8月，房企紛紛發佈中期業績會。雖然上半年房地產調控持續加強，但今年上半年對於大房企來說，收穫依然頗豐。
一方面，樓市與房企也上演“冰與火之歌”，樓市持續低迷，調控不斷各個角度打補丁，但從大房企們給出的半年報來看，成績單是非常漂亮的，不少房企這半年營業收入仍在較大幅增長。
另一方面，雖然大房企擁有漂亮的成績單，但是從業績會各家大佬給出的信息來看，對於下半年樓市，大佬普遍更加“謹慎”。對於長租公寓等熱點話題，各家房企大佬也給出了自己的答案。
上半年，龍頭房企給出“優等生”的成績單
銷售飄紅、營收大增
目前，房企陸續公佈2018年中期業績報告，從業績報告來看，龍頭房企表現出銷售飄紅、營收大增的特點。
其中，碧桂園、萬科、恆大分別實現銷售金額4124.9億元、3046.6億元、3041.8億元，榮登前三甲，分別同比大增42.8%、9.9%、24.6%。碧桂園的淨利潤更是突破百億，為163.2億元，同比94.9%。萬科營業收入1059.7億元，同比增長達51.8%。恆大核心業務利潤較去年同期增長100%以上。
華潤上半年實現綜合營業額437.8億元，同比增長40.4%；綠地上半年綠地實現合同銷售金額1627.18億元，同比增長22.3%；1-6月，龍光地產累計實現合約銷售額約為354.7億元，同比增長83.7%。
2018年上半年，金地商置實現營業收入17.26億元，同比增長40%。招商蛇口預計實現淨利潤68億-70億元，同比增幅為89%-94%。
保利地產報告期內實現簽約金額2153.12億元，同比增長46.86%。
裁員+資金壓力，漂亮成績單下，也有小插曲
在各家房企漂亮的成績單下，也有一些小插曲，同時也能反應出市場的一些變化：
1、龍頭房企淨負債率普遍上升
碧桂園、保利、華潤、龍湖、藍光等均出現淨負債率上升的情況。其中，碧桂園上半年淨負債率59%，相較2017年56.9%微升；保利地產淨負債率93.26%，較2017年末擴大7%。
龍湖2018上半年淨負債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤的淨有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長。而負債半年內大增219.04億元的藍光，期末淨負債率較2017年末提升22個百分點至115.6%。
2018年上半年末，萬科的淨負債率為32.7％，當相較2017年年末，上升了23.9%，當然，一向注重負債率的萬科，仍然將此保持在行業較低水平。
而一向淨負債率較大的恆大，淨負債率進一步大幅下降，從去年年末的184%大幅下降到130%以下。
2、龍頭房企普遍出現現金流壓力大
上半年，龍頭房企均出現經營性現金流轉負或大幅萎縮。萬科實現經營活動產生的現金流量淨額-42.55億元，同比減少119.47%。上年同期為218.5億元，上年末則為823.2億元。
保利地產2018年中報顯示，公司經營性現金流為-98.33億元。藍光地產上半年實現經營活動產生的現金流量淨額-1.82億元，上年同期為39.10億元。
碧桂園上半年的淨經營性現金流雖保持為31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
3、房企裁員“瘦身”傳聞不斷
2018年上半年，多家房企先後被曝出“裁員”事件。包括泰禾集團、綠地、華夏幸福、長江實業上海公司等接連被曝出部分地區的“瘦身”計劃。
有媒體爆出綠地已經開始裁員，人員結構調整主要集中在上海、北京、天津、廣州、深圳，上述城市目前都處於拿地困難階段，沒有足夠的土地資源。但對於上述“裁員”事件，綠地官方持否認態度。
8月24日，有消息稱，因戰略收縮，華夏幸福天津事業部已就地解散。據媒體調查，華夏幸福天津公司解散的消息屬實。此外，據知情人士透露，華夏幸福此番“瘦身”可能還將持續。
4、中小房企出現債務危機
與龍頭房企相比，中小房企上半年的日子並不好過，上半年虧損的企業都來自中小企業陣營。大房企憑藉豐富儲備和較低融資成本仍能保持業績穩定增長，中小型房企卻只能在政府調控、融資渠道收窄的大環境下艱難度日。
8月24日，有媒體報道稱，南京宏圖地產正在尋求買家，出售其持有的全部地產項目，以填補母公司三胞集團存在的巨大資金缺口。項目出售完成後，宏圖將退出房地產行業，僅保留部分項目股權作為投資。
今年上半年，中弘股份資金鍊斷裂，公司債務危機隨之爆發。
中弘股份面臨累計43.19億元的逾期債務本息，控股股東中弘卓業持有的公司全部股份已被司法凍結和司法輪候凍結。目前公司正常經營都成難題，欲出售資產償還借款。
中弘股份也成為上半年上市房企中虧損企業額度最高的，其在2018年上半年預虧14億元，淨利潤同比下降4876.59%。
下半年樓市如何？
看業績會上各房企大佬如何說
在最近各家房企舉辦的中期業績會上，房企高層也就媒體關於的樓市問題，做了一些回答：
一、如何看待下半年樓市？
1、顏建國：中海預計下半年房地產調控將更加嚴厲
中海集團預計下半年房地產調控管制將更加嚴厲，房價與銷量都將面臨下行壓力，市場波動調整的不確定性加大。中海主席顏建國對於下半年判斷，有四個方面：
1>、731後，下決心遏制房價上漲，下半年長效調控機制漸循漸進，市場觀望情緒會加重。
2>、房產企業擴張放緩，多主體供給增大。
3>、下半年繼續延續目前態勢。
4>、房貸資金來看，目前資金偏緊。市場會更加謹慎。
在目前調控情況下，顏建國表示，下半年中海會尋找機會，我們會保持高度的敬畏之心看待市場，做好更加謹慎的安排。
二、如何看待長租公寓業務？
1、祝九勝：長租公寓定位為萬科核心業務，機構推高租金存在誤會
萬科上半年業績會上，現場不斷回放著長租公寓、養老公寓等新項目的宣傳片，而這顯然是有心的安排——長租公寓剛剛被確立為萬科的核心業務。
截至6月末，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，相比去年底增加了6萬間左右。累計開業超過4萬間。
而記者問到“資本大幅進入長租公寓推高北京房租”的問題時，萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，機構進入推高租金的看法可能存在一點誤會。以深圳為例表示，深圳的機構滲透率只有2%，而萬科在深圳佈局的長租公寓，入住率都達到92%以上，每間房的出租單價在1800元左右。
祝九勝表示，租賃市場才剛剛開始，機構化介入的時機才剛剛到來。
2、邵明曉：龍湖年底累計開業房間目標是6.5萬間
除了萬科，龍湖集團也表示開始操刀長租公寓。龍湖集團CEO邵明曉表示，長租公寓今年上半年龍湖累計開業2萬間，到年底累計開業房間目標是6.5萬間。
龍湖去年開業15000間，今年還要再開出50000間，二這50000間的拓店都已完成。今年龍湖拿的很多新項目，要經過幾個月裝修和籌備，開業落到下半年，全年累計開到65000間，邵明曉表示沒問題。
3、韓清濤：長租公寓，目前對於保利只是補充業務
而對於保利來說，總經理韓清濤表示，保利沒有專門組織團隊專項做長租公寓，能利用國家政策發展長租公寓，同時對我們的業務也是一種補充吧。
至於租賃市場和長租公寓不是一個概念，像目前很多中介機構通過現在的政策，通過囤積客戶，然後通過金融的手段來做一些租賃業務，所以從這方面來講，保利並沒從事這些工作。
三、為何近期各地頻頻土地流拍？
萬宇清：各地土地流拍因資金壓力，高價地保利都不會太激進
記者問及到“土地流拍”事件時，保利副總經理萬宇清表示，從最近幾個月來講，很多如北京、上海，及華東一帶、廣州等地都有土地流拍。
土地流拍主要有兩個原因，一是現在土地本身的起拍價比較高，第二是資金，因為很多拍地都要求付保證金，有些少的是50%，有些甚至是100%的地價，所以總價高的地塊保證金也多很多，推地比較密集的時候，大家在資金這一塊還是有比較大的壓力，從而導致一些地塊的流拍。
如果真的是高價地，保利都不會太激進。下半年的話，保利和上半年的拓展額度基本差不多。
但下半年如果有更合適的機會，因為市場低迷的話，土地市場也會低迷，我們還是會盡量獲取一些優質地塊。
逆週期去拿地才是正確的，關鍵是逆週期的時候我們要有現金在手。
四、現在龍頭房企是否有融資壓力？
華潤：多家銀行希望提供貸款，但融資利率預期不會大幅下降
華潤公司管理層表示，預計地產行業的融資成本不會大幅下降，融資的便利性也不會明顯放鬆，但公司在融資方面沒有壓力，多家銀行希望華潤置地擴大貸款規模。
從華潤本身來看，融資沒有太大壓力。近期華潤高層走了十幾個城市，多家銀行希望向像華潤這樣的房企多提供貸款，但地產行業的融資利率預期不會大幅下降，融資的便利性也不會明顯放鬆。
華潤目前在安排提前償還明年貸款，因為公司在手現金比較多。總體來說，華潤整體資金方面沒有壓力。
（資料來源：21世紀經濟報道、智通財經）
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