轉自：米宅北京
決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！
這句據說是李嘉誠的名言，一直被奉為房地產行業的金科玉律。
但是，時代一直在變，房地產行業經過幾十年的大浪淘沙，風雲際會，早已不是當年的吳下阿蒙。那麼，李嘉誠的地段論是否還能一直扛起地產界真理的大旗呢?
前兩天，我去實地考察了東三環的大型社區——弘善家園。
弘善家園位於東南二環與三環之間，在潘家園與十里河之間，社區很大，共有55棟大高塔，13000戶。
樓齡在三環內很新，2009-2011年建造，交通便利，緊鄰地鐵十里河站，是地鐵10號線和14號線交匯處。
放幾張照片大家感受一下。
房子看起來真心不錯，樓齡也新，有小區有綠化，東三環內黃金區位，離國貿不遠，雙地鐵加持，你猜猜，這樣的房子要多少錢?
我猜怎麼也要八到九萬吧！
高了?那最低也不能少於七萬吧！
以上全錯！弘善家園，目前鏈家的實時參考均價只有四萬八千元。
2
驚不驚喜?意不意外?這天大的窪地是不是等著我去撿漏?
當然是想多了，北京樓市經過多年的大水漫灌和自我調節，早已價值與價格一一對應，嚴格來說，既無高估，也無窪地。那麼，位置優越的弘善家園為什麼會這麼便宜呢?
首先，弘善家園是一個大型的回遷房社區，居民基本都是從前門的拆遷戶搬遷而來。回遷房的普遍問題大家都知道，建築質量一般，戶型不好，物業管理差，弘善家園在這些方面問題很典型。
弘善家園由於物業收費低，拒交物業費的住戶又很多，導致物管水平十分糟糕，環境髒亂差，電梯等公共使用物品老化很快，問題不斷。
此外，由於弘善家園緊臨十里河建材批發市場，流動人口很多，大部分選擇在弘善家園就近租房，為節省房租，群租十分普遍，租戶太多，部分租戶素質差，導致小區的環境進一步惡化。
▲自行車電動車隨意擺放
▲樓道門日夜敞開歡迎大家
▲電梯間慘不忍睹
▲驚不驚喜，意不意外?
以上照片實拍自弘善家園離十里河建材市場更近，租戶更多的樓棟，整體環境確實堪憂，不過離十里河較遠，自住較多的樓棟情況要好不少。
除了樓宇質量和物管問題，還有高額的稅費和奇葩的戶型。
由於是回遷房，弘善的大部分住戶拿到房產證未滿五年，上市交易要交納20%的差額稅，而弘善家園的原值極低，導致差額稅極高。
如果按一套房子實際成交價四百萬計算，需要交納七十多萬的高額稅費，即使按最低過戶指導價來交稅，稅費也達到二十多萬。但想少交稅就必須少貸款，只能貸幾十到上百萬，需要自籌數百萬的首付、稅費等各項費用，這就過濾掉了大部分資金有限的剛需。
當然，戶型奇葩也是一個原因，但以上才是主因。
弘善家園有大量長條型的七十多平奇葩兩居，採光差，面積浪費嚴重，在弘善的二手房交易中一直價格墊底。
據鏈家中介介紹，該戶型年初成交價最低，79平約350萬元，單價摺合4.4萬，目前價格略有回升，成交價為370萬左右，摺合單價4.7萬，如果加上最低交易稅費計算，實際成交價為5萬左右。
單價5萬在北京是個什麼水平?
大約相當於遠郊房山門頭溝的新盤價格和五六環間朝陽海淀位置較差的二手房價格。
金子賣出了磚頭價，對於老北京來說，要麼是我瘋了，要麼是這個世界瘋了。
所以，這個價格窪不窪?真心窪。
3
但價格窪地不等於價值窪地，弘善家園是不是孤例?再以其他小區為例。
華威南里，1992年建，已經是潘家園十里河一帶樓齡最新的老公房，外觀是這個樣子的。
遠看起來還好，但牆體是粉刷過的，近看就很符合老式居民樓的特色了。
60平的小兩居，廳非常小，傳統的老公房格局。這樣的房子目前單價是6萬，優點是使用率高，稅費低。
再來看潘家園的農光裡小區，清一色都是九十年代的老式大塔樓。
說起農光裡我還是很有感慨的，2006年初來北京時，我租住的就是這個小區，緊鄰東三環，生活便利，周邊生活配套一應俱全。
實話實說，12年前這個小區就很老舊了，老式大塔樓的居住體驗很差，小區內幾乎沒有物管，到處停滿了汽車自行車。
我當時租的是一房一廳，戶型糟糕，暗廳暗廚暗衛，白天到處都要開燈。當然當年的租金很便宜，只有1250，當時農光裡的二手房價格在7000多。當時我的想法是，這樣的房子臨時租一租可以，買是絕對不會買的。
如今十二年過去了，當年1250的一居室租金上漲了五倍變成了6000，二手房價格漲到了6萬元一平。
雖然房價大漲了8倍，但在十二年的時間長軸裡，這個小區的房價妥妥跑輸了北京大盤。當年在四環和五環外買新盤和次新的，房價上漲普遍在10-12倍，個別達到了14甚至15倍。
這絕對不是農光裡的個例，這是三環裡、甚至四環以裡位置優越，沒有學區支撐的老舊小區面臨的普遍現實，它們集體跑輸了大盤，李嘉誠的地段論在這裡失靈了！
為什麼會這樣，這是很多老一代北京人不肯承認的現實，他們一直以住在二環以裡、三環以裡為驕傲，認為出了三環那不是正宗的北京，可是，房價以冰冷的數字告訴他們：您老那套理論已經過時了！
為什麼會這樣，這是大城市發展的必然過程。
4
就拿農光裡小區來說，十二年後我來到這裡，和十二年前幾乎沒有任何區別。
小區前面的道路依然狹窄擁堵，兩側全是居民樓，沒有擴建的可能性。周邊生活仍然便利，但也只是便利罷了。道路兩邊充斥著老北京飯店、天客隆超市、驢肉火燒、牛肉拉麵這樣的小店，一片熱鬧而低端的市井氣息。
惟一能看到的變化就是房子更老舊了，小區更凌亂了，電梯故障更多了，車位更緊張了，交通更擁堵了。我能看到的惟一利好就是附近開通了地鐵。
反觀四五環外的樓盤，很多新盤當年周邊還是一片荒涼，如今一個個大型商超已經拔地而起，醫院、學校、公園、綠地都在逐漸配套完善，和老城區相比，新區的後發優勢實在太明顯。如果再加上地鐵的接駁，房價隨時反超這些黃金地段的一眾老破大老破小。
當然有人會說，老破小怎麼了，居住方便啊，出門要啥有啥，地鐵四通八達，上班步行即到。
你說的當然都對，可是，現在的年輕人普遍寧要郊區的遠大新，不要市區的老破小，寧可以時間換取空間和居住體驗，隨著地鐵的不斷延伸和提速，隨著五環外多中心的不斷生根開花，這種情況還會繼續加劇下去。
不僅如此，市區內大量七八十年代的老房在貸款方面普遍受限，有的已經被拒貸，有的只能貸五到十年，這隻會讓未來的接盤人群越來越少。
如果你想買來搏拆遷，只怕你又失算了。北京老城區有無數的老公房和老舊商品房，產權複雜，拆遷成本高到離譜，再加上當年走心的建築質量，雖歷經幾十年風雨，外觀越來越破舊，卻依然結實抗震，住到你三代同堂完全不是夢。
隨著樓齡越來越長，房子越來越舊，貸款越來越難，周邊配套卻始終在原地踏步，這些位置優越的老舊小區未來只會持續跑輸大盤。
這不以你我的個人意願為轉移，這是城市發展的必然。 目前這些老舊小區生活的人群老齡化十分嚴重，多為故居難離的老年人，年輕一代大部分已經搬離，入住的年輕人也多以租客為主，住在這裡和當年的我一樣，只是眼下過度的權宜之計。
而市區內部分高價的老破小主要是靠學區在勉力支撐，一旦學位加持不再，這些老破小會被瞬間打回原形，而目前北京每年都在穩步推進的教改對這些學區房明顯是利空。
5
李嘉誠說：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！
希臘哲學家赫拉克利特說：這個世界上，唯一不變的就是變化！
從更久遠的時間和更廣袤的空間來看，偏安香港的李嘉誠顯然還是輸給了古希臘的哲學家，而當年信奉並堅決執行地段理論的很多投資者，最近兩年也都拍紅了大腿。
那麼，地段論是否永久失效，未來我們又該按照什麼邏輯去買房，郊區遠大新是正確的選擇嗎?
我仍然用赫氏的理論來回復你：這世界上唯一不變的是變化。
閱讀更多 北漂橙子 的文章
