翻閱近期有關房企的新聞，會發現很有意思的事情：一方面是5月份一張張漂亮的銷售成績單，另一方面是不斷攀升的房貸利率、收緊的融資渠道和逼近的債務危機。
如果用一種比喻來形容，現在的房企就像是盛開在懸崖上的花兒，看似無比豔麗，實則步步驚心。那麼房企現在究竟走入了一種什麼樣的困局？
- 漂亮的成績單
截至5月底，TOP100房企整體銷售規模為3.47萬億元，同比增長33.5%，繼續保持快速增長。其中，碧桂園一騎絕塵，1-5月銷售金額已經達到3345.2億元，同比增長37%，僅五個月就超過去年前7個月的累計銷售額，讓其他房企望塵莫及。
2018年1-5月房企銷售金額top10
房企尤其是排名前三的能拿到這麼漂亮的成績單，與今年樓市整體走勢是分不開的。
從市場來看，一線城市的樓市基本已經穩定，二線城市偶爾因為搶人大戰爆發出一輪上漲但也不影響大局，重點是三四線城市房地產市場的持續火熱，為深耕在這些城市的房企業績提供了有效支撐。
但三四線城市樓市的火爆僅是短期效應，且下行趨勢明顯，下半年房企的數據是否還能保持長足增長，需要打個問號。
- 收緊的融資渠道
2018年5月，40家典型上市房企融資金額共計451.17億元，環比減少41.34%，創一年來新低。其中，公司債從4月的470億驟降至58億，多家公司公司債被終止。
一般來說，融資環境向來是年初比較寬鬆，即使是這樣，目前房企融資仍舊接近腰斬。那麼下半年房企又該如何度過？
更雪上加霜的是，如果你不是百強、五十強甚至三十強的房企，那麼你連已經收緊的融資渠道大門都看不見了。目前，銀行對於開發商的授信政策基本是建立白名單制度，大型銀行已很少向50強以外的房企發放開發貸和信用額度，部分銀行甚至將合作範圍縮至30強和20強房企。
隨著融資環境的趨緊，房企強者恆強、規模化、品牌化發展的局面將更加更加清晰。
- 攀升的房貸利率
5月全國房貸監測數據顯示，上月全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當於基準利率1.143倍，環比上升0.72%，同比上升18.39%。在35個監測城市中，鄭州和哈爾濱的首套房貸平均利率首次突破6%，從2017年1月至今，已連續17個月上漲。
如果說收緊的融資渠道是從供給端給房企降溫，那麼房貸利率的持續上漲就是從需求端再給房企一瓢冷水。
相比一二線城市而言，購房成本的增加對三四線城市的影響力度更大，這對急於回籠資金房企打擊是巨大的，一旦發生資金鍊斷，那麼超高的負債率會瞬間讓房企步入“死地”。
- 逼近的債務危機
無論是漂亮的成績單，還是收緊的融資渠道或攀升的房貸利率，都掩蓋不了房地產行業的債務危機，或者說，正是房地產行業逐漸逼近的債務危機，才讓房企的一舉一動都得到莫大關注。
2015年，中央為了解決去庫存的問題，對房企的發債限制進行了放寬，產生了所謂的“發債潮”，而後房企們近乎全員出動，轟轟烈烈來了一場持續三年的“地王潮”，反正錢來得容易，花出去也不心疼。
但隨著房價一發不可收拾，嚴格的調控政策立即跟上，並且至今沒有放鬆的趨勢。一般市場上債券期限最長為3年，也就是說今年將是房企公開債務到期的高峰。對於即將到來的債務，證券方面表示擔心房企的違約風險出現常態化。
數據顯示，2017年全年，136家上市房企的平均負債率達到79.1%，創下2005年以來的最高位。2018年一季度末，房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創下13年新高。如果按照集中度佔行業15%的11家大型房企總負債8萬億來算的話，整個房地產行業的負債總額可能達到了50萬億，相當於去年GDP的60%。
2017部分房企負債情況
可以預見的是，2018年下半年，大部分債務的兌付期到來之際，房企將迎來最難過的時刻，現在就已經收緊的融資渠道和攀升的房貸利率會不會成為壓倒城牆的最後一根稻草？就目前而言，出現崩盤的情況還是不太可能的。但由於債務體量過大，可能會出現違約潮。當然，對中小房企而言，逼近的債務就是即將到來的“死局”。
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