有一個問題一直困擾著我，經常被以各種形式提出來，卻沒法很好的回答。這個問題就是：在當下的中國，城市更新是否真的到了可以規模化投資的階段，同樣的資本究竟應該投向政府引導力度更大的新城，還是可以在老城中尋找到投資的窪地，哪種更有價值？
我想這個問題可以進一步分解，就可以明白困惑所在。就投資判斷而言，老城與新城之間的選擇主要考慮還是在於成本與回報，選擇新城無非是可以以更便宜的成本去投資一個更有成長空間的未來。可是，這樣的選擇如果放在98年的浦東新區就是正確的，放在08年的濱海新區恐怕就未必，隨著中國城市化的快速推進，新區的投資拉動效應明顯在衰減，現在即使粵港澳大灣區這樣宏偉的藍圖，恐怕也沒法保證進場者普贏，仍要看你是否押對了寶。
而投城市更新之所以會令人猶豫，大概也是跟過往的認知有關。城市更新首先令人畏難的就是成本投入，居高不下的資產價格是一大痛點，哪怕再爛的物業，明明已經關門大吉，價格仍然堅挺，這還沒有算可能的拆遷清退成本，還沒有考慮改造成本，往往一個改造項目的成本要遠遠大於新建！這麼大的投入還會面臨一個現實問題：靠什麼來實現回報？文創是一個通常的選項，無論是叫文創園區、文創商業還是換了新名詞的“新場景空間”，在解決了面貌一新、更時尚、更符合年輕人審美的問題之後，緊接著的商業問題就是：會有多少人因此而來？會有多少人因此而停留？會有多少人因此而買單？最終形成的收益貢獻究竟能否實現投資回報？
很多人開始以產值來算賬（政府關注的可能是稅收貢獻），就是無論你是新城還是老城，你實現的結果都是給城市注入新的產業活力，無論是“退二進三”，還是“高端產業替代低端產業”，有一個指標很現實，就是每平方米的產值貢獻。當我們的城市管理者下定決心要擺脫房地產依賴，要從土地財政的依賴中轉型，必須要解決的現實問題就是要找到相當的替代產業，要為財政找到另外可依賴的大腿，否則這件事就不成立，就遲早還得回到原來的路徑依賴，房地產那把“夜壺”就總也戒不了。
來自發達國家的先行經驗告訴我們，答案只能是：讓科技迴歸都市！從硅谷到硅巷，從金絲雀碼頭到金融科技城，科技正在從郊區封閉的園區迴歸到繁華都市中心，曾經空心化甚至開始沒落的市中心正在因為科技的滲透而重新煥發活力！這樣的事情正在發生在我們身邊，以北京為例，首鋼搬遷之後的巨大空白正在煥發新生，那裡引進了院士工作站，是最先落地的5G園區，最先進的無人汽車在那裡已經進入了應用階段；被疏解的動物園批發市場如今已經成為金融科技聚集區，原來討論的是批發零售，如今這裡的關鍵詞是區塊鏈；中關村的海龍、鼎好正在重新定位改造，政府希望他們做成國際創新中心，讓中關村真正變成科技創新的發動中心。來自辦公租賃市場的印證是，當以國貿為代表的傳統以金融為主的CBD開始出現大範圍的租賃疲弱，中關村卻異常堅挺，讓北京的辦公市場足以傲視全國，處弱市而不驚。
在與最早提出這個發現的華高萊斯的同仁交流時，我問了一個問題：是否從文創到科創就會是城市更新的一個必經過程？他們的回答是：也許不是充分必要條件，但至少是一種普遍現象，當城市更新更多的著眼於“人”和“產”的關係，必然的一個聯繫就是“安居方能樂業”，文創帶來的是“潮生活”，才會吸引對生活品質更有追求的創意人才迴歸城市，才會基於他們的生活需求催生“潮產業”，才有科創的基礎，科技才會成為推動城市發展的有效力量！
在我們最近的項目考察中，有兩個看起來沒那麼高科技的案例可以說明這個問題。
一個案例是將府自如寓，這個號稱首個實現全智能的公寓項目給我們的體驗不過還是初級的智能家電控制，甚至我們會質疑究竟會有多少客戶會為這樣不成熟的智能家居體驗支付溢價。自如的運營者們卻告訴我們另外一層邏輯：智能化首先並不是出於客戶體驗的需要，而是突破規模化管理瓶頸的需要，只有當客戶行為可記錄可識別可分析，才有可能實現真正有效率的管理，進而才有可能為客戶提供更好的服務，客戶並不會為噱頭買單，但會為更好的服務買單。舉個例子，因為有了智能門鎖和紅外監控儀，才能有效掌握客戶在室內的活動時間，才有可能對意外進行防控，才有可能實現免打擾的上門保潔服務。科技提升的是客戶真正痛點的使用體驗，客戶自然會為這樣的提升而買單。
另一個案例是朝陽大悅城，在這個看起來主要以各種玩法創新著稱的購物中心卻有底層的大數據邏輯。開業十年讓他們積累了百萬級的客戶，從中他們又不斷在通過各種工具轉化為會員，基於會員的消費痕跡他們就可以整理出可參考的消費行為分析報告，不僅可以自己用來做店面定價和調租的依據，還可以共享給商戶幫忙商戶做有效的運營提升。因為掌握了這樣的底層數據，他們做的活動、社群、推送就是有的放矢，就可以形成更高的轉化率。甚至他們已經開始推出年費制的收費會員，在客戶中不斷提純，牢牢鎖住自己的深度用戶，不斷針對深度用戶提供精準服務，挖掘用戶最大價值，大概這才是朝陽大悅城以一個並不算核心的地理位置、自然過路客流有限卻常年鎖定北京商業銷售額前三的秘訣。科技在這個案例裡體驗的同樣不是炫技而是實用，真正好用的科技才能實現真正的賦能。
我想到現在最開始的那個問題才算找到了答案，不必糾結究竟該投資新城還是老城，就看在哪裡能找到最大的效能轉化，當我們的城市的高速發展已經進入尾聲，是時候去考慮哪裡才是最佳的產能轉換點，哪裡就是最應該去投資的地方！從文創到科創，中國的城市更新才會找到真正的爆發點，才值得萬眾期待！
近半個世紀裡，倫敦進行了計劃色彩濃厚的衛星城建設、新城規劃、人口疏解和產業轉移。如今，這座大都市正努力實施“讓精英階層重回城市中央”的復興計劃，“要達到城市的復興，是要創造一種人們所期盼的高質量和具有持久活力的城市生活。”
（倫敦市區大興土木的背後，是當地政府期待的產業聚集、人才匯聚，進而帶動經濟發展、城市復興的願景。圖/AFP）
在金絲雀碼頭，環繞四周的起重機與林立的摩天樓一道組成了倫敦的新金融城，匯豐、花旗、巴克萊等跨國銀行已落戶於此。未來幾年，倫敦綠地中心、鑽石大樓、摩根大通等項目也將漸次登場。這座曾經沒落的港口正發展成為倫敦新地標。
新金融城西北方向6公里外為肖爾迪奇區，這一區域與倫敦中心金融城僅隔2.5公里，原為重工業區和貧民區。在經歷了半個多世紀的廢棄後，肖爾迪奇區得以“重見天日”，被地方和大倫敦市政府寄予厚望，希望發展成“未來硅谷”，並試圖通過加大基礎建設、減免稅收、租金等多重政策吸引科技企業入駐。
與金絲雀碼頭和肖爾迪奇區相似，倫敦多地均在推進城市再開發，其中泰晤士河南岸最為集中，起重機與大本鐘、威斯敏斯特大教堂等地標隔河相望，成為南岸區域最常見的城市元素。
倫敦市區大興土木的背後，是當地政府期待的產業聚集、人才匯聚，進而帶動經濟發展、城市復興的願景。也是在某種程度上對過去城市發展思路的修正。
1946年至上世紀90年代的幾十年間，倫敦進行了計劃色彩濃厚的衛星城建設、新城規劃、人口疏解和產業轉移。這一被視為世界城市規劃經典案例的新城計劃，解決了當時困擾倫敦的人口過分集中、交通擁堵和環境汙染等問題。如今，倫敦的方案仍被包括北京在內的多個國家及城市借鑑和效仿。
回望當時的城市發展策略，多位英國學者表示，那是一把雙刃劍。利物浦大學規劃系主任戴夫·肖甚至直言，早期的規劃中，最經得起檢驗的只有用以控制倫敦繼續向外擴張的“綠帶”設計。迴歸當下，當年決策為倫敦帶來的陣痛還持續發酵，但外界似乎無法感同身受。
新城運動與“英國病”
對於童年記憶中的倫敦，77歲的居民艾布納·帕特爾形容為：房屋擁擠、交通繁忙、物資供不應求。第二次世界大戰結束後，為了解決環境汙染、人口膨脹、戰後城市重建和戰爭帶來的失業、疾病、貧困等多個問題，英國開始了一場大規模的城市建設運動。
彼時，作為政府主導下的國家戰略，新城建設在英國獲得了空前重視。在1946年後的20多年中，政府頒佈了《新城法》和《新城開發法》，組建專門的新城委員會，制定了新城規劃的基本原則。
這股新城建設的熱潮，產生了14座新城，其中8座環繞倫敦，用來解決倫敦的城市問題，並計劃疏散150萬人口。
大倫敦規劃提到的內城圈、城郊圈、綠帶圈和鄉村圈四個圈層結構共佔地1579平方公里，面積為北京的十分之一，8個新城分佈於鄉村圈，與綠帶圈共同控制城市蔓延、疏散人口和工業。當時的政府提出，新城規劃的目標是建設一個既能生活又能工作、平衡的和獨立自足的新城，工作崗位需要來自多種工業渠道；新城不能是單一階級的社會，應該吸收各種階級和階層的人來居住和工作。
中國城市更新的必由之路，從文創到科創！
為促進人口疏散，政府規定服務業、工業企業不能進駐倫敦，而衛星城則會給予這些企業稅收優惠，並向遷入的人口提供住房等優惠政策。此外，倫敦開始出現大量宣傳衛星城的海報。在這種引導下，上百萬人口遷移到新城，去追尋更好的居住環境、更充足的就業崗位。
但早期的新城注重就業與居住的發展，忽視了購物、休閒娛樂設施的建設，這直接導致了“新城憂鬱症”的出現。
比如，因規劃經驗不足，哈羅新城經過長期經營後，人口增長速度仍然緩慢，到1978年12月底人口僅為7萬人，因為缺少豐富的城市生活且就業困難，出現了年輕人迴流大城市的現象。
即使問題重重，新城在一定程度上仍解決了大城市的用地緊張、房價高漲、交通擁堵、人口膨脹等問題。數據顯示，英國建設的全部新城安置了225萬人口，提供了111萬個就業崗位，吸納包括寶潔、葛蘭素史克、奔馳、奧迪等在內的多家國際知名企業。
與此相伴，倫敦市區大量人口和工作流失，“這在一定程度上導致了倫敦的衰敗”，有學者指出。
在新城計劃實施的近40年中，因為產業和人才的轉移及宏觀經濟政策的失誤，倫敦內城出現了嚴重的財政問題、就業問題、發展不均衡及諸如犯罪、吸毒等社會問題。
在柯南·道爾筆下，霧都最危險之處，莫過於東區。時至今日，東倫敦仍是貧民窟的代名詞，令遊客及英國本地人卻步。有學者認為，東倫敦和西倫敦的失衡在一定程度上可歸因於政府將有限資源輸出到新城，區域產業轉型不徹底，從而剝奪了東區的發展空間。
東倫敦的白教堂地區距離倫敦市中心的金融城僅2公里，但卻是著名的貧民區，臭名昭著的“開膛手傑克”便曾活動於此。這個區域聚集了大量的外來移民及倫敦的低收入人群，隨處可見售賣廉價服裝和日用品的店鋪、搭建簡易貨架出售果蔬的商販及街邊隨意散置著的貨車、垃圾箱。破敗的景象與2公里外繁華的中心金融城形成鮮明對比。
在倫敦，被時代拋棄過的區域不勝枚舉，比較知名的一處為國王十字區，毗鄰大英圖書館，距倫敦市中心3公里，區域內有兩座相鄰的大型火車站，聖潘克拉斯車站和國王十字車站。在維多利亞時期，國王十字區曾是重要的交通樞紐，從英格蘭北部以及蘇格蘭東岸駛來的火車川流不息，不僅向倫敦輸送乘客，更輸送煤炭、啤酒等不可或缺的生活用品。但作為工業遺產，長期以來國王十字區充滿了破敗氣息，小偷與酒鬼橫行，成為了倫敦知名的紅燈區，整個區域遍佈毒品、低端夜店和豔舞俱樂部，居住者多為窮人。
1979年，面對破敗的內城這一典型的“英國病”，新上臺的撒切爾政府奉行新自由主義的政治經濟策略，國家政策出現較大變化。《內城地區法》通過後，工黨政府宣佈要將更多資源投入內城區域，以促進內城復興。
1980年，政府宣佈新城委員會和開發公司至90年代前期全部解散，新城住房建設大量壓縮，以後任何新城擴展項目政府不予貸款，只由私人投資來進行。
這標誌著新城運動經過30多年的發展，在英國走向終結。
歡迎回歸“國王十字”
一場寧靜但深刻的城市革命在21世紀初的英國悄悄展開，這場社會運動的核心，即城市復興。其目標為，在社會各個領域和層面、在城市各個地方，進行不懈的實踐，令城市煥發生機和活力。
作為當時倫敦市市長的首席建築和城市主義顧問及“英國城市工作組”負責人，理查德·羅傑斯完成了一份題為《邁向城市的文藝復興》的研究報告，這份報告被稱為“城市黃皮書”。其中將城市復興的意義首次提到同文藝復興相同的高度。
羅傑斯在這份報告的前言中指出：“要達到城市的復興，並不僅僅關係到數字和比例，而是要創造一種人們所期盼的高質量和具有持久活力的城市生活。”
對於倫敦市曾經的發展策略，羅傑斯毫不掩飾自己的批判立場，他曾公開表示：“在城市發展戰略規劃方面，英國遠遠落後於荷蘭的阿姆斯特丹，落後於西班牙的巴塞羅那，落後于丹麥的哥本哈根，大概落後這些城市20年。”
這份研究報告出臺後，英國政府首次提出“讓城市精英階層重回城市中央”的城市復興計劃，希望在老城區再現新一輪繁華盛景。因此，迴歸城市中心成為此番倫敦復興的主要特點之一，隨之而來的是連續數年高強度的城市更新。
現在從北向南途經國王十字區時，“歡迎來到國王十字街”的巨幅標語和遍佈起重機的施工現場交相輝映，國王十字區已成倫敦市中心150年來最大規模的區域開發項目之一。
在這一區域，聖潘克拉斯火車站經過七年的整修與改造，耗費5億英鎊後於2007年通車；2012年，耗費5.5億英鎊的國王十字火車站改造完工，並與聖潘克拉斯火車站接通。加上原有的6條地鐵線路，形成了英國最大、最重要的綜合交通轉運站。
在國王十字重建區規劃概覽圖中可以發現，整個街區的再開發項目佔地27萬平方米，以攝政河為分界線，基於“交通樞紐帶動經濟”的目標，運河以南地塊主要用於開發辦公樓，住宅區與相關配套被規劃在運河以北。
羅傑斯主張的城市區塊應把生活、工作、購物、學習和休閒重疊起來的原則在該區域得到貫徹。
在這之後，路易威登、亞馬遜、臉書、環球唱片等知名企業及《衛報》《觀察家報》紛紛選擇入駐國王十字街。負責這一區域規劃的規劃師傑森·斯萊特表示：“在這之前沒有人會把路易威登和國王十字聯繫在一起，但是現在我們做到了。”
在集聚產業、彙集人口後，國王十字街散發出了可以與倫敦中心威斯敏斯特區域相媲美的城市活力，而這份活力也在持續獲得企業的青睞。
谷歌在英國新的總部大樓位於聖潘克拉斯火車站與國王十字車站的交叉口，距離兩個車站步行均不超過500米。這幢2017年剛剛投入使用的11層辦公大樓，可容納5000名員工。對於谷歌的入駐，英國房地產研究中心主任範慧勇表示，除去成熟的社區、完善的生態等天然吸引力外，谷歌入駐國王十字街可依託倫敦大學學院、劍橋大學（乘火車到國王十字街只需50分鐘）強大的人才儲備，以及大英圖書館的專利信息服務。
基於此，不難發現，城市中具有集聚效應的成熟區域仍是企業決定其市場行為的關鍵因素。
多位學者均表示，中心區域的更新對城市的整體價值是最高的，更新帶來的回報也最高。“對城市而言，最重要的還是中心區的核心凝聚力，人才和產業是需要聚集和交流的，有一定的集聚力才能產生一定的規模。”
此番城市復興運動在著力重建中心區域的同時，也在追求均衡發展，以期實現教育、媒體、科技、娛樂等產業在大倫敦全域內的百花齊放和人口的合理分佈。這一點表現為除國王十字區外，倫敦還散佈著大量如火如荼進行著城市更新的區域，例如位於紐漢姆區的奧運新城、肖爾迪奇區的老街路口。
多中心、分散式發展
倫敦發展促進署的一位官員透露，倫敦未來的發展態勢為多中心、分散式的發展，並強調自下而上的發育理念，即中心的確定將以資本和人力的聚集為導向，這意味著各個新中心的形成會以市場發育為主。
在規劃學界，倫敦不會再集中發展已成共識。
倫敦市政府2016年更新的城市發展遠景規劃文件中，包含了最新的倫敦城市中心網絡概覽圖。這張概覽圖顯示，未來倫敦的城市中心很大程度上會從東至西分佈在泰晤士河兩岸，除威斯敏斯特區和倫敦金融城外，圖中標註的其他13個城市中心較均勻地散佈於大倫敦1579平方公里的範圍內。
在這張概覽圖中，13個相對較大的城市中心周圍仍散落著多個次級中心，未來倫敦的城市形態或將與城市中心和區域中心環環相扣。
而這些中心分別承擔著不同的職能，以吸引有相應需求的人口集聚。上述規劃文件中的信息顯示，概覽圖中的每個城市中心承擔的功能都頗為多元。例如，金斯頓或將成為高等教育、休閒娛樂中心；布倫特或將成為諮詢服務業、零售業中心；希靈登或將成為物流、運輸、娛樂中心。
這些城市中心之間通過放射狀道路和同心圓環路的道路網進行連接，道路系統融合了公共汽車、有軌電車、地鐵、城市輕軌及泰晤士河水上交通在內的多種交通方式。其中，軌道交通由11條地鐵線、3條機場軌道快線、1條輕軌線和26條城市鐵路線組成，市中心的公共汽車線路為700多條。發達的交通網絡保證了市郊居民即使在不使用私人汽車的情況下，也能在1小時內到達市中心的辦公區域。
在此基礎上，倫敦仍在建設兩條分別橫穿東西方向和南北方向的橫貫城鐵，2019年將投入運營。
因此，在多中心及高密度交通網的城市佈局中，即使目前大倫敦區域人口總數已超過1939年860萬的人口峰值，且人口密度遠高於北京，交通擁堵、人口膨脹的情況並未重現。與之前的做法相反，倫敦市政府仍在想辦法集聚人口，以增加城市活力，預測到2041年倫敦人口將增加到1050萬。
在規劃學者看來，想要集聚人口，城市的品質是又一重要因素，這其中如何使城市人性化至關重要。
對此，牛津大學社會學系決策領導力與公共政策研究項目主任阿蘭·哈德遜表示：“城市應該將其居民的日常生活經驗作為城市規劃的原始素材和本質，即為市民創造城市。”
在英國皇家規劃師協會資格評審委員會委員楊威看來，5分鐘走400米是公眾出行的黃金定律，圍繞這400米提供怎樣的服務設施是決定城市品質的又一重要環節。這一原則在包括倫敦和北京在內的所有城市是通用的，她指出，“城市不是為了滿足審美的需求而存在，所謂的非法建設和經營是自然生長出來的，這體現的恰好是公眾的需求。”
因為這一黃金定律，倫敦城內各個城市中心之間的競爭也悄然而至。
金絲雀碼頭是上世紀90年代倫敦少有的自上而下規劃的區域，其在規劃之初，意在分擔倫敦金融城過多的從業人員和機構，因此長期以來功能相對單一，如缺少住宅和好的學校，這導致島上跨國銀行和高端管理機構的職工子女無法就近入學。
在城市復興的大潮中，設施更加齊全、生態更加完善的區域在不斷湧現，這對功能單一的新興城市中心是一大威脅。例如英國金融服務管理局已計劃搬離金絲雀碼頭，選擇入駐規劃更為完善的奧運新城。
據知情人士透露，金絲雀碼頭集團為挽留區域內的各大機構，已召開多次會議商討對策。其中包括花大力氣遊說政府，並出資4億英鎊協助修建橫貫城鐵，爭取能夠設立金絲雀碼頭站，為這裡的公眾提供出行便利。
此外，在大舉建設商業建築和高層住宅的同時，為促使區域內產業趨於多元化，金絲雀碼頭區域引進了路透社、每日電訊、鏡報、獨立報等媒體及一些零售產業，並開始建設科技企業孵化器，以期提供更成熟的社區生態。
對於金絲雀碼頭的轉變，多位學者認為市場的選擇起了決定作用，但這種補救是否能夠真正化解其目前的尷尬境地，仍有待觀察。
參考文章：進擊的倫敦：科技轉型正在發生
本文首發於英倫學報，作者：柯林斯&英倫投資客
美國的硅谷（Silicon Valley），世人皆知，那裡有斯坦福大學、加州大學伯克利分校，有谷歌、蘋果、Facebook等數以萬計的大大小小的高科技公司。
在英國，也有一個類似於美國硅谷的地方，那就是倫敦東部的硅環島（Silicon Roundabout）。它的知名度遠低於美國硅谷，但過去10年，卻悄無聲息地改變著全球的科技格局。
十年前，如果你說英國是一個高科技國度，估計不少人會嗤之以鼻。
但今天，英國已經被公認為歐洲最強大的高科技中心，與美國、中國形成三足鼎立之勢。
為什麼這麼說？
我們把市值10億美金或以上的新科技公司稱為“獨角獸”公司。在整個歐洲，這樣的公司目前有53個，其中22個來自英國，佔40%。
2012-2016年間，英國高科技公司吸引到的總投資額達到280億英鎊，這個數字相當於英國的三大歐洲勁敵法國、德國、荷蘭的總和。
其中最著名的投資，當屬日本軟銀和沙特王室在倫敦建立的史上規模最大的高科技投資基金，基金規模為1000億美元，沙特承諾對基金注資450億美元，軟銀承諾注資250億美元，剩餘資金來自於其它“大型全球投資者”。
獨立報最新消息：軟銀-沙特科技基金已成功融資930億美元，正式成為全球最大科技基金。
根據英國政府發佈的戰略報告，英國的固定互聯網流量每兩年翻一番，而移動數據流量每年增長超過40％，遙遙領先於歐洲其它國家。
目前，英國的科技從業人員已經達到160萬人，預計未來四年新增50萬人。薪資方面，英國科技行業平均工資在2012-2016四年間增長了13%，相比之下，非科技行業只增加了4%。
倫敦這邊，TMT行業（科技、傳媒、通訊）從業人員甚至已經超過金融和保險從業人員，差距還在不斷擴大。
倫敦TMT行業和金融保險業從業人數比較圖，藍色代表金融保險，灰色代表TMT
那倫敦是如何開始科技轉型的？
這個故事還要從倫敦的硅環島（Silicon Roundabout）說起。
硅環島位於東倫敦，成千上萬大大小小的高科技公司以老街環島（Old Street Roundabout）為中心，向Shoreditch, Hoxton, Old Street延伸，星羅棋佈，形成倫敦技術創業核心地帶，現在這裡已經被視為全球第三大技術企業集群區，僅次於美國硅谷和紐約。
2008年，往往被視為倫敦硅環島的元年。那年3月，一家名為Dopplr的小型科技公司從倫敦東區的一個狹窄的辦公室搬到了附近的一個稍微大一點的辦公室。
2008年的硅環島，聚集了一批科技公司
公司的首席科技官Matt Biddulph發現，公司周圍還有很多類似的小公司，周圍的小酒吧裡還有很多像自己一樣的科技男。他們一起喝酒、一起編程、一起暢想美好未來。
而當他透過窗戶遠眺，跳入眼簾的，卻是破落的老街區，還有擁堵不堪的交通。
2008年盛夏的某個下午，這位首席技術官發揮了英國人特有的幽默，自黑一把，把當年的那個破落的區域，和美國高大上的“硅谷”相提並論。
既然美國有硅谷（Silicon Valley），那我們的老街環島（Old Street Roundabout）就叫硅環島（Silicon Roundabout）吧。
於是，他在推特上發佈了這條可以載入史冊的推文。
Matt Biddulph：“硅環島：倫敦老街區不斷髮展的創業社區。”
沒有人想到，10年之後，這個玩笑竟然變成了事實。
過去的老街環島（Old Street Roundabout），現在已經被大家默認為硅環島（Silicon Roundabout）
數據顯示在過去的5年中，有超過5萬家科技公司在倫敦成立，其中30%將公司設立在硅環島附近。
2014年，硅環島新註冊的公司數量達到15,620家；到了2015年，因為房價和租金上漲，硅環島新註冊公司有所下降，但依然達到10,280家。
目前，高檔時裝電商Farfetch、網絡外匯兌換商Transferwise、線上豪華旅遊俱樂部Secretescapes、Google Campus等企業都入駐在硅環島一帶。
星羅棋佈的高科技公司以老街環島為中心，向外延伸，形成全球第三大技術企業集群區
很多人把硅環島的迅猛發展歸功於英國前首相卡梅倫的三大舉措：
2010年的“科技之城”方案（Tech City），為硅環島催生了一大批高科技公司。
2012年推出的Seed Enterprise Investment Scheme（SEIS）稅收抵免政策，推動投資者向高風險科技新企業傾斜。
2014年，英國還成立英國商業銀行（British Business Bank ），向風險投資基金分配鉅額資金，用以支持新科技公司。
還有人把硅環島的成功視為2008年全球金融危機的“副產品”。
當年的危機，導致了大批精通金融、科技的高級人才失業。
一夜之間，一個巨大的人才庫被傾倒到了勞動力市場上。無事可幹、卻才華橫溢的公司人，成群結隊地來到了租金相對便宜的東倫敦，在咖啡廳裡蹭著免費的WiFi高談闊論，而一個個創業點子，也就這樣橫空出世。
正因為如此，我們才發現，英國硅環島大部分公司創始人其實都來自高盛、摩根大通等頂尖國際大投行。
英國外賣獨角獸Deliveroo創始人William Shu之前就在摩根士丹利做分析師，Deliveroo目前估值達20億美金
伴隨著硅環島的成功，倫敦聚集了一大批科技人才，因而也在這幾年吸引到許多大型科技巨頭把國際總部定在倫敦。
些科技巨頭大多來自美國，他們在美國都不在同一個城市，到倫敦倒是湊到一塊兒了。
從硅環島往外延伸，倫敦的科技版圖逐漸形成了小公司扎堆東區老街，大公司分散於市中心和西區的有趣現象，當然這背後也有關於租金的博弈。
財大氣粗的谷歌、Facebook、LinkedIn們選擇入駐倫敦一區，谷歌甚至在國王十字買下一塊土地建總部。
資金充裕的蘋果則把倫敦總部定在泰晤士河南岸的巴特西發電站，顯示出蘋果一貫特立獨行的品位。
蘋果租下了巴特西電站總共6層辦公空間
每個城市的科技轉型總伴隨著偉大公司的誕生，比如硅谷的蘋果，西雅圖的亞馬遜，深圳的騰訊，杭州的阿里巴巴。
倫敦科技轉型中的偉大公司，必須是DeepMind。
DeepMind是一家地地道道的英國公司，創始人傑米斯·哈薩比斯（Demis Hassabis） 1997年劍橋大學畢業，之後在UCL攻讀博士，並於2009年獲得博士學位。
DeepMind創始人傑米斯·哈薩比斯（Demis Hassabis）
去年，DeepMind開發的計算機程序“阿法元”（AlphaGo Zero）， 無師自通，三天內自學成才，100-0 擊敗熟讀世間棋譜、棋藝精湛、4-1打敗人類世界冠軍的哥哥 “阿法狗”（AlphaGo），由此轟動全球，宣佈人工智能領域重大突破。
儘管DeepMind在2014年被谷歌以4億英鎊收購，但創始人傑米斯·哈薩比斯仍堅持把它留在倫敦。
DeepMind在倫敦國王十字潘克斯廣場7號大樓辦公
DeepMind對倫敦科技轉型意義重大，僅這一個平臺就足以吸引來自世界各地的人工智能研發人員，並推動各類AI衍生品的研究和發展。
也正是這個原因，很多人認為，在人工智能領域，英國最有可能成為世界領先者。而人工智能，也正是英國現任首相特蕾莎－梅今年在達沃斯論壇上的演講主題。
當然英國和倫敦的科技轉型也遇到了自己的瓶頸。
當下科技界討論的一個問題是，全球第一家總值超過萬億美元的公司將會出現在哪裡。
目前，蘋果價值9000億美元，谷歌母公司Alphabet價值8000億，亞馬遜7600億，微軟7500億。
要和這些美國公司競爭，要成為萬億美元公司，英國公司看來任重道遠。
在許多人看來，自信與野心是英國公司最缺乏的。
英國科技界最有影響力的投資界大佬Saul Klein認為，硅谷是一種心態，關乎野心，關乎不計後果的努力，與地理位置無關。
而專注於早期技術公司的風險投資家Harry Briggs更直截了當地說：
“在倫敦，如果你以5000萬美元或1億美元的價格出售你的公司，你就會認為我發達了，我成功了。而在硅谷，如果你以1億美元的價格出售了公司，你什麼都不是，你就算是一個失敗者。我聽到硅谷的一位人士最近說，他們想要像凱撒大帝一樣被記住。這樣的自信和野心不是一個級別的。”
而這不禁令人感嘆英國自家的幾個世界級科技公司的命運。
軟件公司Autonomy，2011年被美國惠普收購。芯片製造公司CSR，2015年被美國高通收購。前面提到的DeepMind，2014年被美國谷歌收購。
而芯片設計公司ARM，被譽為英國最成功的科技企業，2016年也成了日本軟銀的囊中之物。
不過或許，這也從另一個角度印證了英國和倫敦在科技轉型中取得的傲人成績。
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。
閱讀更多 飆馬產業地產 的文章
