菲律賓飛速增長的經濟勢頭和積極的房地產動態吸引著來自世界各地的投資者，去年，馬尼拉被評為全球最熱門的城市之一。

大馬尼拉投資勢頭正好，多數投資者最關心的問題之一就是：在菲律賓買房後，長線出租，短線如果想轉賣，都應該賣給誰收入更好更容易呢？

說這個問題之前，我們先來說一說菲律賓當地人房子的需求特徵，以及菲律賓房產市場的租住需求特點。

菲律賓當地年輕人都愛租房

關於“租房還是買房”這個話題，菲律賓和日本就很像了。馬尼拉這個大規模的城市很可能成為“21世紀的東京”。

大家都瞭解日本的房產租住市場是非常發達的，其中很大一部分租住需求就來自於日本上班的青年白領，他們對買房並沒有什麼執念，只要住在環境較好，交通便利，通勤時間較短的區域，就滿足了他們的需求。

菲律賓和日本這一點非常相似。首先，不知道大家對大馬尼拉的城市規模有沒有一個概念。菲律賓首都大馬尼拉是人口第一大城市。面積638平方千米，相當於不到北京的1/25，相當於上海的1/10，人口約2400萬人，人口密度38000人/平方公里。馬尼拉已經是世界上最大的城市之一，它的規模還在繼續變大。

到2050年，首都大馬尼拉預計將擁有至少3500萬常駐人口，這將使菲律賓這個大都市的人口排名超過東京和北京。從長遠來看，這種巨大的人口增長，幾乎不可避免地會導致更高的房價。

調查顯示, 69％的大馬尼拉人喜歡租房而不是買房，大多數租房者的年齡介於21至34歲之間，其中大部分剛畢業或者僅工作幾年的年輕人。他們的需求是臨時居住，而不是永久的住所。

其中，沒有儲蓄（41％），不確定未來收入（32％） ，目前收入不足（21％）成了大馬尼拉年輕人推遲買房的三大原因。

菲律賓的房子轉手應賣給誰？

房產投資的收入無外乎是兩個，房價漲幅賺差價以及租金。如果你是走長線投資，就是通過賺取租金，來獲得穩定的現金流；如果你是短線投資，那麼你就可能會遇到上面這個問題，“菲律賓的房子轉手賣給誰。”

首先，很多房產中介公司都是有房屋託管服務的，前提是一定要找到專業靠譜的房屋中介公司

房產增值之後轉手誰來接盤？是所有投資者在投資時都會考慮到的問題，比如很多投資客並不住在菲律賓，投資房產的目的就是坐等升值後轉手賣出，掙一筆差價。問題是幾年後，你在菲律賓買的房子誰來接盤？

01、菲律賓當地中產

菲律賓國家統計協調委員會曾經把國內社會的人群分為三類：富人：家庭月收入在20萬比索以上，約佔總人口比例為0.1%；中產：家庭月收入在3.7萬比索到20萬比索之間，約佔總人口比例為10%；窮人：家庭月收入在3.7萬比索以下，是菲律賓人口最多的群體。

從菲律賓三個分層來看，富人家庭雖然人數少但擁有豪華別墅，而窮人的收入幾乎沒有購置房產能力，這兩個階層都不是購房的主力軍。

隨著菲律賓經濟快速發展和商業流程外包服務的擴展，菲律賓的中產在近十年裡得到了急速的壯大和發展，是菲律賓迅速崛起的新興群體，他們一般從事律師、會計等收入較高較穩定的工作，目前總人口數量在一千萬左右，這類人群將是未來幾年菲律賓購房的主力軍，而目前菲律賓公寓的供應量卻不到三十萬套，現今的房產市場無法滿足中產家庭置業的需求。

02、海內外退休養老人群

菲律賓是一個非常適合養老的國家，菲律賓氣候宜人，菲律賓北部屬海洋性熱帶季風氣候，年均氣溫27℃，全年平均溼度約77%。風光秀美，藍天白雲、純淨海風，且常年無霧霾。

此外，菲律賓既有椰林海灘又有火山瀑布，海水雲天，湖光山色，風景十分綺麗。因為地處亞熱帶，物產豐富，水果、海鮮四季不斷，富於異國風情。景色宜人，非常適合養老。

養老最看重的是醫療條件，菲律賓擁有大批優秀的醫療工作者，菲律賓的醫療水平備受世界認可，每年都有大量的歐美病人赴菲手術，而且菲律賓醫院的價格又比歐美髮達國家便宜很多。

再加上菲律賓經濟迅猛發展，2019年對於菲律賓而言更是絕佳的發展機遇。從2013年開始，到目前的這6年，每年的GDP增長都超過了6%，是東南亞國家中唯一同時具備良好的經濟基礎和高速增長的國家。

地鐵、輕軌等基建設施不斷改善，配套設施齊全的高檔小區開始興起，在這裡只需花很少的錢，就能享受較高品質的生活。加上其移民養老較低的門檻，因此吸引了大批外國退休人群到菲律賓定居。

03、菲律賓在外務工人員

菲律賓人口紅利巨大，是一個及其年輕的國家，平均年齡在24歲。

上圖可以看出，從人口總量的增長指數上看，2008年-2018年的十年間，菲律賓、柬埔寨和阿聯酋的人口增長速度最快，也是世界投資者們所公認的“人口紅利”最旺盛的國家。

其中，從人口平均年齡上看，菲律賓是“最年輕”的國家，人口主力年齡僅為23.5歲，其次是柬埔寨，這就意味著在未來的較長時間裡裡，這些國家的人均生產總值將得到穩步且快速的提升，同時拉動國家的整體生產總值。

菲律賓年齡結構，完美的金字塔

因此菲律賓有很多年輕人外出務工，他們每年寄回到菲律賓的外匯可以達到300億美元。對菲律賓GDP佔比達到10%，成為推動菲律賓國內消費的重要力量。

因此，這些人在回到菲律賓後，是菲住房市場上的剛需群體。而他們在菲律賓的購買力還是不錯的，負擔一套還不錯的公寓是完全沒有問題的。因此，針對這部分剛需，我們在菲律賓買房置業的人可以將房子轉手賣給他們，這部分人群在菲律賓大約有1000萬人，他們一般從事護理、建築之類的工作，收入也相對菲律賓國內較高。

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