所有你看不懂的故事，都有一個最扎心的解釋。
譬如北龍湖。
很多鄭州人認為這裡的豪宅太貴，很少人會去思考一個問題：這個“豪宅窩”沉澱的資金一旦流向其他區域的樓盤，誰會受到傷害？
更沒有人去假設一下，安居北龍湖的人口倘若都流向北上廣，甚或乾脆乘桴浮於海，移民歐美，鄭州的就業和消費數據，又會波動幾何？
每一年，都有20多萬河南人揮別故鄉，乘坐各種交通工具，湧入人口超千萬的鄭州。 在新舊時代的交替中，在貧富階層的激盪中，生髮出太多悲喜劇。
從本質上講，鄭州不屬於任何人，她只屬於時間。在時間的激流中，有人穩坐畫舫，有人拼命搶得一塊舢板，還有人隨波逐流、與世俯仰……
性格決定命運，思維固化階層。如何看待北龍湖業主月供超過10萬元， 無疑將是一塊思維的試金石。你明天將會在哪裡，取決於你今天遙望的方向。答案不需要統一，每個人都卻需要做好自己。
這篇文章的主人公劉先生，購置房產帶車位共計3120萬，每月房貸高達10萬元，其中利息6.8萬。 在我們再三邀請下，他將聊聊他對北龍湖和鄭州的看法。
在“房住不炒”的大方針下，有錢人為何盯著嚴重畸形的租售比，去北龍湖搶購豪宅，他們真瘋了嗎？
不買可能有房出租的小區
40歲的劉先生購精裝房月還款如下：
他前8年每月利息6.8萬元，每月共計還款10.3萬元，他所購房產前8年裝修貸款每月還3.95萬元，裝修貸款還清後，剩餘22年，每月還款6.4168萬元。
兩個一次性付清車位的資金成本（按銀行大額存款年收入6%計算）是6000元/月，這樣他的資金成本不算首付款已高達7.4萬元。
劉先生表示：“我最討厭小區裡有租戶的院子，頻繁變化的鄰居讓家人一點安全感也沒有。”
目前北龍湖永威上和院共計345戶，融創中原壹號院共計315戶，北龍湖金茂府共計458戶，這三個院子最低起價是1300萬左右每套，業主入住資金成本如果按8%計算，其實最低是每月10萬左右，劉先生房子的最低資金成本是每月20萬左右。
融創中原壹號院▼
可以肯定這三個院子共計1118套房子，對外出租已無可能，因為每月如果租金低於10萬，從資金計算利潤很薄，租金低於5萬業主是賠錢的活雷鋒。
放眼大中原，估計難覓每月肯花5萬以上租房的人。
所以今後北龍湖這三個小區的房子不會有人出租，肯花那麼大代價租房的人也幾乎沒有，所以這三個院子要麼空置，要麼自住。
有人肯定會說空置多浪費，每月收2-3萬也是錢啊？
大家可以看看“寧願燒掉，也不賣給窮人”的奢侈品牌Burberry近期燒掉2.5億元庫存的思維邏輯。
Burberry出於對品牌資產、名聲的保護考慮，奢侈品牌在處理剩餘庫存時，寧願銷燬也不願變成“折扣店”。
Burberry品牌時裝
同理，這三個院子的業主寧肯空置也不會2-3萬元/月出租，這個費用尚不夠他們勞心費力收租金的時間成本，並且租戶還可能破壞他們戶均150萬以上的裝修。
圈層比房子值錢
劉先生說：“香港淺水灣和半山區是香港名仕聚集地，東京、六本木使館區也是日本傳統富人區，洛杉磯比華利山莊、巴菲特家鄉奧馬哈小鎮有200多位億萬富豪，他們堅定地跟著巴菲特投資，晚餐之後也就是鄰居家坐坐而已，美國傳統富人區的房子不是有錢就能買的……”
劉先生堅定地認為“小區的總價就是小區最高圍牆”。高階層之間的合作、融資，就是一杯咖啡的時間。
未來你出去辦事，開一個二手豪車牛？還是住在起步1300萬，首付已高達600-800萬的院子裡牛？這個不言而喻。
名牌衣服，一般工薪階層可以買上幾件裝門面，而一般的豪車，即使從業幾年的微商也可以開著出去送貨，但是1300萬起的社區則已將試圖裝逼者統統過濾掉了，這裡剩餘的則是中原真正的塔尖人物了。
所以這些人物居住在一起，其實圈層早已貴過房產本身，這些人之間的交往信任感，將遠超院子以外的人。
區域、院子、社區所蘊含巨大的價值在國外早已被驗證，現在北龍湖這幾個院子，不過重新走了別人的老路而已。
人性不會因制度和時間而改變，階層的劃分只會更清晰，而不是像以前那樣混雜模糊。
永威上和院實景▼
買房不是為了賺錢
劉先生認為“房地產在中國經濟中的角色已處在歷史轉彎之中，以前靠買房子賺錢，你幸運就賺到，但以後買房最多是保值，更多是居住品質提高。中央都已提出堅決遏制房價上漲，難道表達還不夠清晰嗎？”
所以他不買轉手率極高的社區，他覺得小區轉手率過高，業主不穩定，優質業主流失，非優質的業主近來，小區逐漸低端化，所以流動性特別弱的高端小區，大家住在一起安心，也會便於物業公司管理，方能提供高品質物業服務。
劉先生說：“我的房子下來3100多萬，如果按8%的資金成本計算，明顯是沒投資屬性，越是沒投資屬性，大家買在一起才會更穩定。其實大部分鄭州小區沒投資屬性，很多小區總價低變現容易，會有些交易，那對居住氛圍是一種破壞。”
所以他下決心買了一個院子，這個院子一定要去投資化、超低交易率，從而實現純粹居住屬性。
劉先生一直非常反感豪宅裡的性價比觀念，他認為“性價比是一種謬論，男人買百達翡麗是性價比？坐奔馳S系是性價比？女人買La•prairie是性價比？”
貴不是對低價的鄙視，是用價格將不同的人群分開而已，不同的人群用鈔票投票選擇自己究竟住在哪裡，其實本質就是如此簡單。
劉先生堅持認為當下購房是一種消費或適當抵抗通脹，劉先生說：“有人喝陳年茅臺、日本50年威士忌，有人喜歡出去旅遊運動、周遊世界，同樣有人喜歡住好房子，更多人應該回歸‘買房是一種消費’，你喜歡它，就去消費，而不是用過去投資房產思維去買房。”
過去買房賺錢的思維真的要糾正了，錢更多應進入創新經濟，創新本質就是“創新=制度+人才+資金+專注研發”。
我很反感：
1000萬買北上廣、買海外產資產的言論
劉先生經常去北上廣，他認為北上廣的高總價資產變現比鄭州容易，但投資屬性也不強，北京2018年上半年二手房交易量7.66萬，北京存量房800萬套，換手率也僅有2%，高於鄭州，也就是說1000-2000萬北京二手房肯定比鄭州好賣。
但是劉先生感覺：“這是一種生意邏輯，而實際如果你在北上廣沒什麼人脈，生活不舒服。人是一個群居動物，離群索居沒什麼幸福度可言，國外資產是便宜，你能換成美元在美國置業嗎？你呆在美國有人玩嗎？美國這兩年華人集中區房價因外匯管制正下跌。”
在國家積極的財政政策、貨幣政策和外匯的嚴管下，優質房產雖然在失去投資屬性，但適當對抗通脹還是不成問題。
用收藏和欣賞的眼光購房
劉先生在談到北龍湖房產時，他認為北龍湖豪宅多，一類是大升級版洋房，沒任何產品力突破，但是這三個院子還是有些範兒：北龍湖金茂府主打科技，融創中原壹號院則是現代化大窗地比公建化外立面，永威上和院是位置好、外立面有歷史厚重感加上永威的精細化。對這些房子要用收藏和欣賞的眼光去理解他們，這些都是未來鄭州孤品級建築。
北龍湖金茂府▼
鄭州沒有北龍湖，現在一定還是人們眼中的三流水平城市，同樣北龍湖沒有金茂、融創、永威、正弘、榮盛等高品質小區，北龍湖最多是東風路南岸老鄭東的升級版。
所以區域規劃很重要，但是區域內高品質建築對一座城市的成就，唯有這些獨特的建築，才能將你區別這是“國際鄭”，那是石家莊，那是西安、武漢。
如果健康路沒有天下城，如果南陽路沒有萬科美景世玠，如果花園路沒有藍堡灣一期，如果高鐵西廣場沒有建業天築，以上幾個區域的規格是拉不起來的，同樣北龍湖如果沒有這幾個豪宅，北龍湖也沒什麼太多驕傲的地方了。
區域成就建築，建築增色區域和城市，改變城市的永遠還是少數建築。更多房子僅是提供居住容納人的肉身的功能，而不能為城市增輝。
從這個角度看，鄭州人應該感謝肯建好建築的開發商，同樣也不應對劉先生這樣富人報以仇富心理，沒有他們這樣的購房意識，我們大家的鄭州依然還是剛需集中的大鄭縣。
不買過氣區域豪宅
劉先生認為不論過去的黃河邊高爾夫別墅，還是北面迎賓路別墅，因剛需盤進入，區域缺乏規劃的配套，那些都是“過氣”區域。
劉先生說：“買北龍湖這樣中原名片區域，或再往東一帶的好區域，會享受到城市區域發展紅利，更多高富人群聚集，社會配套服務功能會更高端，所以活力更強。”
這是他不買過氣區域豪宅的核心原因，劉先生坦然，以前他也買過其他幾個區域的別墅，但他發現“房子真正值錢的不是房子本身，而是房子窗外東西的價值。”
鄭州迎賓路某別墅小區
英協別墅區可以推倒重建，現在佔一畝地的別墅也才2600萬，就地價來說，2600萬一畝也真心不貴，但在劉先生眼中那也是過氣區域。
他直言：“胡葆森在建業城市花園不也有獨棟別墅，為何他自己的新房買在建業天築600平的大平層呢？”
其實區域和高價房就是彼此這樣的關係：區域整體高端，房子會享受高端區域發展的紅利，否則再高端的房子也會因為區域衰敗而價值降低。
這好比婚姻“男才女貌真佳麗，但這實在很難。”往往是“買金的遇不到賣金的”。其實區域和小區也如此，在當下房地產快週轉的環境下只會變得愈發艱難，而不是越來越容易。
真豪宅皆是偶來品，而不是豪宅區裡一定有真豪宅。
錢沒什麼用，過多數量房產也沒用
已經實現財務自由的劉先生認為留著錢沒什麼用處。“花出去的錢才是屬於自己的錢”。劉先生在事業上比較成功，但他“不愛世財”，他覺得“事不三思終有悔，人逢得意早回頭”，所以留著錢沒什麼用。
劉先生回憶2004年時，他提供了一份當年的報紙，指著報紙說：“你看，那時南陽路還是鄭州中部區域，金水區屬東區，那時10幾萬可以買個房子，現在啥也買不住”。所以錢這東西如果僅是數字真是什麼用處。
2004年鄭州當時二手房價
另外劉先生堅持認為好房子留一套住即可，一般人追求房子數量沒什麼意義，房價過快上漲的時代已經結束，留些雜七雜八的房子反而是累贅。
大部分人依然沉浸在過去10年房價快速上漲的財富激增的回憶中，但那是不正常的，房價平穩才是世界各國的趨勢。
隨著時代變化，二手房將越來越難賣出，不信大家慢慢觀察。
結 語
所有表象的背後，往往隱藏著更殘酷的現實。永威上和院、融創中原壹號院、北龍湖金茂府這三個院子已售出房源中，一次性全款付清的客戶比例超過六成，他們不是不想貸款，而是因限購、限貸等無法貸款。
擁有一次性付全款能力，又有貸款資格的劉先生是幸運者，這就是當下北龍湖頂豪購房人群中最真實的故事。
翻開歷史長卷你會發現，每一座城市都有自己獨特的故事。
1697年，愛上阿姆斯特丹的彼得大帝喬裝打扮，在荷蘭造船廠成長為一名技藝精湛的木匠，考察完這座“運河之城”後，他在靠近北極圈的冰冷沼澤地建造了它的複製品——聖彼得堡。
1832年，英國東印度公司林德賽化名“胡夏米”，在封閉古老的帝國內部“發現”了世界上最具潛力的貿易港口——上海。
1844年，巴特爾·弗里爾爵士夢想著將印度沿岸的七座小島建造為大英帝國統治下最偉大、印度第一的城市——孟買。
1981年，穆罕默德酋長篤信，沒人會記得第二名是誰，在沙漠的一片荒蕪中建起了如今包羅萬象的城市——迪拜……
決定歷史的一定是大多數人，改變歷史的一定是少數人。
沒有產品偏執狂的李偉就沒有永威上和院；沒有一代梟雄孫宏斌與央企金茂的絕殺，就沒有當下的融創中原壹號院和北龍湖金茂府。
鄭州如果沒有劉先生這樣級別的買家，鄭州還是落後的鄭州。從這個角度看，我們更多應支持劉先生們，而不是報以仇富。
動不動認為1000萬該去北上廣的人大部分永遠不會賺到1000萬。
對於鄭州的劉先生們，他們不買3000萬的房產，難道去買比特幣？收藏幾卡車茅臺？在日本酒窖收幾噸威士忌？
人最簡單的是有錢難買心歡喜，人最難的往往也是在購房中越過性價比的心理禁錮。
鄭州是個認知貧困的城市，大多數人是嘲諷劉先生們的傻和仇視劉先生們的財富。
其實正是劉先生們推動了鄭州這座城市的品質和認知高度，也真誠感謝他們都沒跑到北上廣，也沒去剛需盤全款來上一個單元“合同不用籤，一年後再確定業主名字可否？”
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