上一回，小时从北京二手房总价分布角度分析了哪些好卖，那些不好卖。结论很简单，就是：
总价越便宜相对越好卖，总价越贵越难卖。那么这一回，我们要从行政区划来看，哪个区房子最好卖。数据非常简单而直观，还是通过绿中介互联网公开数据进行统计分析。小时选取了12月9日北京各区二手房在售房源量数据，以及近三个月（9月4日-12月3日）各区二手房实际成交数据进行对比分析，非常简单粗暴，但是结果一目了然。见下图：
北京二手房呈现明显的“西”缺特点
从统计结果看，石景山区一马当先、一枝独秀，在售量2224套，但近三个月就成交了858套，静态去化周期仅7.78个月，是房子最好卖的。其次以此类推为海淀、西城、门头沟……。大家一眼就能看出来一个问题，是的，排在前四名的区都是从内城开始西部的四个区。北京房子买在西边是最好卖的。
北京二手房成交难易可分成三个层次
第一层，西部四区，也就是红字区域，应该说是容易成交区。去化周期差不多1年左右（石景山除外）。
第二层，其他3城区+2近郊区，也就是蓝字区域，应该算是一般成交区域。去化周期13-15个月左右。
第三层，离城区较远区，也就是绿字区域，应该算是较难成交区域。去化周期17-20个月左右。
出乎意料点分析
1、为什么“夺冠”的会是石景山？ 为什么石景山的房子最好卖，其实小时也没有足够的资料和证据。小时分析，应该与性价比有关。选择二手房区域最主要原因，无外乎交通便利、学区过硬、居住环境氛围等，同时最重要的是房价实惠。这些因素集中在一起，会发现石景山确实是不错的选择。石景山临近海淀，很多在海淀上学的家庭，住在石景山是很方便的，但价格上从上表可以看出，房子均价两个区之间足足差了3万，这差距已经不是一般的大了。而且在近郊区中，石景山是进内城区最方便的，自身学区质量也不是很差，所以可以算是“性价比一流”。
2、为什么东城表现这么差？除了石景山夺冠小时开始没想到以外，东城仅仅排名第九，也是小时最想不到的之一。但仔细想想，原因也很明显。首先东城作为“东西海”学区的第一梯队，但其实有些掉队了。东城的成绩平均，但头部成绩已很难再和西海抗衡。其次，东城均价稳坐老二位置，如果有条件且注重孩子教育的家庭，能花大价钱买学区房的，那肯定还是首选西海，东城有点夹生饭的感觉，高不成低不就。其三，老崇文比老宣武要弱一些，房子吸引力差，而老东城确实优质房源很少，基本上都是老破小，选择空间较低。其四，产业发展受限，商圈发展比西城要差一些，比如老东城房源量最大的和平里周边，除了几个部委和央企、研究院，根本就没什么公司驻扎。所以感觉东城非常的稳，也非常的静，没有什么新鲜血液的输入。
3、为什么副中心“不好卖”？这个大家肯定觉得有点凑数的意思，因为大家都明白，通州限购是比其他城区还要严格的多的，自然成交难度应该大。其实，小时列这条是想说，通州的成绩其实比我想的要好。虽然他只排在第11位，但其实也没差距非常大。感觉主要原因还是与一部分人特别看好通州，一部分人习惯居住通州，同时通州房价更回归合理有关。你看，通州均价其实和昌平、大兴都差不多，但他未来发展空间，交通便利度，众多名校驻扎还是颇具吸引力的。
4、为什么门头沟还挺火？要说以上三点，小时还能给出自以为说得过去的解释的话，那么门头沟为什么好卖，小时确实一头雾水。因为，不和城区比，咱和跟他差不多的顺义和房山比，均价差不多，交通也差不多，但成交难度可是差出来一大截了。小时真心请教各位大神，给出门头沟挺火的原因，欢迎评论区留言。
最后补充一句，因为怀柔、密云、延庆、平谷房源信息样本体量太小，且与多数关心二手房市场的朋友关系较远，在此就不做分析了。
閱讀更多 小時聊京房 的文章
