在鄭州人心中，北龍湖就是一個神話，每一塊地都是地王，每一粒沙子都閃著金光。

本地和外來開發商削尖了腦袋也要往裡進，在這裡，無需計較成本，無需擔心銷售，只需要操心協調多少個小馬甲才能夠用。

沒想到，地王也有閃著腰的一天。

今天（12月27日），北龍湖15宗地塊集中出讓，其中最值得關注的是3宗位置極優的住宅用地，23號、24號、25號，分別被碧源、名門、正商摘下。

26-37號的商用/服務用地，被鄭州金融島建設發展有限公司一攬子拿下。

▲網友sailing製圖

誰摘走不意外，意外的是24號地竟然還沒有達到熔斷價格就成交了，成交單價僅1715萬/畝，樓面價僅17150萬/㎡。比金茂地塊的成交單價4183萬元/畝，樓面價36915元/㎡，分別低了59%和53.5%。

在常年穩中有升的鄭州，在極具標杆意義的北龍湖，能有如此的大的降幅，用“暴跌”也不為過。

因為，上一次拍出這個地價的時候，還是在2015年6月，正弘摘下的正弘瓴，摺合地價1708.5萬/畝，樓面價15077萬/㎡。

一首《涼涼》送給金茂、融創以及各位高位站崗的前任們。

1

北龍湖地塊溢價率僅6.9%

23/24/25分別在上午9:00,9:15,9:30，陸續出讓。

3塊地的位置都很好，緊臨湖心島或鄭大一附院，最高單價均約為2400萬元/畝，綜合房價被限定在32000元/㎡以內。

23號地位於如意東路東、如意河東四街北，總面積為31064.84㎡，約合46.597畝，容積率1.5，起始價75000萬元，熔斷價11.25億，限高18米，最高土地單價為2414.31萬/畝，綜合房價最高限價32000元/㎡。

▲23號地地塊面積較小，緊臨地鐵4號線，南鄰雅居樂御賓府。通過17分鐘13輪競價，最終由碧源以熔斷價摘得，溢價率50%，綜合競房價31922元/㎡。

24號地位於北三環路南、九如路西，總面積為41983.26㎡，約合62.975畝，容積率1.5，起始價101000萬元，熔斷價15.15億，限高18米，最高土地單價為2405.72萬元/畝，綜合房價最高限價32000元/㎡。

▲24和23號緊鄰，是本次出讓面積最大的一宗，在北龍湖區域屬於中等地塊。

通過14輪競價，最終由名門以108000萬元摘得，僅高於起始價7000萬元，低於熔斷價格4.35億，溢價率僅6.9%，堪稱北龍湖歷史最低。摺合成交單價僅1715萬元/畝，樓面價僅17150萬/㎡。

25號地位於北三環路南、龍湖內環東路東，總面積為58337.95㎡，約合87.507畝，容積率1.7，起始價144000萬元，熔斷價216000萬元，限高24米，最高土地單價為2468.37萬元/畝，綜合房價最高限價32000元/㎡。

▲25號地位於北龍湖區域的東北處，距離傳統核心區略遠，但地塊面積大，緊挨鄭大一附院是亮點。最終同樣未達到熔斷價，以182500萬元成交，溢價率26.7%，摺合單價2086萬元/畝，樓面價18402元/㎡。由正商摘得。

剩下的被鄭州金融島建設發展有限公司摘下，不再贅述。

2

前任地王生存現狀調查

或者說限價地銷售情況調查。

截止昨天，北龍湖出讓大約26塊住宅用地，開發項目26個，地價從600多萬/畝—4183萬元/畝不等，近兩年基本穩定在2000多萬元/畝，成品房限價32000元/㎡，售價從3-8萬元/㎡不等。

目前金茂府、融創中原壹號院地價最貴，售價也最高。

北龍湖最豪融創中原壹號院前不久剛剛開盤，共推出70套房源，一層均價7-10.2萬/平方米、標準層5.6-6萬/平方米。去化60套，整體還不錯。但據內部人士透露，今後的推盤節奏會放慢，公司的指示是不著急快銷。

金茂府打的是科技牌，賣得也還可以。首層帶院6.5萬/㎡、標準層6.3萬/㎡、最便宜的5.3萬/㎡。限價拆分：精裝修1.2萬/㎡、科技裝修3000元/㎡，其餘一次性。

正商瓏湖上境降低了進入北龍湖的門檻，最小面積為140㎡，深受中產階級的追捧。雖然整體限綜合房價31685元/㎡，但加上裝修、車位等，最終價格也在4萬+，沒有一定關係的，只能再掏些轉讓費。

榮盛華府以北宋山水融合江南風格，洋房標準層臨路3.7-4萬不等，不臨路4-4.5萬不等，首層5.5~6.3萬元/㎡。首批104套，基本售罄。

正弘瓴一期售罄後，二期推出時間待定；

永威上和院置業顧問已經離場，解封時間待定……

其他的要麼還沒有開發出來，要麼房源不多面積太大，要麼品牌不夠響亮，要麼就是僅限全款。

可以看出，雖然北龍湖的東南片區已經基本售罄，但是實際上能買到的少之又少。在售項目的整體去化大概已經有6成左右，不需要找關係出全款的，大多資產要在千萬左右。否則，就只能選擇正商、恆大、亞新在邊緣區域的房源。

但預計明年，北龍湖西南片區的部分淨地將會出讓，北部龍脊還有大批儲備用地。根據業內估算，預計還將產生15000套的房源，與現有在售房源相加，預計約25000套。

還沒有禿完的90後，加把勁，或許還有機會贏取一張“湖票”。

3

北龍湖地價到底多少才合適？

北龍湖地價多少才合適，“暴跌”是不是意味著北龍湖的崩盤？

我們粗糙得看看土地成本。

普通徵地50萬/畝， 完成三通一平40萬/畝。

但北龍湖作為新區，還需要考慮生活配套設施，醫院、學校、公園，他們會佔去區域整體面積的25%，這些成本也要摺合到建設用地上，大致是220萬/畝。可是，北龍湖要比普通新區更高級，龍湖、如意湖、輕軌、地鐵，甚至是大價錢請規劃師做規劃，都要摺合到這些成本當中，根據半官方的最新數據顯示，成本已經超過1000萬/畝。

現在，我們去售樓部，經常會聽到置業顧問說：

姐，現在限價，我們地價都1.3萬元/㎡了，蓋了兩年才賣2.1萬元/㎡，基本上就是成本價出售了！

看起來不可思議，不過置業顧問的話是真的。

現在政府以起始價1600萬/畝出讓北龍湖，並順利被房企用很低的溢價率摘走。

看起來也很不思議，不過也真的是不怎麼掙錢的買賣。

這世道真的是變了！

寫在最後

1、在開拍前，有知情人士告訴叨妹，一線房企遠洋、龍湖等已經準備好了大量現金，劍指北龍湖。但最終土拍的平靜，接連由本地房企摘得的結果，相信其中必有曲折。

2、這麼低的地價還不買，一線房企是不是準備放棄鄭州了？恐怕不然，據叨妹瞭解，他們對鄭州還是持續看好，但新年新氣像，北龍湖又有了新的玩法。

3、開發商賣房子的套路是低開高走，求個開門紅。政府賣地的邏輯是高開低走，有了之前的價格高位，現如今買到更賺到，給本來就已經很艱難的房企一點生路，給沒有門路的購房者一點活路。你好，我好，大家好。

4、作為北龍湖的新面孔，碧源和名門恐怕要面臨不少質疑。他們從未有過高端樓盤的開發經驗，直接PK金茂這些成熟的豪宅系列，有多大勝算？操盤北龍湖項目，是否承擔得這麼大的現金流？鑑於名門與碧桂園的合作，後期是否又會出現，北龍湖歷史上的第一宗地塊轉讓事件？

5、正商作為北龍湖常客，已經熟練掌握了應有操盤手法，善水上境、瓏湖上境，3個月定規劃、銷售，資金快速流轉，現金流強大，加上最近的精細化，產品也比較有誠意。這第三子，會給市場什麼驚喜？我們拭目以待。

6、至於中產階級，地價穩了，想買北龍湖的你，能不能花更少的錢，住最有範兒的區域呢？叨妹的看法是，不能。舉個例子，北龍湖就像是地產界的勞斯萊斯，平時他賣100萬，配置相似，一下子改出了50萬的款，那其他的車型怎麼賣？其他的公司還有得活嗎？

誰也不會為了一個北龍湖，就放棄整個鄭州。

7、至於地價，無需多慮，就像我們堅信鄭州房價不會大跌一樣，北龍湖，只是暫時的修整。但未來怎麼玩，怎麼賣，相信北龍湖，這群鄭州最有智慧的精英人群，會給我們想不到的驚喜。

恭喜碧源，恭喜名門，恭喜正商，成功撿漏！

定了！2萬畝河南硅谷規劃方案出爐，東區再添239畝雲湖！

商都小道｜不到40億投資的鄭州“太古裡”，將會建成什麼樣？

商都深度 | 北龍湖剛需摺疊，鄭州房價5W+時代來了！

從萬科維權說起，為何"神企"在鄭紛紛"下凡"？