近日，易居研究院發佈全國40城土地市場報告，在前11月監測的40個城市中，累計土地出讓金收入20001億元，同比下降1.8%，連續兩個月同比下滑；11月當月土地成交溢價率10.2%，同比下滑19.2個百分點，創2012年來新低。此外，11月三線城市土地成交面積同比下降38.7%，首現降溫跡象。
土地溢價率創6年來新低
據報告顯示，11月40個典型城市土地出讓金收入為1982.3億元，環比增長33.6%，同比下降12.1%。前11月，40城土地出讓金累計收入20001億元，同比下降1.8%，連續兩個月同比下降。報告認為，房企的資金壓力致其土地購置更趨理性，這直接導致下半年以來全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場也呈現了明顯的降溫態勢。
第三季度的土地市場加速降溫在數據中也得到了印證。數據顯示，全國共有446宗用地在前三季度流拍，總規劃建築面積5645萬平方米，是2017年全年的1.8倍。僅僅是第三季度的流拍率就高達9.3%，創下近年來最高值。同時，第三季度住宅用地零溢價成交地塊宗數佔比達到59.2%，較第二季度提升6個百分點。
分城市來看，土地出讓收入超過1000億元的城市在11月總共有4個。其中，杭州以2350億元排名第一，同比增長19.7%；上海、北京、重慶分別以1604億元、1431億元、1085億元列第二至四位。
在土地成交面積方面，40城土地成交規劃建築面積在前11月共有4.43億平方米，同比增長15%。但是在11月當月，0城土地成交規劃建築面積0.41億平方米，環比增長6.5%，但同比下降16.5%。
溢價率方面，40城土地在11月的成交均價4374元/平方米，環比上漲1.2%，同比下跌21.8%；溢價率10.2%，與10月相比下降2.9個百分點，與去年同期相比下降19.2個百分點。《11.2%的土地成交溢價率創下了自2012年10月以來的新低，並延續了自2016年9月以來的下行走勢。
自2016年9月政策由松轉緊以來，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，房地產市場開始逐漸降溫，直接導致土地市場呈現下行趨勢。
“過去一年土地溢價率的快速下滑，也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。”沈昕說，“目前土地溢價率已下滑至歷史低點附近，按過去短週期規律看，預計未來幾個月溢價率下滑趨勢將漸緩。”
三線城市現降溫跡象
值得注意的是，土地市場在整體降溫的同時，城市間也出現了明顯的分化行情。
一線城市呈量升價穩走勢。具體來看，11月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市土地成交規劃建築面積610.2萬平方米，環比增長79.1%，同比增長20.8%；土地成交均價14961元/平方米，環比上漲2%，同比上漲3.8%。溢價率方面，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市分別為12.6%、0、2.4%、10.8%。
值得注意的是，作為一線城市中溢價率最低的上海，其0溢價與“招掛複合出讓”的土拍制度是密不可分的。
2016年上海先後出現18個區域或板塊“地王”。為遏制“地王”頻出，2017年4月，上海調整土地出讓制度，實行“招掛複合出讓”。規定當有效申請人不超過3人時，實行掛牌出讓；超過3人時，實行招標出讓，對投標人進行評分確定競得人。據統計發現，截止目前，上海共有18宗涉商品住宅地塊在今年成交，均通過招掛複合方式出讓，且均經一輪報價後以底價成交。
二線城市呈量價齊跌走勢。11月二線城市土地成交規劃建築面積2516萬平方米，環比下降7%，同比下降10%；成交均價4078元/平方米，環比下跌4.4%，同比下跌27.2%，土地成交均價創2016年6月以來新低。
而三線城市土地市場也首現降溫跡象。數據顯示，11月三線城市土地成交規劃建築面積1016萬平方米，環比增長20.5%，但同比下降38.7%；成交均價2126元/平方米，環比下跌9.2%，同比上漲4%，成交均價環比轉跌。
相關人員表示，一線城市的量升價穩，與城市價值密不可分；而二線城市的量價齊跌、三線城市的降溫，主要受持續高壓的調控政策的影響，此外，棚改貨幣化政策的調整也是三線城市土地市場首現降溫的重要原因。
“國務院已於10月明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要儘快取消貨幣化安置政策。”沈昕說。他還預計，隨著去庫存任務的基本完成，未來三線城市土地市場將呈現降溫態勢。
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