新浪財經訊 一直以來被冠以“盈利能力”優等生稱號的龍光地產日前交上了2019年報。2019年公司的ROE達到35.52%，超過萬科等不少標杆房企。然而公司的銷售均價已經連降三年，毛利率2019年小幅下滑，同時公司的資本化利息率大幅提升，為利潤釋放留出更多空間。此外，2019年，公司的拿地成本也明顯上升，早年的土地成本優勢被削弱，未來土地更新進展將成為影響業績的關鍵點。
物業銷售確認收入僅增長5.5%
盈利能力一直是龍光地產的核心競爭力之一， Wind數據顯示，2010年以來，龍光地產的ROE持續超20%，2017年達到30%，2019年升至35.52%，這一水平在業內名列前茅，甚至要高於碧桂園、萬科、龍湖等頭部房企。
2019年，龍光地產實現營業收入574.8億元，同比增30.23%；歸屬股東淨利潤為112.69億元，同比上漲35.96%，在房地產行業整體業績增速放緩的背景下，公司依然有超30%的利潤增速。
具體來看，2019年，龍光地產的收入主要來自於物業結算、物業租賃、建築裝飾及一級土地開發，公司2019年的收入增長似乎更多是得益於物業結算以外的其他收入。
報告期內，物業銷售收入佔比超71%，約為409.21億元，同比僅增長5.5%，較2018年45.7%的增長水平大幅放緩。這或主要是由於當期結算項目單價較低，數據顯示，當期已交付物業平均售價13300元/平方米，較2018年同比下滑了39.3%，而交付物業建面則上升了75.9%。
而物業租賃、建築及裝飾及一級土地開發收入則分別同比增長了53.4%、175.7%和359.1%。
利息資本化率大幅提升
此外，對比可見，龍光地產2019年營收增速雖較上一年度有所放緩，淨利潤增速卻小幅上升。然而Wind數據顯示，龍光地產的銷售毛利率已經連降兩年，由2017年的34.37%下降至2019年的31.55%，並且上述當期結算均價的下滑也可說明當期結算項目的利潤率有所下降。但當期公司結算項目的權益比較高，項目利潤佔比更高。
值得一提的是，2019年，公司的非控股股東淨利潤僅2.94億元，較2018年同比下降了58.42%。大致按兩年左右的結算週期來看，當期利潤結轉的約是兩年前的項目，2017年公司的非控股股東權益為38.58億元，較上一年度同期下滑了39.01%。
數據顯示，2019年，龍光地產的財務成本淨額由2018年的14.17億元下降至13.66億元。2019年，公司的借貸總額由2018年的589.41億元升至696.77億元。槓桿有所上升的一年中財務費用卻實現了下降，主要在於利息資本化的處理。當期公司的利息開支總額達到45.15億元，較2018年的31.97億元同比上升41.23%，而當期資本化利息則由2018年的17.8億元大幅上升76.85%至31.48億元，利息資本化率由2018年的55.68%增長到69.72%。
在這一處理下，雖然負債規模擴大，但公司的財務成本卻不升反降，整體上有利於拉昇公司利潤，卻將影響項目後續最終結算時的利潤率。
銷售均價連續兩年下滑
粵港澳大灣區成就了龍光。得益於早年在粵港澳大灣區的逆週期拿地，龍光地產積攢了大量的低成本優質土儲，藉此公司規模快速擴大，業績也水漲船高。2013年12月，龍光地產登陸港交所，彼時公司的銷售額還只有132.08億元，而2019年公司的權益合約銷售額便已達到915億元，增速31%，雖然較此前放緩，但依然不俗。
日前，龍光地產管理層在業績發佈會上表示，公司2020年權益合約銷售目標為1100億元，以此推算，增速約為20.22%，雖然這一增速在今年因疫情衝擊大幅放緩目標增速的房企中顯得較為樂觀，但龍光今年衝進千億的信心似乎很堅決。
值得注意的是，雖然銷售額增速依然可觀，但公司的銷售均價已連續三年下滑，2019年為13232.10元/平方米，較2018年的16318.86元/平方米同比下降18.92%。
2019年，公司的物業銷售收入分區域來看，來自深圳、大灣區其他區域、汕頭、南寧及其他區域的佔比分別約為33.4%、33.7%、11.6%、18.5%及2.8%，大灣區合計銷售佔比約67%，深圳尤其重要。龍光表示，2020年計劃推貨權益金額為1800億元，其中粵港澳大灣區可售貨值約為1080億元，佔比60%。
2019 年，公司新獲取項目平均樓面價5427元/平方米，而2019年底公司土地儲備的平均樓面價約4081元/平方米，拿地成本的上升使得早年地價優勢被削弱，2019年的拿地均價/銷售均價有小幅上升。公司尤其重要在深圳地區早些年的“性價比”優勢似乎正在逐漸降低，2019年深圳土地成本上升較快，未來項目盈利空間或被壓縮。
以往公司拿地主要以招拍掛為主，土拍市場的火熱使公司中間幾年的土地成本大幅走高。之後得益於在城市更新領域的佈局，拿地成本又有所回落。
如果灣外佈局較為緩慢，那麼灣內的土地更新項目未來或成為公司業績的重要影響因素。2019年，公司的城市更新業務貢獻收入約49億元，年內孵化了深圳蛇口自貿區，惠州大亞灣和深圳僑城東等3個項目，可銷售總貨值約700億元。
雖然粵港澳大灣區項目的盈利確定性較高，但千億之後，更廣闊的區域佈局才能更好的對沖區域風險，且能滿足規模擴張下對更多土儲的需求。目前公司的投資目光也逐漸投向灣外。
截至2019年末，龍光地產的土儲面積約3667.40萬平方米，較2018年土儲維持穩定。
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