2019福田第一個新盤入市！均價8.7萬！

近日，作為福田2019年第一個新盤，石夏片區的石廈花園低調入市。從市規劃官網上獲悉，

項目僅有1棟A、B兩座，合計141套可售，建面61-126平1-3房。項目為現房，已於去年10月毛坯交房。

01

區位分析

石廈花園所屬福田石廈片區，區域內包含福田區級區級行政中心，東西分別與新洲、皇崗片區相鄰，其南邊則為福田保稅區，北面緊靠福田CBD。整體區位較為便利，算得上福田南部小中心。

整個石廈片區有一半農民房，目前是有舊改規劃。根據福田區早年公佈的法定圖則，石廈益田地區的功能定位為區級行政中心和中心區配套生活居住區。

中間一塊為石夏東村，黃色圖塊為居住區

對於石廈片區而言，中心區CBD是其有力的靠山，而周邊的新洲片區、皇崗片區、福田保稅區或有著名牌開發商進駐的大體量舊改、或有著深港合作的規劃。在未來的建設、發展過程中都會對石廈片區帶來一定的影響，如居住需求的外溢、商業配套的輻射作用等，拉動片區的發展。

02

項目分析

項目位於福田區石廈北二街與福民路交匯處（福田區委西側），屬石廈村改造項目，總佔地面積7346㎡，共1棟A、B兩座，建面約61-123㎡1-3房，總戶數640戶，備案可售商品房141套。其中，部分戶型可能存在提前預定，可售100套出頭。

項目為毛坯現樓，已於2018年10月交樓，目前已有不少住戶，多為回遷戶。底商已有不少商戶進駐，多為小型餐飲、商超等。東向地面處於施工狀態。

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配套分析

學位配套

目前石廈花園歸屬於紅嶺中學石廈校區學區範圍內，小學為眾浮小學排名一般。

紅嶺中學是目前深圳市規模最大的公辦重點學校，紅嶺中學高中部以優異的成績名列全市前列，也是深圳市區屬學校中最有實力的重點中學。

歷年中考情況

初升高升學方式：直升+中考統考

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說明：2017深圳中考按照八大率排名紅嶺中學園嶺校區排第24，共錄取人數386，其中深中4人，實驗2人，深外8人，高級6人，翠園8人，紅嶺52人，寶安9人，育才4人，進入4大人數共20，佔比5.18%；進入八大人數共93人，佔比24.09%。進入十大人數共106人，佔比27.46%。

交通配套

項目處於3號線石廈站與益田站中間，距離上距離益田站500米左右，距離石廈站900米左右，均在可接受範圍之內。

另外由於項目周邊，農民房較多，車行道基本為雙向四車道或兩車道，偏窄。

商業配套

項目自帶商業多為小型餐飲業、美髮美容業，無法自給自足。最近稍大型商業為對面一期公寓項目的馬成時代廣場商業。

其他配套

項目臨近福田區政府行政辦公單位，如福田區政府大院、福田區法院、福田區公安局、福田區教育局等。

另外，可享受市政配套，如深圳市婦幼保健院、皇崗公園等。

04

戶型分析

項目分61平1房、71平2房、86-90平3房以及123房3房。所有戶型均方正，得房率77-79%屬於偏中高水平。

4梯8戶

其中由於回遷房數量較多，涉及產權一系列較為複雜，有不限名額回遷房、有低於市場價2萬回遷房、123平和61平可組合單證雙拼、雙證雙拼等。

通風井

61平一房兩廳一衛

該戶型分佈在A、B座02、03、06、07號，東南朝向06、07號，西北朝向02、03號。

客廳

毛坯通間，可與旁邊123平戶型組合（42層）

戶型方正，客廳開間4.2米，比同類戶型闊綽，陽臺1.5米進深。臥室開間3.3米，可放1.8米大床，有相當多餘活動空間。

另外，據悉此類一房租金在7500-8500元/月，看樓層與朝向。

71平兩房兩廳一衛

該戶型分佈在A座05號、B座08號，均為東南向。戶型方正，贈送入戶花園，客廳開間3.6米，陽臺進深1.5米，主臥、次臥空間合理，均可放1.8米大床，並且有較多活動空間。

86平三房兩廳一衛

該戶型分佈為B座05號一條腿（大部分為回遷房），

戶型方正，客廳開間3.6米，陽臺進深1.5米，餐廳正對陽臺，對流不錯，主臥空間不錯，兩次稍偏小。另外，衛生間在入戶花園處，無異味，但走動距離較遠。

90平三房兩廳一衛

該戶型分佈為B座04號一條腿，為西北向。90平與86平戶型一致，不同為客廳開間3.7米，稍多0.1米。

123平三房兩廳兩衛

該戶型分佈為A座端頭位01、06號，01號為西北向，06號為東南向。戶型方正，贈送入戶花園，客廳開間4米，3個房間空間實用，基本均可放置1.8米大床。

主臥

次臥

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優缺點分析

優點分析：

01.近中心區，享市政配套，片區有舊改規劃。

02.戶型方正，得房率還算不錯。

03.近地鐵口，帶名校學位。

缺點分析：

01.單價總價均高於片區平均水平，特別是3房門檻在750萬以上。

02.無花園、無大商業。

03.周邊農房環繞，或對出租造成一定市場衝擊。

西北向

42層東南向

04.片區短期舊改規劃緩慢，後續有粉塵、噪音干擾。

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周邊二手房分析

01.從均價、總價來看，項目不具備價格優勢，但是區域唯一在售新盤。

02.區域整體均價為6.5萬左右。從近半年成交來看，區域二手房成交和掛盤每個小區僅幾套，屬於偏冷。

07

總結

由於項目周邊被農民房包圍，加之價格明顯高於周邊二手房，無花園，無大型商業，居住體驗上較為一般，甚至偏差。片區雖有舊改規劃，但存在進度緩慢，隱藏其他變動因素等，短期難以改變現狀。

若單純用學位，1房470萬左右價格沒有任何優勢，福田、羅湖其他名校仍有大把選擇；若追求居住體驗，3房750萬起的價格，選擇寶中或紅山更加合適。

~項目價格表一覽~

A棟價格

B棟價格

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