8月2日，為期四天的2018博鰲房地產論壇在海南召開。大會以“地產歸途時間與未來”為主題，匯聚千名地產首腦、財經專家、政府政要，共同探討房地產行業的現狀以及發展未來。
房地產轉型，是一個老生常談的話題。轉型之路難，房企做了很多探索，也許都是應了萬科的處境：方向是明確的，路徑是不清晰的。
在“控房價”和“貿易戰”雙重背景下，高速發展的模式需要反思，從規模增長走向質量增長，這個命題被與會嘉賓一再提及。凱輝高德總裁談子信在發言中提出幾個觀點，表達了對房企尤其是中小房企轉型不同維度的思考，對於房企來說也許有重要的參考意義。
轉型的迫切性
今年博鰲房地產論壇在三亞清水灣舉行。這裡擁有全中國最美海岸線和號稱會唱歌的銀灘，但這一切都無法平息來這裡的房企焦慮不安的情緒。
2018博鰲房地產論壇現場
原花旗銀行董事總經理蔡金強：“今年以來，在中美貿易戰和調控監管步步加緊的大背景下，房地產市場充滿不確定性，大家的心情相對有些沉重。”
香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松：“7月31日中央政治局會議定調‘堅決遏制房價上漲’，以前都說堅決遏制房價過快上漲，現在‘過快’兩個字消失，直接就不讓漲，就是決心讓在解決房地產市場問題上猶豫不決甚至幻想倒退的人不要心存幻想。”
著名經濟學家陳準提醒：“匯率、利率、貨幣供應的問題，以及一些行政性干預，在未來一段時間對房地產市場的買賣會有比較大的影響，而且不排除發生比較大的金融動盪。”
政策黑城壓頂，融資環境惡劣，大型房企紛紛進入戰略的升級和迭代，還有一個群體，生存境況更為艱難。
清華大學貨幣政策與金融穩定中心副主任郭傑群：“我們的中小房企當你明天早上從三亞酒店海景房看向海面的時候，也許你看到的海面是平靜的，希望提醒你一下，你要想像水底的暗流洶湧，儘快地進行一個轉型，在目前環境還相對良好的情況下進行轉型，才能抵禦排山倒海般海嘯的來臨。”
轉型和過渡的抉擇
但房企的轉型談何容易？從高週轉、高速度的開發性企業向持有物業的投資性企業或運營型企業轉型，一定會面臨著團隊組建、專業能力、盈利時間長的種種問題。還有政策的風險，一旦轉型後政策再次迴歸開發市場，就很難又轉回來了。
凱輝高德總裁談子信：“純住宅開發的企業必須著手進行轉型。但轉型不可能一蹴而就，合理有效的過渡是必要的，不能在沒有想清楚之前，看到別人轉自己也轉，更不能隨大流，大家最終都轉成一個樣。”
他舉例：“香港迴歸中國應該是一個最大的轉型樣板，是一個體制的轉型。中央為什麼提出一國兩制五十年不變？這是在轉型過渡期，保留自身優勢、利用外部支持來保障轉型的巨大智慧。”
現階段應該如何轉型
現在很多房企手裡或多或少都擁有存量物業。上海上坤置業是一家2015年銷售額在17 億，2016年銷售額在50億左右的商住開發企業，這樣規模的一家企業卻擁有超過60億貨值的存量物業沒有消化。上坤置業總經理朱靜說出這個數字的時候讓人不免有些吃驚。
凱輝高德總裁談子信受邀出席2018博鰲房地產論壇
談子信：“房企轉型應該從戰略方向和利潤逐步轉移到存量物業價值運營上面，房企轉型一方面不能說轉就轉，另一方面由於專業運營資源的缺乏，轉型不能完全依靠自身的資源，這樣風險太大、時間太長、效果也不好。”
蘇寧置業的探索提供了極為有益的道路思考。蘇寧置業集團總裁金明表示，我們未來主要去做存量物業的持有和增值，以蘇寧廣場和蘇寧易購廣場為主導的商業模式。
蘇寧置業的模式不完全適用於上坤置業，其中一個重要原因就是上坤尚不具備存量物業的運營能力，也無法承受存量改造的巨大資金投入。
談子信打趣地跟朱靜說：“開發商盲目自己轉型風險確實很大，將你手頭的存量交給我吧，我來幫你轉型。不需要你出一分錢，我幫你配資改造，幫你找最好的運營機構。”
談子信介紹：“凱輝高德是一家致力於將城市存量運營痛點轉化向增長點的企業，通過與開發商的合作，為存量物業提供數據調研、配資改造、運營管理的服務。”
房企透過與凱輝高德的合作，籌集了改造資金，引入了最優運營團隊，激活了砸在手裡的存量物業，更重要的是，在與凱輝高德合作的過程中，開發商逐漸改變了心態，掌握了資產管理能力，慢慢培養了自身的專業運營團隊。
恆隆集團以精細化運營見長，旗下恆隆廣場更是高檔百貨的代名詞，恆隆集團主席、恆隆地產董事長陳啟宗說：“房企轉型最重要的是心態、團隊、管理、文化。”
如何通過轉型實現盈利
中國房地產市場是巨大的，城鎮化率從58%達到發達國家水平的70%-80%，沒有十年八年是完成不了的，同時，國內還維持著巨大的住房改善需求。因此房地產開發還有很大發展空間。“中小房企大可繼續專注開發主業，在與外部機構的合作過程中慢慢培養運營能力，從而穩健實現開發與運營兩條腿走路。”
那麼房企轉型如何實現盈利？
談子信介紹：“凱輝高德其實是一個房地產產業鏈的巨大系統，這平臺上聚集了全國最好的大數據、資本、產業、智庫、運營商資源：
一是輔助房企培養轉型條件，助力開發商實現長期效益。
二是通過有效運營商業物業，提升項目的商業配套來提升住宅的銷售力。
三是通過運營提升商業或存量項目整體價值後再出售盈利。
四是以有限合夥人角色與凱輝高德一起繼續投資優質存量物業，通過資產證券化實現盈利。
總的來說，就是通過合作來為轉型過渡，一方面降低房企的轉型風險，另一方面是藉助專業資源來盤活存量和商業物業的價值實現效益，一舉兩得。
中國房地產市場繼續分化與調整，在調控收緊、金融嚴控下，有的房企仍在加速前進，也有人轉身離場。堅持走下去未必是活路，剎車大拐彎也許會翻車。房企何去何從，一定要以科學、發展的理念和在新的高度去面對，這才是房地產企業戰略的高度和發展的智慧。
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