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通常房產抵押擔保，抵押擔保合同上必然會有抵押擔保期間，在房地產登記部門辦理抵押登記時，也必然會登記抵押擔保期間，那麼抵押擔保期間已滿，是否抵押登記就自然失效呢？且看下文分析：
戴先生在2009年因資金週轉問題向朋友陳先生借款人民幣100萬元，雙方約定借款期限為一年，到期一次性歸還。因數額較大，戴先生提出將自己的一處房產抵押給陳先生。雙方達成合意後，共同來到房地產登記部門進行抵押登記。登記部門的工作人員告知，根據交易中心的規定，在《抵押擔保合同》中應有抵押期限的條款，抵押期限的起止時間應與借款的起止時間相同。陳先生當時也沒有想太多，便與戴先生簽訂了《抵押擔保合同》，並將100萬元的借款交付了戴先生。
一年後，戴先生經營失敗，無力償還100萬元的借款，陳先生便向其要求行使自己對於房產的抵押權，將房屋變賣後，就其變賣款優先受償。豈料戴先生拿出一年前的《抵押擔保合同》，聲稱合同中的抵押期間截止到還款日的最後一天，如今抵押期間已過，陳先生已經喪失了行使抵押權的權利。陳先生眼見合同中白紙黑字寫清的抵押期間已過，但總覺得這樣的約定顯失公平，還款的期限未到，自己當然不會要求對方還款，可還款期限一到，抵押期間卻就此過期，陳先生一時陷入了困境，為此他諮詢了律師。
陳先生的遭遇有著一定的普遍性，這主要是因為，房地產登記部門出於某些原因，對於本因由雙方意思自治的合同在形式和內容上給予了一定的限制。具體表現在《抵押擔保合同》中，就是規定了抵押期間須與借款期間完全一致。這種操作辦法可能是為了方便房地產登記機關的內部管理，但顯然對於抵押權人行使抵押權是不盡合理的。
那麼當事人在合同中約定或房地產登記部門指定的抵押擔保期間是否具有法律上的效力？本案中陳先生是否已經喪失了對抵押房屋行使抵押權的權利呢？
根據《擔保法解釋》第12條之規定：“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。”及《物權法》第202條之規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。”
由此可見，法律已明確規定抵押權的行使期間為主債權的訴訟時效期間，這一期間為法定期間，不因當事人之間的約定而改變，唯一的決定因素只有主債權的訴訟時效期間。筆者認為，本案中陳先生只要在主債權的訴訟時效期間內行使抵押權，即可以抵押房屋拍賣或變賣的所得價款中優先受償。戴先生根據《抵押擔保合同》中的抵押期間的條款進行抗辯也就不能成立了。
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