說，或多或少都存在一定的購房阻礙。要麼價格高、要麼沒房、要麼配套跟不上。目前來看，5號線和3號線兩端的板塊性價比還相對較高。
除了這2條地鐵線，還有近期正在推進的地鐵1號線東延線。與地鐵1號線東延線“捆綁”的即是天津大道沿線。
天津大道發展也有幾年了，西側連接大沽南路，東側通往濱海新區，沿線新房距離東延線不到1公里，這裡或將成為剛需置業的一個價值新窪地。
天津大道沿線目前也是在做“填空題”。雙港、辛莊、海教園、鹹水沽已經發展的很成熟了，不過天津大道沿線還有2個區域此前沒有動靜，此次天津規劃局公佈新規劃，將天津大道沿線“補齊”了。
2
海河中游西片區
天津市規劃局公佈了《津南區海河中游西片區12p-02-01單元》（韻海路以西、辛沽道以南地塊）控制性詳細規劃修改》。
目前該地塊的道路都屬於規劃道路，場地現狀還沒有按照規劃劃分出地塊。地塊位置大致位於金地格林世界以北。
從衛星圖中可以看出，地塊目前現狀未清平，還是集中了不少產業。但從規劃圖來看，未來這裡並沒有產業用地，因此現有產業也都將面臨拆遷。
比如天津市捷達土方機械施工公司、天順不鏽鋼製品廠、天津市凱翔翰佰機電設備有限公司等。
此次公佈規劃的地塊面積不大，但很重要的是地鐵1號線東延線李樓站剛好在地塊邊緣，未來該地塊內的住宅是名副其實的地鐵房。
根據規劃來看，地塊內共規劃3塊住宅用地，其中有1塊體量稍小，分別位於地塊的北端和南端。此外還規劃有1所中學和一部分商業用地。
該地塊整體建築密度較小，除了住宅、商業、學校以外，其餘位置大部分規劃為公園用地、防護綠地、廣場用地，在地塊中心位置還規劃有一處停車場，未來可以與地鐵進行交通接駁，比較方便。
李樓地塊西側跨過外環線就是河西區，南側跨過天津大道就是津南區的辛莊，這個地塊屬於貼著外環線邊上的地鐵貫通區，位置相當不錯了。
現在想在外環線附近找到一個屬於地鐵上蓋，而且地鐵都已經修的差不多的板塊基本沒有了，這個地塊將來也是非常稀缺的。
周邊的房價確實也不低，新房不多，基本都屬於尾盤狀態了，板塊新房接近空白狀態。
次新房有金地格林世界、金地三十峰、首創暖山，高層均價約21000元/平米，洋房均價約23000元/平米。
如果按照三價聯控來定價，未來該地塊價格將與辛莊的新房差不多，高層20000元/平米左右，但地塊內有地鐵，性價比更高一些。
3
港辛片區
天津市規劃局公佈了《津南區港辛片區12p-01-01單元第二街坊控制性詳細規劃修改》方案。
該地塊位於天津大道以南，拱泥河以西，首創暖山以北，與李樓地塊相距不遠，天津市海河醫院坐落在此地塊內。
目前地塊內，除了海河醫院以外，現場基本清平 ，而海河醫院將維持原狀。從規劃圖可見，延天津大道和洪泥河一側都規劃有綠化帶，這對於未來的居住環境是非常利好的，既隔音、隔風沙，也美觀了城市界面。
地塊內共規劃有2塊面積較大的居住用地，分別位於梨雙路的東西兩側。
其中1號居住用地南側規劃有一塊小面積的商業用地，將來會作為社區商業配套補充；2號居住用地中規劃有1處菜市場，在地塊的最南側規劃了一塊麵積較小的預留用地，未來肯有可能會建成幼兒園。
在2號居住用地的東側規劃有1所小學、商業用地、公園綠地；白萬路東側規劃為商業用地，同時還有社區養老院、老年人服務中心。
此外，在海河醫院北側也規劃有一小塊商業用地。
住宅、學校、醫院、商業在地塊內都規劃齊全了，未來這裡更適合老齡化改善居住。
4
新城片區
天津市規劃局公佈了《津南區新城片區12p-04-05單元控制性詳細規劃修改》方案。
該地塊位於天津大道以南，雙橋河以西，藍光雍錦香頌以東。距離雙橋河站直線距離不到1公里。
根據規劃來看，地塊規劃了大面積的居住用地，輔以少量的商業用地，同時還包括一些教育和公共設施用地。
這個板塊目前來說，除了一些現有住房以外，基本都處於空白，是一個待開發的區域，此次規劃已出，板塊雛形清晰可見，居住、商業、教育全具備。
具體來說，
現有的住房仍會保留，不會拆遷。在此基礎上又增加了約12塊住宅用地、9塊商業用地以及8塊教育用地。為了方便識別，我們將地塊分為12個單元。
1單元靠近天津大道一側規劃為2塊居住用地、1個幼兒園和1所
小學，中間位置也規劃了1塊居住用地，同時還有1塊道路和交通用地、1塊公共管理與公共服務設施用地，未來將建成停車場、社區體育運動場、公安派出所。最南側規劃為2塊商業用地。1單元內現場已基本清平，但還有榮江大酒店、天津宏恩電子有限公司、季和玻璃製品公司，未來都將面臨拆遷。
2單元靠近天津大道一側規劃為1塊面積較大的居住用地和1個幼兒園，最南側規劃有1個停車場和2塊商業用地。
2單元內還有很多產業未未拆遷，包括津南門窗廠、天津市富源包裝製品有限公司、津南區基美信淨化節能設備廠等。
3單元目前已有欣達西里、王莊欣達公寓2個居住區，此外，北側靠近天津大道處還規劃為1塊
居住用地。4、5單元位置是目前地塊內產業最多的地方，也意味著是未來拆遷面積最大的地方。單元內現有天津市獅美機械製造有限公司、錢豐順達汽車修理廠、成銘自行車業公司、東方暖通公司、北方鍋爐廠等多達15家企業，都將面臨拆遷。
拆遷後，這兩個單元內規劃有3塊居住用地、2塊商業用地，同時還將建成社區活動場地、社區衛生服務站。
6單元內現有福和園居住社區以及雙橋河第一小學，這些都將保留，在此基礎上，還規劃有一小塊商業用地。
7單元現場屬於清平狀態，規劃為1塊較大的居住用地以及1個幼兒園、1所小學 、1個停車場。此外還有社區商業服務中心和託老所。
8單元目前有一片廢棄廠房和一個回民公墓，也都將面臨拆遷。拆遷後規劃有1塊居住用地、1所中學，以及停車場、託老所、社區文化活動中心、老年人活動中心、社區綜合服務中心。
9單元基本保持不變，現有友和園、聚和園2個居住社區，未來在東北方向還規劃有一塊小面積的商業用地。
10單元目前現場清平狀，規劃有1塊居住用地、1個社區體育運動場還有一部分市政公用設施用地。
11單元為兆和園、信和園居住區，將保持不變。
12單元目前有一部分
工業廠房，未來也將清理。規劃為1塊大面積的居住用地，並建有幼兒園、停車場、社區衛生服務站、託老所、社區商業服務中心、居民活動場地。總之，規劃的比較詳細，將會有大面積的居住和商業用地待出讓。
地塊總共規劃了5所幼兒園、3所小學、1所中學，此外還有8個託老所、9個社區衛生服務站，未來這裡從老到幼可以做到全覆蓋。
地塊周邊目前有新房在售，價格相差不大，基本上高層均價14000元/平米，洋房均價15000元/平米起。
地塊內基本沒有二手房，福和園、友和園、聚和園、兆和園、信和園這幾個居住區都屬於當地村民集體住房，在市場上沒有流通。
按照目前政府“三價聯控” 的政策，未來地塊內住房指導價會按照周邊價格來定，基本上仍在高層15000元/平米左右，而倒推到土地樓面價上，未來大概率會在萬元左右。
“新”是相對於“舊”來說，比如大家對張家窩、鐵東北路、華明鎮、海教園等這些熱點板塊的認知度已較高了，但城市發展到今天，這些板塊或多或少都面臨著瓶頸期。
城市發展總要注入“新鮮血液”，一些“新”板塊的補倉，對於購房者來說選擇空間也將更大。
此外，地鐵的確是置業中的重要考量因素。
我們發現，一般環外的地鐵大概率都會採用地上運行方式，因為這樣成本會比較低，比如3號線大學城站之後的路線。
而1號線東延線在看起來如此開闊的區域內卻選擇了成本最高的地下運行方式，這隻能說明一個問題，這條地鐵線路的兩側將會有更重磅的規劃，所以政府才會不惜重金讓其繼續走地下。
天津大道的發展與津濱大道有點類似，都是連通市區與濱海新區的重要路線。津濱大道由河東區跨東麗區；天津大道由河西區跨津南區。
但是這兩條路上的房價卻有著天壤之別，津濱大道沿線的融創城、融創融園均價已約3萬5；天津大道沿線除了海教園小高層均價破2萬了，其餘大部分高層均價都在1萬5左右，而三價聯控後，這個價格也將繼續保持穩定。
最後多說幾句。
也許有的人會抱怨，地鐵為什麼不能修到已經入住的密集小區內呢，偏偏哪沒人修在哪。
我們不妨把眼光放長遠一點，在城市的擴張之路上，必然要有基礎建設作為支撐，有了骨架，區域發展才有可能更飽滿。
如果地鐵真的只是哪人多就修在哪，那麼未來天津的格局也將就此定型，再無擴張發展之力，相信這也不是大家願意看到的。
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