來源 ：中國網地產 | 作者： 陶婷
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新姿態PPP背後，終究是一場難解的博弈。尼采說，與惡龍纏鬥過久，自身亦成為惡龍；凝視深淵過久，深淵將回以凝視。
整肅了一段時間的PPP柳暗花明，房企轉型的又一條大道似乎通了。不過“凝視深淵”背後，房企彎道超車其實有點兒難。
中國國際經濟諮詢有限公司PPP事業部副總裁唐憲偉認為，從政策層面而言，未來沒有太大的變動，清庫以後，政策相繼出臺，PPP將更規範，原來很多模糊邊界，什麼項目該做，什麼項目不能做，都更加清晰。但對房企來說，靠不合規的模式來獲得投資收益，未來是行不通的。
戴上緊箍咒 多地重啟PPP
2014年以來，政府和社會資本合作的“PPP模式”一度備受各地政府青睞。短短數年，PPP迅速成長為萬億級市場。隨之而來的是，假PPP增多，“偽PPP”、違規採購、合規缺失、借PPP融資舉債的項目充斥其間，給PPP項目的健康發展埋下隱患。
歷經野蠻生長後，PPP被戴上緊箍咒。為規範PPP項目運作、遏制隱性債務增量，2017年11月，財政部重拳出擊，集中清理PPP項目，不符合規範的假PPP項目被清庫。今年4月，相關部門再度發文，要求清查問題項目。
2017年之前PPP發展軌跡
為肅清PPP亂象，各地方政府也紛紛效仿。7月4日，又一個“76號文”出爐。江蘇省財政廳印發《江蘇省政府和社會資本合作（PPP）項目入庫管理工作規則》，PPP正面清單和負面清單同時出現。7月6日，福建省《關於進一步規範政府和社會資本合作(PPP)項目的指導意見》正式出臺。
江蘇、深圳等地也相繼出臺新政，推進PPP項目發展。據中國網地產不完全統計，福建、內蒙古、甘肅、新疆等多個城市，也相繼進行PPP清理，以及出臺相應措施規範PPP模式。
各地政策如福建省規定般，大致意思差不多：不得承諾回購社會資本方的投資本金；不得以任何方式“兜底”社會資本方的投資本金損失；不得承諾社會資本固定收益回報和最低投資回報；不得為項目債務提供任何形式的舉債擔保或承諾；嚴把“入口關”，充分論證項目實施必要性、可行性，優先支持存量項目；條件不成熟、不能實現物有所值的項目，不採用PPP模式；所有采用PPP模式的項目，都要納入財政部PPP綜合信息平臺管理，未納入平臺的項目，不得冠以PPP及相關名稱。等等，諸如此類。
這就意味著，對地方政府及其部門來說，借PPP名義變相舉債，無論是中央層面，還是地方層面，都全面叫停，變相違法違規舉債融資的行為，將被嚴厲規範，迴歸正道。
積極佈局PPP 房企的如意算盤
PPP再度進入政府視野，也預示著新萬億市場的重啟。“加強對PPP項目資金管理規範，嚴禁借PPP名義變相舉債”，柳暗花明的PPP，會給加速轉型中的房地產帶來怎樣的機遇和挑戰？
對房地產領域而言，各種大同小異的“緊箍咒”，無疑降低了房企彎道超車的可能性，去地產化成大勢所趨。“PPP是公益性的項目，而房地產明顯是商業化、市場化的性質，不屬於公共品的範圍，若朝地產化發展，那就背離了初衷，相關政策的出臺，能夠促使PPP項目規範展開”，財政部PPP專家孫潔指出。
截止2018年5月各省級行政單位累計成交情況
不過，儘管PPP被戴上緊箍咒，但在房地產調控從嚴，棚改安置受限的當口，仍然有房企前赴後繼，進行PPP模式的積極探索，佈局產業園、特色小鎮、軌道交通等領域。如萬科、綠地、華夏幸福、億達、金科、中南建設、榮盛發展、上海建工、中國五礦、中冶等等，不一而足。
前赴後繼的房企顯然有自己的如意算盤：產業園涉及產業地產以及配套的商用和住宅物業開發；軌道交通設計地鐵上蓋和沿線的物業開發，可以獲得基礎設施改善帶來的較大的溢價；而特色小鎮也是以文化旅遊、產業小鎮等為核心，可做房地產。
“房企本身是市場化的產物，適應市場變化的能力較強，而且目前面臨轉型，轉為投資、運營型企業的機會較大”，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜說，房企也是資金密集型企業，具有天然的資金優勢，房企轉型的當口，PPP正好為其提供了機會。
並且，就PPP對社會資本的要求來看，是不排斥房企參與的。在我國現有PPP相關文件中，也並沒有規定地產商不得參與PPP模式。更何況，房企具有開發資質，而一些棚改、舊改、城市更新PPP項目，通常會採用資源補償形式，也就是，配給一定比例的商品房來補償開發成本和合理盈利，這正是房企相對於施工企業，以及一般投資型企業的優勢所在。
然而，新姿態PPP背後，終究是一場難解的博弈。尼采說，與惡龍纏鬥過久，自身亦成為惡龍；凝視深淵過久，深淵將回以凝視。溢出效應差、法律支撐欠缺、過度依賴地產、落地難、投資收益分配等問題，是這個機遇中最大的深淵。
“PPP非一方之力能做好，最終取得何種回報，取決於區域的發展，需要各方去協商、去探討，是摸著石頭過河，同樣也是有風險的”，唐憲偉說。
特色小鎮大行其道
對於房地產企業傳統的融資、拿地、建房、銷售模式來說，隨著融資難、拿地貴的多重壓力，借力PPP模式，雖然不能拓寬其融資渠道，但其“低成本”模式和相應的淨利潤高速增長，令傳統房企側目。首當其衝的便是特色小鎮，它被房企視為新的增長點，也是獲取土地資源的途徑。
毫不意外地，特色小鎮火爆異常。6月21日，第八批“石排科技小鎮合作開發項目”簽約儀式，以及第五批“碧桂園智能創新園項目”簽約儀式，均有宇宙第一房企碧桂園的身影。此前的6月20日，重慶市北碚區2018年招商引資簽約儀式上，恆大國際溫泉健康小鎮成為簽約儀式上最大一單，投資額高達400億元。
截至2017年底，被官方列入創建行列的，共有2000餘個小鎮，包括住建部已公佈的前兩批403個特色小鎮，還包括其他部委各自垂直領域的小鎮、省級行政單位公佈的省級特色小鎮，以及企業主導操作的小鎮項目。
實際上，特色小鎮的繁衍與變身速度，格外迅猛。有農業小鎮、科技小鎮、經貿小鎮、紅木小鎮、航空小鎮、足球小鎮、康養小鎮等類別，只有你想不到，沒有地產商的觸角伸不到。
縱使PPP市場戴上緊箍咒，但你有張良計，我有過牆梯。6月底，一則《舉報華大基因偽高科技忽悠欺詐涉嫌賄賂官員，大規模套騙國有資產》的文章爆紅，系天涯論壇註冊用戶“獨孤九劍王德明”發佈。隨即，上市公司華大基因聯手蘇州高新、萬科等房地產企業，借打造生命科技小鎮之名，從而套騙國家高額補貼與土地的實名舉報信，暴走整個網絡與平面媒體。
在接受相關媒體採訪時，儘管當地政府回應稱“生命健康小鎮不是房地產項目，也並非商業街區，沒有招商引資的計劃”，但在業內看來，凡是可出售變現的項目，都屬於房地產項目。並且，據相關資料顯示，符合地方政府招商引資等地方性扶持政策，成為華大基因獲得政府補貼的理由，最近4年，共獲得政府補貼7278.06萬元。
這僅僅是冰山一角。如何規範 PPP模式，迫在眉睫。易居研究院總監嚴躍進認為，房企參與特色小鎮開發，需要在房地產開發的規模佔比、項目的銷售和資金回籠等方面，有明確的公示。同時，要對全國各特色小鎮的產出收益進行測算，測算相關產業的投資收益等，對特色小鎮的發展形成約束效應。
而對於政府而言，積極推進舉報制度，尤其是部分土地隨意侵佔、違規拆遷等做法，必須有更為嚴格的管控。財政部PPP專家孫潔透露，PPP相關立法工作，由國務院法制辦牽頭，正緊鑼密鼓地進行中。
產業園是重頭戲
產業園也是房企轉型重點涉足的領域之一，最適用PPP模式。住宅開發市場高歌猛進的時候，房企多數不願意進入產業園開發運營領域，因為這個領域投資期長回收慢，對招商運營能力的要求很高，還需具備和政府打交道的能力。
產業園中的“老司機”，非華夏幸福莫屬了。固安、嘉善模式的異地複製下，華夏幸福業績著實不俗。然而，在房地產調控從嚴，去地產化的主基調下，受環京市場整體低迷影響，華夏幸福賴以生存的住宅銷售遭受重創，再加上產業地產週期長、回報慢、資金需求量大的特點，關乎華夏幸福的壞消息頻傳：業績下滑、資金斷鏈、股價大跌、PPP模式存疑、股票質押等等。
華夏幸福上半年的土地競得情況及PPP項目 數據來源：園區屆
“華夏幸福PPP項目以三四線城市承接中心城市的溢出資源、謀求發展居多，一旦這些項目未達到市場預期，市場會投反對票”，唐憲偉評論。
根據相關資料顯示，2017年，孔雀城業績受環京限購政策影響出現下滑，這不僅影響了華夏幸福在行業內的排名，也使得等待輸血的產業園項目被累及。2018年3月7日到3月26日，半個月時間裡，華夏幸福股價累計跌幅達17.37%。
7月10日，就在中國網地產還在寫稿之時，為拯救產業版圖，華夏幸福實施染紅計劃，與平安資管簽訂對賭協議，平安資管佔股華夏幸福19.7%。
儘管產城融合是大勢所趨，房企能分得一杯羹固然好，但在地產受限、毛利率下降、資金需求量大、金融環境又不支撐的情況下，若還走地產的老路子，拿住宅的利潤去反哺產業地產，而未付諸於行動，擔負起產業運營的責任，這不僅違背了PPP的初衷，還給自己挖了坑，給社會埋了雷。
據瞭解，除了華夏幸福，當前已經進入產業園領域的企業不少，有天安數碼、億達、中信、協信、金科、萬科、綠地等等。
軌道物業看起來很美
軌道交通因自身的使用者付費、強經濟外部性，使得軌道交通與 PPP 模式可“天然結合”，“地鐵+物業”等軌道交通 PPP 模式也是房企青睞的方向之一。萬科、龍湖、京投發展、綠地、綠城、融創等企業都在這一領域發力。
“地鐵+物業”模式，即在新地鐵沿線，政府給予“土地發展權”，對土地進行總體規劃，企業按照該地塊建設地鐵前的估值，向政府支付地價。土地轉讓成功後，房企將地鐵沿線的商業和住宅一同規劃，分別對商業和住宅進行持有或銷售，所有的物業都會因為地鐵的“外部效應”而升值，從而獲得鉅額利潤。
“軌道交通+物業”模式示意圖
綠地投資建設地鐵項目，便是先取得地鐵上蓋配套設施的開發權，同時在地鐵開通區域提前拿地佈局，坐等區域升值。綠城在杭州有“軌道+物業”項目，即地鐵綠城楊柳郡；在寧波有“寧波軌道綠城•楊柳郡”，而寧波軌道物業項目正是杭州項目的複製。萬科與深圳地鐵合作紅樹灣物業開發項目。
儘管在基建領域向民資開放，以及房地產開發深入到城市建設的大背景下，該模式具備了更多的前景和想象空間。對於房地產開發而言，“地鐵＋物業”模式已迎來“風口”，但業內認為，“軌道+物業”看起來很美，但該模式對開發商的要求其實很高，需要開發商專業的施工開發能力；此外，軌道交通線和物業要進行統一規劃與建設，涉及的利益相關方較多。並且，從資源整合的角度來看，擁有優質資源的大型房企更容易從中獲利。
無論房企探索PPP的何種模式，是特色小鎮，還是產業園，抑或軌道物業，事實情況是，PPP並沒有被列入國家債務之列，儘管PPP有支付義務，但支付義務是有先決條件的。
包括地方考核是否達標、招商引資是否符合預期，如果因為社會資本的原因，沒有引進符合預期的人才、以及專業的運營能力等等，PPP項目收益率如何，無法預料，再加上去地產化的逐漸明朗，企業將會承擔更大的風險。
房企想借此彎道超車，這有點難。地方缺乏足夠財政支持，引進社會資本是能緩解短期壓力，“但PPP落地是很難的，如何引進人才、產業等，保證投資的收益和回報，這些非一方之力能做好。最終取得何種回報，取決於區域的發展，需要各方去協商、去探討”，唐憲偉亦承認。
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