導語：在南昌,有兩個區域是備受買房人關注的。一個叫老城區,一個叫新城區。 以贛江為界,向東延伸到洪都大道,往南直抵象湖北面,這塊區域,就是南昌人普遍意識當中的老城區了。如果不能腦補,只要看下南昌的限行區域就明白了。 在15年乃至更早以前,在南昌的買房人首選的購房區域,幾乎都是老城區,只有在買不了老城區的情
在南昌，有兩個區域是備受買房人關注的。一個叫老城區，一個叫新城區。
以贛江為界，向東延伸到洪都大道，往南直抵象湖北面，這塊區域，就是南昌人普遍意識當中的老城區了。如果不能腦補，只要看下南昌的限行區域就明白了。
在15年乃至更早以前，在南昌的買房人首選的購房區域，幾乎都是老城區，只有在買不了老城區的情況下，才會退而求其次的選擇新城區。那時候，選擇老城區的房子才是穩定生活和資產保值的依靠。
時至今日，房產更加的緊俏了，但是在購房者的口中，老城區出現的概率反而大幅下降，這個區域正在不可避免的走向被更多人“遺忘”的過程。
那麼這一切是如何發生的呢？
房地產核心價值在於地段，而老城區地段優勢在過去的十多年中已經逐漸被新城區所拉平。
一個城市商業的發展往往能代表時代的變遷，最早的南昌商業主要集中在“勝利路—中山路—八一廣場”沿線。當初繁華的勝利路步行街不僅是南昌市政府的形象名片，其一天的人流量在節假日最高也達到過30-50萬人次。可是這些輝煌的記憶已經太過久遠，面對今天遍地開花的商業綜合體和熱鬧的網上購物潮，勝利路步行街的人流量也大幅下降。
2014年，為了重現昔日的輝煌，勝利路步行街花費重金進行全面改造，但改造之後的效果卻差強人意。今天如果你漫步這些老城商業街區，客流量低迷，商品品牌質量不上檔次，商業模式太過老舊幾乎是“它們”的通病。
南昌勝利路步行街
儘管還有百盛、天虹、百貨大樓、財富廣場、蘇寧廣場等商業品牌維護下老城區的臉面，但這些商業更像夜空當中的幾顆亮星，雖然璀璨，但是卻遮不住夜空的深沉。
另一邊，新城區的商業則如同熱帶雨林一樣，在進行著一輪又一輪的新生和成長。商業模式從單一商場進化至城市綜合體再到MALL，萬達、綠地、華潤、世茂輪番入場，規模從最初的幾萬平米也逐漸增長至百萬平米，再配上公交、自駕、軌道交通的便利，市民們幾乎是用腳投出了南昌商業的新版圖。
紅谷灘新區商業夜景
而在商業以外，交通、環境、市政公共配套、商業地標建築等方面，新城區都已經已經或開始反超老城區。在短期內，老城區唯二能夠依靠的僅剩下衛生醫療和教育資源，而且並不穩固。
2018年3月，南昌市教育局推出《義務教育優質學校集群帶動發展戰略第一輪三年行動計劃》，提出由一所優質學校帶幾個校區組建教育集團，帶動發展教育水平較為薄弱的學校，而對比後續一系列操作，明顯可以看出針對的均為新城區的學校。其中東湖區和西湖區都已經組建了類似的教育集團，這兩個區域的優秀中小學資源，將進一步向新區開始鋪設。
南昌五大名牌學校紛紛入駐新城區
而從另一個方面來看，其實這種進程會更快。2006年，南昌二中整體搬遷至紅谷灘新區。2009年，師大附中濱江校區開辦。2012年，南昌十九中新校區（高中部）正式落成於紅角洲。2014年，南昌三中將高中部遷移至青山湖區。同年，南昌一中朝陽校區建立。2017年，南昌市外國語學校九龍湖校區投入使用……。這樣的名校外遷在過去的十年中，愈發加快，儘管依然給老城區留下了一定的教育資源，但是兩者之間的差距已經快速縮小，且更加明顯的發生變化。而衛生醫療方面也同樣發生著變化，一大批三甲醫院也在向外遷移排隊序列之中。
這其中有因為城市發展而演化的結果，另一邊也有一些人為的推動，比如紅谷灘片區、九龍湖板塊，對於資源配置的調整，相信此地的“業主們”是樂見其成的。
5-10年之後，老城區在地段方面的優勢將不復存在，而未來不管是購房者還是租戶，他們考慮的問題，只可能是哪家的房子離他們的工作地方更近，居住更加舒適，生活更加便利。而在這些方面，老城區無疑都是遠遠落後與新城區的。
在這個方面，老城區的房屋租金首先體現了出來。當下的南昌租房市場當中，單位面積租金最高的當屬紅谷灘板塊，從搜狐焦點等各大房產門戶APP上來看，老城區裝修稍好的一房，每平米月租金不超過40元，而同類型的一房，在紅谷灘的租金則大概為50-60元之間。老城區簡單裝修的一房，每平米月租金更是低至15元左右，而紅谷灘租金在25元以下幾乎沒有。
即使在這樣的情況下，老城區的房子更難出租，一些房子更是一兩年都租不出去，只能通過降租金來招攬租戶。相信不少網友或者朋友在老城區都有房子出租，只要互相問一下就知道這種現象正在普遍發生。
當然，老城區的房地產市場也不會完全沉寂下去，一些科技的應用和文化傳統的迴歸，又會在一定程度上帶給我們驚喜。南昌老城區的文化古蹟眾多，而圍繞這些文化古蹟，通過重新包裝和打造，將重新顯現出新的魅力。
滕王閣景區改造效果圖
2018年，滕王閣5A級景區通過省級初評，項目除延續滕王閣片區古建風格，還將南擴新建遊客服務中心、SD蝶影燈、遊船碼頭，並以書卷為造型母題，引入仿宋商業街區概念，建成以後，將成為南昌首個5A級景區。
南昌萬壽宮改造工程效果圖
2019年，全新的萬壽宮文化街區將正式開業，總投資20億，全新改造內容包括重建鐵柱萬壽宮，並保存街區建築結構形態與歷史價值的基礎上，將街區打造成融匯歷史宗教、文化藝術、旅遊觀光、民俗聚會、休閒購物、餐飲娛樂為一體的南昌特色老街。
可以說，以後的老城區更多的只會是文化地標和旅遊景區的集中地。而不管是在居住和資產保值方面，都不是最佳選擇。正如90年代的八一廣場更能代表老洪城的風采，當下最能展示未來英雄城繁華的無疑非紅谷灘莫屬。
櫛比如鱗的商業地標，流光溢彩的沿江建築，便捷的軌道交通體系，再加上宜人的風光和秀美的景觀搭配，紅谷灘正在快速吸引著眾多人流湧入，而人流也意味著商機。相比繼續留存著老城區已經日漸平庸的住房，為何不通過置換，以實現資產的保值及提升呢！
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