前天，一位朋友给我发了一张截图：
从8月23日起，汉口银行房贷利率调整更改，首套房纯商贷利率上浮40%，二套上浮50%。首套房组合贷上浮20%，二套上浮25%。
武汉的一位媒体同行答复我说：有没有最高50%不清楚，但前段时间摸过一次底，上浮30-40%是有的。
央行放水是真的，但房贷利率持续上浮，也是真的。
比如一个月之内，银保监会三次发文，催促加大货币宽松力度。但资金去向，主要还是小微企业。因此早早就筑起“放水墙”，防止流入楼市。
“坚决遏制房价上涨”这句话，不是随口荡荡。
早一两天前，疯传的房地产信托被叫停，不管几分真几分假，都释放出强烈的信号。那就是，房地产很穷啊。
回过头继续看房贷利率。
过去不久的7月，全国首套房贷平均利率5.67%，同比上升13.63%，为去年1月以来连续19个月上涨。
武汉尤其夸张，但其它城市也差不多情况。
杭州365淘房对13家银行最新调查显示，首套普遍上浮15%以上，二套上浮20%，首套最高上浮30%，并有6家银行直接停贷。
面对高居不下的房贷利率，会算账的人，都会吓一跳。
我的前同事，刚刚高位抛掉了一套万家花城小户型，她也知道新房限价红利，但完全不纠结： 利率这么高，房子肯定不买啊。
以一套总价300万的房子为例，首套按揭30年，贷款210万，每月等额还款。利率95折和上浮20%，每个月还款相差1589元，多付利息57万。
房地产历史上任何一个房价转折点，都踩着房贷利率变化的节拍：利率升，房价跌；利率降，房价涨。
当然，对于纯投资客来说，一般持有的时间三至五年，算法不同，会对利率上浮有所缓冲。
Q&A | 壹
问答关键词：卖房+租房、新房摇号、贪图限价红利
@surman
老师你好。求问晓宸90㎡现在4万+的价格，是否可以出手参加摇号？刚满两年自住中，手上还有一套上塘宸章，预计2年以后住，晓宸卖了租房成本预计20万，还是等祥符东拍地、中城汇上市再看看？
楼先生：等土地拍出和中城汇上市，对你是否要卖房去摇号，有什么影响吗？按目前形势，地价不会再创新高，中城汇上市的价格，也不会对周边二手房价格有哄抬效应。你要是想等一等，寄希望二手房能卖一个更高的价格，大概率是会落空的。全国各地楼市都逐渐变冷，杭州也会进入周期性调整。
至于要不要去参加摇号？就看你们愿不愿意折腾，是不是比较冒进。从经济角度看，如果能摇中一套不错的限价新房，还是划算的。但前提是，要摇得中这些新盘。尽管市场有明显趋冷迹象，那些限价红利大的新盘，中签率还是会很低。假如一直摇不中，再去摇上市的高价地项目，限价红利就没那么大了。
所以，同时做好第二手准备，买不到新房怎么办？还有就是，要参加摇号，应该抓紧时间，这是你唯一能够把握的。不过也得提醒你，两年时间折腾下来，各种成本累加在一块，最后的经济收益也有可能被摊得很薄。一般来说，像你这样的情况，就不要再去贪图限价红利了，稳妥为上。
Q&A | 贰
问答关键词：落户杭州、预算300万左右、江南岸
@小吉
您好，老师。我是六月份才落户的，手头有现金二百万，想买一套总价三百万左右的新房或者二手次新房，上班在清泰街附近，希望小区靠近地铁，开车总路程在20公里以内。
楼先生：不管新房还是二手房，三万多单价的楼盘，是你应该圈定的目标楼盘。只是现在选择次新房，要比新房贵不少。预算三百万左右，可以买到三墩北，比如西湖国际城还有不少房源，性价比相当高，但离你又太远。未来科技城也有一批楼盘可以选择，同样是距离问题，需要割舍一下。
比较符合你需求的，可以往城北方向去，到丁桥找一找新房和次新房，整体价格在三万到三万五之间，一些经适房三万不到，这里选择相当多。另外还可以买到萧山市北，也有四五个新盘可以挑选。再者，就是往城东，价格普遍有点高，符合门槛的就得到九堡乔司一带，玖峯汇可以关注一下，其它的就是二手房了，比如乔司的君汇上品，280万左右。
新房方面，你还可以留意之江的滨之江，不过这个楼盘的位置有点尴尬，在之江的南面，目前看，有点孤零零的状态，周边就一两个酒店式公寓。还有一个比较值得推荐的是悦虹湾，在1号线湘湖站这里，是一个体量比较大的项目，有排屋和高层。总的来说，可以跨江过去，选择面会更多一些。
Q&A | 叁
问答关键词：现金100万+1套酒店式公寓、城东新城
@night-微
老师你好。本人自住下沙沿江海天城130㎡三房，下沙宝龙广场一套44㎡公寓，我在萧山九堡大桥附近上班，老公在大关绿地上班，都比较远，所以想改善，手头资金100万，有两个方案：1，卖了住宅和公寓去摇新房，比如城东新城，自住的房子没有贷款。2，因为小孩9月上幼儿园，下沙学区还可以，准备先摇号投资总价低的，等过几年钱充裕了再置换，下沙的房子可以出租抵房贷。怎么选比较合理？
楼先生：短期看，市场的确有降温的趋势，也显现出不少下行迹象。只不过，这一轮调整周期会延续多久，没有人能够很好把握。等过几年资金充裕了，市场行情可能又改头换面。因此，当下有多少能力，就先办多少事情。不管是努力去改善，还是摇一套低总价的新房，大方向是正确的。
一般来说，自住优先投资。但你提出的第一种方案不是很稳妥，你有考虑过，万一摇不到号，怎么办？虽说中签率正在回升，只要是摇号，都有概率问题。如果一直摇不中，名下无房的状态，你的心态会不会差掉？稳妥一点的方法，先把酒店式公寓卖掉，加上手头上的钱，还不够的话，再问亲戚朋友资金调个头，先去摇号，摇中了，再来处理手头上的这套住宅。
接下来，整个城东新房供应相当充足，摇中概率很高。比如彭埠这边的东城金茂府、璟宸府、钱塘天誉，还有艮北新城的三个新盘，都有上市计划。现在看，限价还是会给到一定实惠。退一步讲，给自己设定一个时间，喜欢的改善楼盘没摇到，就转到第二个方案。只要有一套住宅打底，就有灵活操作的空间和底气。
Q&A | 肆
问答关键词：大江东(东湖城/未来海岸)、投资、无房户
@李欣
你好。我在杭州没有房子，但属于二套房，值得去摇号吗？请问东湖城和未来海岸，值得投资吗？
楼先生：在杭州还没有房子，的确可以在适合的机会考虑购买一套。总的来说，杭州的房子还是相对优质的资产，比较适合长期持有。这跟北上深一线城市是一样的道理，只要有能力有机会，还是值得买。不管行情如何，它都可以成为你资产包很重要的一部分。
大江东很像当年的下沙，地广人稀，面积要比下沙大得多，发展的起点也比下沙高。只不过，各方面都相对成熟的话，需要较长一段时间。下沙也是熬了这么多年，这两年才蜕变的。所以，不管是东湖城，还是未来海岸，持有时间最好能尽量长一点。
具体到两个楼盘，东湖城是旭辉和宝龙合作，未来海岸是滨江和新城合作，由于有滨江，后者的品牌会强一些，但东湖城有一个明显的优势，那就是它的位置，是大江东最核心的地方，今后的商业中心、地铁以及行政中心，都集中在这里。二选一的话，那就考虑东湖城多一点吧。不过东湖城的高层卖完了。
Q&A | 伍
问答关键词：刚需首套、现金100万、期房≠学区
@LMQ
刚需首套房，手上有100万，宝宝15个月了，主要是考虑以后小孩上学，不知道这个条件能不能选个稍好的学区房，比较偏向新房，有什么楼盘推荐的吗？如果新盘没有合适的，是否有合适的二手盘推荐的吗？或者还是再等等，再凑点钱等明年再入手？
楼先生：学区的划分不是开发商，也不是房管局说了算的，所以期房没办法给购房者承诺学区。关于交付后学区的问题，大大小小有太多了。而且，新兴板块的学校也都是新建的，哪怕是一个来头很大的分校，都是需要时间检验的。对你来说，没必要纠结学区略好略坏，除非名校，其实也都差不多的。再说，等宝宝长大，要是家庭经济实力增加，孩子教育会有更多选择。
至于二手房，有下行压力，不妨观望等看清形势，但也别想着“抄底”，大多数人都没这样的判断力和运气。万一遇到特别满意的二手房，也可以入手。如果考虑新房，就不用等待了，各个方向都有符合你预算的新房，该摇就去摇。比如西湖国际城、云和湖会考虑吗？属于西湖区，今后学校应该不会差。比如到未来科技城，也能选到不少不错的房子。
还有往丁桥方向，新房和二手房的价格普遍三万到三万五。其它方向，如果能接受江南岸，小户型选择又会多一些，从萧山市北到城区，或者到湘湖板块，都能够得着。主要看哪个方向更适合自住，更方便上下班，那就选哪个板块。
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