我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：房姐好，北七家发展如何？华润的未来城市，单价6w，性价比如何？东坝和北七家相比，哪个发展空间更多？北京的东边和北边的新盘有比较推荐的新盘么？140平以上的
回答：北七家是逊色于天通苑的，而价格上反而比天通苑（大面积）更贵。 目前未来科学城带动的几个新盘，基本都没投资价值 东坝相比北七家要好，但也过了最佳投资时机 140+天通苑依然是好选择
提问：请问投资的话，凯德锦绣，新城国际，北京新天地三个小区，哪个涨幅最快？
回答：新城国际，凯德锦绣 均是品质溢价盘，单价价格本就偏高，未来存在修正的可能性，北京新天地相对价格比较合理
提问：房姐，本人想在石景山置房，预计700左右的房子，昨天看了您关于石景山的回答，请问有好的小区推荐吗
回答：整个石景山区，我们不做为选筹的推荐。 除非在石景山的工作无法挪动，或者为了尽孝养老，一般不建议选择石景山，即使是从公主坟开始分叉，选择海淀五路居周边，或丰台地铁线一带，都要远远好过石景山。 而700万以上的市场，最核心最值得购买的地区是在东四环，望京这两个区域。 买房选筹，首先从首付的资源，个人的客观情况，需求来进行解题计算。
提问：房姐你好，我现在房山长阳建邦华庭有一套500万的三居，皇城根分校学区。想换城里的房子，看上一套怡海花园恒泰园的顶层复式，180平830万。请问怡海花园综合素质如何？八中分校相比房山皇城根有优势吗？这个置换是否合理？
回答：怡海花园老小区了，位置周边配套都还可以 换到城内更合适 置换来说丰台也属于溢价区，相比房山还是要更好
提问：目前有5笔不上征信（显示为大额分期）的信用贷款，总额200万左右，实际利率应该在8%-12%之间，三年期，已经还了15个月左右。目前手里有一些钱，是把这笔钱提前结清（因为利率较高，但是还有剩余本金3%-5%的违约金）还是先留着，用手里的钱再去买房？
回答：先从目标出来，倒退分析。 现在是要买房还是月供？（建议现在是建仓时机） 除开信用贷，现金有多少？ 是否足够买房的首付？ 月供能不能cover？ 信用贷如果对月供压力较大，可以先还清10%利率以上的。
提问：房姐元宵节快乐！请问～男友sfsd组合贷在三元西桥曙光里97年老破小，目前我俩通勤居住都方便。考虑房情疫情，想把我sfsd资格在婚前用上，投资为主，未来二换一大。我俩毕业不久 国企 考虑能够承担的还款还贷压力，预算有限200-250w，朝阳丰台大兴，最好离地铁近，能改两居的一居户型。 请教房姐，这个思路合适吗？如果是2000年后次新，哪里投资好些，看常营 西红门 丰台科技园怎么样？如果是满五唯一老公房就比较受限，多是近主城的小开间，有没有推荐的区域？我的情况下，一类经适房和限价房适合吗？期待姐的答复
回答：婚前用掉你的sfsd是正确的 西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 常营对接的是东三环，国贸CBD连片产业区。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化未来发展不好说 建议 常营>西红门>丰台科技园 经适房有笋盘可以看，主要税费高变相提高了你的首付。 限价房不适合投资。
提问：房姐，您之前讲的卖房技巧，我翻了好久也没翻到，可否给个链接？
回答：#卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂网上。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：您提到： 北京市场的天然情况是：90%的房子比合理价值更贵。 表现的结果是：45%的房子趋跌，45%趋平，10%上涨。 10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊，CEO，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。 我的问题是1.东三环，四环有哪些属于10%，10号线沿线又有哪些呢？2.学位，远郊，CEO，区域陈独秀都好理解，热门贵妇不好理解，另外，最难的是，如何判断一个小区，一套房子是否上车溢价？能否举几个例子说明，因为那个房子最后都要落到每套房子上！3.通州的纯商品房，如东湾，融御等是否属于10%！谢谢房姐
回答：总价450万以内的上车盘，在挤压上涨。 原先单价总价不高的一些品质盘，在补涨； 一些先前涨幅落后的老破大，因为功能率的补充，在不涨。 10号线贯穿朝阳海淀丰台，海淀部分基本都有下跌。 万柳，泛海，金茂府都是热门贵妇。 判断一套房子的价值，只有笨办法： 大量的看房，踩盘，类似于进行对照组实验； 通过反复的比对，思考再比对矫正，从而不断接近正确的价值判断体系。 写《北京城市指南》之前，已看过1000多套京房，然而现在回头看当时写的，又会有很多的不满意。 郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。 与其叫北京东湾，叫通惠\\/运河东湾更合适。 金融街还没有拿到证，从案场的消息来看，价格应该不低，户型的设计很拥挤，本质是得房率低，以及压缩面积压缩总价，拿到更多的客户选择。
提问：房姐好，请问 老破小值不值得买？优势在哪？其实更想问的，东西学区老破小，风险在哪？学区溢价？高单价？(利益相关，想东换朝)合并东西城后，将来东城会不会不让卖？ 老破小将来会腰斩？还是涨不过别人？亦或单价×面积=总价，均比不过别人。无人问津？ 从马丁那看，感觉SH老破小市场更好一点，为什么？ 谢房姐。
回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 这也是为什么我在「北京的楼市陷阱」里讲，不要买远郊老破小。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 回到我们的问题，东西城的老公房，本质上是高价学票+老公房，部分学票的价格甚至超过房子本身。 第二，东西城本身人口不够，加上接下来是坚壁清野的地区，风险很大。 第三，东西城老公房，大部分年代较老，品相不佳，好一点就会加上两点的价格，性价比再次降低。 如我们开头讲的，老公房能不能买，除了看地段，还要看价格的性价比。 东西城老公房，当前价格上性价比很低，地段价值在不断破损。 真正有价值的老公房，集中在东三环到东五环沿线，具体价值高低还要根据房子本身情况评估。 上海的老破小普遍比北京更紧凑，面积更小，更容易上车。 建议一次提问一个问题，提问的过程就是梳理自己逻辑的过程，揉成一团原因是思路没有捋清楚。
提问：房姐您好，想提问，现有一套老破小在安贞（300w➕）有一套在大兴庞各庄（300w）均出租，暂租住市里以便娃明年上幼儿园。因为有一套在老人名下，所以还有一张房票。 娃在2024年有上学需求，暂未想好具体买哪里的老破小占坑房，加上看房姐主张学区房不能跑赢大盘，故近期萌念想趁房价不高入一套总价不高的房作为投资，兼顾将来也能满足自住需求（考虑置换成本，暂不考虑卖现在的房来置换，故希望总价在300至450间，虽然房姐说过该价位属血海区），房姐倾向于推荐哪里？是买单价低面积大的好，还是面积小总价小将来好换手？ 谢谢！ 另，前期关注过荣丰2008，金桥国际，城市亮点，交大附近老破小，房姐都不推荐，对吧？
回答：400左右可投资集中在，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大，或者常营次新，至少2居起
提问：房姐好，目前住昌平，房子550左右，打算7月买1000左右的海淀学区。家庭收入目前税后150+，长期看好北京房产。为了至少未来一段时间社会地位不下降，你建议我接下来如何进行选筹呢？1，我给我姐办理购房指标，用她们的名字买房。2，把昌平的房子给进行置换，买总价更高的房子？房姐建议什么呢？或者有更好的方案吗？
回答：不建议买1000+的学区房用来保值，风险过大 长期看最好的投资是买没有学区未来可能有学区的位置，这才能暴击 如果有其他指标用更好，sfsd能撬动更大的资产
提问：房姐你好，个清情况：北京无房，外地有贷款记录，子弹200。自住+抵御通货膨胀+投资。 目前中意两个房子： 1-清缘东里（清河）顶层房本面积34p，一居，实际使用面积不到80p，03年间房，425万，有露台，最低层高60cm。 2-亮马水晶（东南四环），80p，475万，大开间，03年间房，周围环境差些。 请房姐赐教： 1-北边发展好，还是东北好 2-房本面积小会不会影响以后售卖 3-东北是否有更好的建议。 感谢房姐
回答：200首付建议看下天通苑500+总价的大户型，是个不错选择 产业发展看东北方向更好 北京一居不推荐，溢价，置换链底层
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
閱讀更多 北京房姐說樓市 的文章
