涼，2018年杭州樓市的下半場，在開篇就迎來當頭一棒。
相比於突飛猛進的上半年，杭州樓市在高溫天的7月感受到了全方位的涼意：土地市場上，“一輪遊”現象頻頻出現，哪怕是核心地段的稀缺宅地，也難再現哄搶行情；新房市場上，開發商加快出貨速度，新盤集中上市，“逢開必罄”卻不再是標配；二手房上，成交量連續下跌，將進入調整期。
樓市到底會不會涼，風到底往哪吹？這是當下所有購房者最關心的話題。
土地市場接連爆冷
“封頂價”成為明日黃花
樓市的涼意，首先出現在土地市場。
截至目前，7月份杭州市區已經出讓了24宗涉宅用地。不過讓人意外的是，儘管有濱江、南星、翠苑、市北等核心區域的多宗優質稀缺宅地參與，但是24宗地塊竟然無一拍出“封頂價”，甚至在勾莊、戴村、未來科技城等板塊，出現了“一輪遊”的底價成交情況。
土地溢價率難以再衝新高，一方面是因為提高了起拍價以及設置了自帶配建面積等出讓條件；另一方面，則是房企拿地熱情的消退，這也導致了地價回落，有些板塊甚至在不到一個月時間內，地價出現明顯下跌。
比如崇賢新城。7月11日，上海恆文以12208元/平方米的樓面價拿下崇賢新城向陽B-17地塊，溢價率40.88%。7月20日，距離該地塊約2.5公里的崇賢新城陸家橋C-11地塊出讓，被本土房企西房以9213元/平方米的價格拿下，溢價率6.31%。兩宗地都是商住地塊，短短9天時間，地價就下降了約25%。而且，崇賢新城自2016年9月以來，出讓了8宗涉宅用地中，西房剛剛拿下的這宗地塊，樓面價最低。
又比如濱江區政府板塊。7月6日綠城以33625元/平方米的價格競得西興北單元R21/R22-01地塊，10天后，溫州時代以32638元/平方米的價格獲得中心單元R21-05A地塊。兩宗地塊相比，時代地塊地段和配套更為優越，樓面價卻小幅下降了約3%。
開發商加緊出貨
搖號後“棄選率”提高
土地市場的涼意，很快就傳導到了新房市場，開發商推盤速度明顯加快。
據統計，截至昨日7月份市區共有10個新盤項目入市，主要集中在郊區板塊，如閒林、富陽、臨安、良渚等。而像瓶窯、下沙這些新房斷供許久的區域，現在終於迎來了全新供應，下沙的金地宋都·都會錢塘，瓶窯的碧桂園·良樾目前已經進入搖號登記階段。
而且，每次推出的房源量也越來越多。如蕭山義橋板塊的碧桂園·東旭府，首開時一口氣推出了1266套房源，創造了開盤紀錄。卓越·蔚藍領秀也有一次性推出764套房源的大手筆動作。
也有項目加快了開盤頻率。錢江新城板塊的千萬級豪宅濱江保利·翡翠海岸在昨天剛剛結束開盤選房，這是該項目在7月份的第二次開盤，也是最後一批房源。翡翠海岸在今年1月份首開，短短6個月時間就實現了清盤。據負責人介紹，整個項目銷售額預計將達到85億元，有望成為今年杭州的銷售金額冠軍。
儘管市場上新房供應增多，選擇餘地變大，不過購房者並不是“照單全收”，此前那種“逢開必罄”的熱銷場面，現在也並不是每次都會出現。
最近，有個別項目出現了“二次選房”的情況，即推盤房源未售罄，需要再次開盤選房。第一個出現這種情況的是西湖區的寶嘉·譽府，首次搖號402套房源，有450組家庭參加選房，結果還剩下14套房源需要再次選房，棄選率約14%。
此後，大江東的剛需項目潤東府也出現了這種情況。首批276套房源，開盤邀請了310組客戶參加選房，最後還剩下72套房源，棄選率高達34%。
二手房成交量明顯下降
接下來將進入調整期
上半年搶了不少風頭的二手房市場，日子同樣不太好過。
跟新房相比，二手房“涼涼”的速度來得更快更明顯，在成交量上體現得一清二楚。
據統計，7月前三週杭州市區共成交了二手房4735套，整個7月預計將成交6300套。這個數字，遠低於5月份的8333套和6月份的7036套，而且跟去年和前年同期相比，差距更大。
同時，中介門店的來訪情況更是直線下滑。中原地產濱江區域資深經紀人張加業告訴記者，現在來看房的客戶跟之前相比減少了很多，“天氣熱的這幾天，幾乎都沒人上門了。”
好找房首席評論員宋文傑認為，目前杭州二手房市場呈現出下滑趨勢，一方面是因為高溫的到來，讓購房者的看房選房熱情下降。另一方面，最近土地市場的價格回落，也導致部分購房者保持觀望和謹慎的態度。
不過在價格方面，目前並沒有出現大規模降價的情況。“價格變化並不明顯，還是穩定為主，有些房東之前掛價虛高，現在理性了點，稍微下調了幾十萬，迴歸到市場正常價格。”資深經紀人童先生告訴記者。
杭州我愛我家品牌總監周包軍告訴記者，二手房市場出現了一定的回落和調整，從價格上說是橫盤，從交易量來說是回落。
“現在的情況跟去年第四季度相似，當時從第三季度的月均七八千套，跌落到五六千套。不過年後開始逐漸升溫，而在這波升溫過程中，有新房和土地連環作用的結果。現在這波需求釋放過後，肯定又要一段時間的調整。”周包軍表示。
接下來樓市怎麼走？ 看看業內人士怎麼說
荊海燕
（浙江中原地產首席分析師）
下半年樓市將進入下行期，迴歸基本面。從整體上來講，從土地市場到新房市場到二手房市場，都出現了一些遇冷的情況，在全國範圍內很多重點二線城市都出現了這種情況，這是一個趨勢性的變化，而杭州跟南京、重慶、成都這些城市相比，狀況稍微要好一點。
周包軍
（杭州我愛我家品牌總監）
樓市整體都會出現調整和降溫的過程。唯一可能保持熱度的，是那些新房和二手房之間存在明顯的價格倒掛的區域和項目。對於一般的項目，熱度會出現下降。
沈潔
（濱江集團區域營銷總監）
房地產接下來還是一個“穩”字。這段時間土地市場變冷，是因為開發商去年拿的地因為限價原因都還沒有上市，所以造成了資金緊張。不過接下來貨幣政策又放寬鬆，會一定程度緩解房企的資金壓力。從購房者層面來說，金融產品也好，股市也好，其他的投資方式都展現出了疲態，相對來說房地產還是很好的選擇。而且從實際層面來看，買房的人並沒有減少。
李先生
（某全國性房企營銷負責人）
在限價不放開的情況下，對樓市還是持樂觀態度，畢竟從供求關係上說，還是供遠小於求，首套二套剛需買房的需求還是大的。2016年拿地項目去化完畢以後，投資客的熱情會適當減弱，但對整個大市場不會有大影響。從控制風險角度，開發商應該會降低風險，降低負債率，有些項目即使微利或虧本，也會加快出貨，拿地會更加保守。
陳先生
（資深商業地產操盤手）
購房需求會出現一定的減少，新房搖號中籤率不會持續那麼低；此前捂盤的高價地項目也會陸續入市，虧本銷售；二手房方面，房東報價會大幅降低，成交價格降低，成交量上升。
王先生
（某本地房企營銷總監）
市場走向預計是整理後再分化。下半年還是處於政策、市場交易正常化之前的過渡期。個人認為，可能是盤整後再摸高，包括正常掛價的二手房，市場活躍度會有所恢復。
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