地鐵上蓋物業歷來最受歡迎，通常也是區域房價的高點。
不過，有一種物業比地鐵上蓋還牛，它就是TOD上蓋！
這不，廣州規劃的各類型TOD中心，已然有14個！那麼，TOD究竟是什麼？有什麼好處？廣州將要如何發展？我們一起來看看：
TOD 的概念及優點
所謂TOD（Transit Oriented Development），是指“以公共交通為導向”的開發模式，這一概念最早由美國人彼得·卡爾索爾普提出。
TOD中的公共交通主要是指火車站、地鐵、輕軌、高鐵等軌道交通及公交幹線，以軌道站點為中心、以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑，建立中心廣場或城市中心。
簡單地說，就是將辦公、商業、教育、文化、娛樂、居住等功能集中於一體，形成集約、高效、舒適、綠色的城市空間。
從東京到紐約，從香港到上海，“軌道+物業”的TOD模式，為很多國際一線城市改善交通擁堵、實現資源高效利用、製造新經濟增長極的提供了一站式解決方案；因此，十分受歡迎。
廣州TOD中心有14個
番禺、增城與白雲最多
而咱廣州，目前已經有14個TOD中心，分佈在白雲、荔灣、天河、番禺、增城、南沙六區。
按照國外學者以區域功能定位的視角劃分的TOD類型，廣州城市中心區類型有5個，分別是嘉禾望崗、棠溪、太和、西朗、廣州東站。
城市近郊區類型有南站、漢溪長隆與番禺廣場，以及廣州新城西；郊區中心型則有增城的新塘與官湖，以及南沙的慶盛；郊區邊緣型則是增城石灘與南沙萬頃沙。
那麼，這14個TOD中心都有什麼規劃，實力如何，我們以軌道、居住、辦公、配套四個指標為要素，一起來盤點吧：
增城——新塘
在廣州的TOD家族中，要數在建的新塘TOD實力最強。
未來五年內，這裡將形成：
軌道
地鐵13號線、16號線；穗莞深及穗莞深城際琶洲支線；廣深、廣汕、京九高鐵支線
居住
金海岸城市廣場、現代城市花園
辦公
凱達爾樞紐國際廣場辦公部分
配套
凱達爾樞紐國際廣場商業部分
點評：從軌道交通來看，新塘十分便利，辦公、商業也與軌道無縫連接，周邊住宅距離也很近；只是增城暫時還沒發展起來，工作、居住、生活都在新塘的日子，還需要等待。
增城——官湖
增城官湖站由於有地鐵車輛段及上蓋物業，也被列為TOD中心。
根據規劃，官湖站將成為13號線與地鐵23號線（規劃中）的換乘站；而這塊上蓋項目將建成12棟24~32層高層住宅，11棟24~28層高層住宅、8棟別墅、以及2.5萬方的商業。
點評：體量不算大，TOD帶動不明顯。不過軌道、居住、學校、商業都聯繫十分緊密，生活較為方便。
荔灣——西朗
荔灣西朗站綜合交通樞紐位於白鶴沙地塊以東、花地大道中以西、龍溪大道以南、花地大道南以北，包含地鐵一號線西朗站、西朗車輛段及周邊片區。
軌道
地鐵1、10、22號線，以及廣佛線
居住
廣鋼各盤
辦公
暫缺
配套
點評：西塱的交通及生活氛圍已經很成熟，未來也不缺乏居住人群；只是產業及辦公暫未發展起來，“產、城、居”一體還需等待。
天河——廣州東站
2016年7月，廣州市政府採購網掛出“廣州東站地區城市設計及控制性詳細規劃優化調整”採購公告，規劃要結合以人為本的TOD發展模式和國內外案例分析，確定東站各類用地的佈局、規模及規劃要求，顯示出廣州東站將建成TOD樞紐型城市綜合體的跡象。
未來5年內，這裡將形成：
軌道
地鐵：1號線、3號線、11號線、18號線；國鐵：廣深、廣九、廣梅汕、廣汕客專、京九客專、穗莞深城際
居住
南粵閣、時代新世界中心、
辦公
中泰國際、保利中匯
配套
東方寶泰、國泰酒店、中山六院、天河希爾頓、體育中心
點評：除了18號線與穗莞深城際正在建設中，東站的其他交通發展已經很成熟，也無縫銜接了商業體與辦公體；只是住宅分佈較為分散，沒辦法與軌道形成無縫的對接。
番禺——廣州南站
近日，廣州南站第三次修編終於敲定，當中最大的亮點莫過於是南站將新增4條幹道直達市區，緩解南站到市中心交通耗時過長的痛點。
廣州南站在軌道交通方面，也毫無疑問地成為宇宙樞紐級別，共計8線換乘。根據規劃，周邊商業及辦公體量也非常大。
點評：作為超級樞紐，南站的定位是商務商貿門戶，因此暫無住宅、學校等生活配套。
白雲區——嘉禾望崗
2016年5月份，白雲區國土規劃局表示，嘉禾望崗地鐵站匯聚了三條地鐵線路，周邊1.2平方公里的城市設計已基本完成，將以TOD模式進行開發。
目前，這裡的TOD發展情況如下：
軌道
地鐵2號線、3號線、14號線
居住
嶺南新世界
辦公
嘉大廣場
配套
嶺南新世界MALL@PARK、第八人民醫院、華師附中、蔬菜公園等
點評：14號線今年年底便開通，2號線與3號線已經開通；配套與居住都能自成體系；但辦公體量不足，範圍內的居民仍然需要去其他中心工作。
白雲——棠溪
白雲棠溪火車站將建造為集普鐵、城際、地鐵於一身的綜合交通樞紐，它的總用地達101.7公頃，總建設量約198.9萬平方米。
根據招標公告，棠溪站將充分發揮樞紐對城市發展的帶動作用，採用TOD、緊湊城市、樞紐上蓋等設計理念，充分利用地上地下空間，引導產業集聚，提高樞紐周邊土地集約節約利用水平。
點評：周邊具體TOD規劃未出，現有環境比較嘈雜，待發展。
白雲——太和
本月，一條控規，透露出白雲太和TOD的位置：
180萬平TOD上蓋！4站金融城 5站到琶洲 周邊價格僅8千/㎡起？
根據規劃，太和未來的發展如下：
軌道
地鐵14號線，廣佛城際
居住
居住用地40萬㎡
辦公
緊鄰和龍創新谷，控櫃內還有有2個商業地塊
配套
九年一貫制學校1處、幼兒園2處
點評：作為還未開建的TOD新城，項目規劃比較完整，需要等待成熟。
番禺——漢溪長隆
番禺區漢溪長隆也將發展TOD。根據規劃，這裡將形成：
軌道
佛莞城際、地鐵3號線、地鐵7號線
居住
保利紅館、錦繡香江、漢溪長隆廣州地鐵拿下的地塊
辦公
保利大都匯、奧園城市廣場
配套
保利與奧園的裙商、長隆樂園、漢溪儲備地塊
點評:區域目前商業、居住於配套離地鐵還較遠，不過漢溪長隆有一塊儲備地塊，將建成成由商業娛樂、高端酒店、商務辦公及住宅複合功能組成的綜合體項目，該地塊建成後，漢溪長隆也將成為典型的TOD中心。
番禺——番禺廣場
番禺廣場也將對周邊地區城市設計及地下空間利用規劃研究，以周邊500米半徑，106公頃用地面積將納入規劃範圍，預算175萬元。
未來五年內，這裡將形成：
軌道
地鐵3號線、17號線、18號線、22號線、3號線東沿線
居住
盛泰花園
辦公
基盛萬科中央公園
配套
永旺夢樂城、萬科裡，番禺廣場地下商業體
點評：番禺廣場作為番禺老中心區，生活很方便；但作為TOD中心，其地下商業廣場與18、22號線的換乘交替，皆未建成，需要等待發展。
番禺——廣州新城西
番禺區國規委對番禺區智能製造產業園發展規劃項目進行公開招標，規劃該片區將打造成“產+站+城”TOD。
點評：該TOD中心所有配套皆未建成，需要等待。交通上，暫時僅有3號線東延段經過，不算特別亮眼；不過產業上毗鄰番禺智谷與思科城，住宅上靠近超級大型社區亞運城；產業與人口比較均衡。
增城——石灘
近期，廣汕鐵路、汕汕鐵路項目發佈了沿線土地綜合開發方案研究及站場TOD綜合開發規劃專題研究的招標公告；這意味著，增城石灘也將開發TOD。
石灘目前規劃引入7條軌道，其中4條國鐵（廣汕鐵路、東北客車聯絡線、贛深客專增城支線、贛深客專松山湖至增城聯絡線），2條地鐵（地鐵16號線、東莞R12線），1條城際（清從增莞快速軌道，規劃中）。
點評：石灘未來的軌道交通很方便，不過產業辦公與居住配套等方案還未落實，TOD發展還需等待。
南沙——慶盛
9月23日，廣深港高鐵即將開通，慶盛站半小時內可達香港。
作為南沙七大自貿區板塊之一，慶盛的未來發展也十分不錯：
軌道
地鐵4號線，高鐵廣深線、廣深港線
居住
暫無
辦公
新鴻基樞紐
配套
新鴻基樞紐、廣州國際創新中心、香港科技大學分校
點評：有港鐵TOD上蓋經驗的發展商開發，慶盛未來將是粵港澳高端科研產業及人才的聚集地；不過發展還需等待。
南沙——萬頃沙
南沙萬頃沙也將成為大型TOD，不僅擁有地鐵15、18、22號線三條地鐵，還有廣中珠澳、中南虎線三條高鐵；同時，它還是深中通道的支線。
點評：交通非常便利，又位於自貿區內，區域未來發展前景很光明；只是無論是軌道，還是產業辦公，都還未建設成型，區域現在還是芭蕉樹的天下…
黃 韜
房產頻道特約評論員
廣州的TOD當中，發展最好的應該是嘉禾望崗、廣州南站、新塘和慶盛，它們都將是未來的發展重心。
崔登科
廣州世聯行資深市場研究員
TOD的各類定義很多，像東站這種城央核心已經很成熟了，蘿崗香雪板塊和漢溪長隆也算成熟；待發展的區域中，新塘和南沙潛力也很大。不過總的來看，廣州的TOD發展與國外以及北京香港相比，還是有差距，需要慢慢摸索。
如此看來，TOD發展模式在國外及香港北京的發展，已經十分成熟；大勢所趨，廣州也在大力開展TOD開發模式。
只是TOD從規劃到開發，到運營，都需要較長的發展週期；廣州的TOD發展，未來還有很長的路。
不知這14個TOD上蓋，你最看好誰呢？歡迎留言說出你的看法！
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