撰文=徐三刀
西安市城市發展板塊不均衡，甚至於同一板塊也有東西南北之分，一街之隔，價值差距很大。
在分析西安樓市各個板塊的成長性之時，很容易陷入以偏概全，全盤肯定，或者全盤否定。對於各個板塊的分析，應該在建立的對比之上，通過價值梳理，再次進行細分。
那我們究竟如何看待2019年樓市？一定要分清楚“產業熱點”，還有“概念熱點”，何為概念熱點？典型案例曲江二期CCBD&QCIC；何為“產業熱點”？錦業路CBD、高新三期CID。
因此，我們將四個熱點區域進行剝繭抽絲，來進行置業建議，與大家一同討論！
＞備註：港務區目前在售樓盤概覽
關注一：港務區—奧體中心板塊
奧體中心，是目前西安樓市最大的“概念熱點”，西安官方在各個文件之中反覆強調全運會是“重中之重”，是西安重點工程，給予各方面的支持。
但截止目前為止，官方還沒有啟動全運會宣傳，在2021年全運會啟動之前，省市兩級啟動宣傳，國際港務區立即成為全省焦點。
國際港務區樓市一直存在一條暗線：港務西路。這恐怕是西安樓市很少提及的一點，一東一西，生活情境大相徑庭！
港務西路，以西擁有大片低密度住宅用地，以東擁有大片產業用地。從產業來衡量，東部發展較快；從人居環境來看，西部比東部更好。但如果不瞭解，很容易將奧體中心板塊價值放大，視為激活整個港務區樓市，實則不然。
簡單來說，港務西路以西，普遍低密度用地，加上奧體三大場館及配套商業，未來可能發展成為“小曲江”，缺少人流；港務西路以東，港務區管委會、邁科金融小鎮及寫字樓集群，也有可能發展成為“小經開”，車流量大。
目前，港務區樓盤有：綠城·西安全運村、高新楓林九溪、華潤置地未來城；港務西路以東，有廣匯·匯悅城、綠地璀璨天城、華南城·華譽公寓，區域房價大致公寓價格9000元/㎡，毛坯高層價格9000-10000元/㎡，精裝高層在11500元/㎡。
按照過去濟南、瀋陽全運村發展軌跡，儘管城市經濟羸弱不堪，在全運會舉辦的那一年樓價都有大幅度上漲，可以預判2021全運會舉辦，臨近全運會板塊極有可能價格上揚，值得關注！
＞備註：灃東目前在售樓盤概覽
關注二：灃東—大西安新CBD
2018年灃東新城在土地市場表現的並不積極，但這並不妨礙灃東新城價值認知，可以說，截止目前為止，西鹹新區發展重點還在灃東新城，世界五百強最多，品牌房企最多，房價最高！
灃東新城與高新區緊連在一起，如果企業不想進入高新三期或者鄠邑區，最好的選擇就是灃東新城。而且灃東新城招商引資政策優惠力度較大，企業總部落位西鹹，首選灃東。
但灃東新城必須要將各板塊劃分清晰，目前灃東新城只有大西安新中心板塊、三橋現代商貿板塊、昆明池生態旅遊板塊啟動，灃東新城規劃“一軸兩帶五板塊”，還有兩個板塊沒有啟動，後勁十足。
目前，灃東新城在售項目有中南上悅城、陽光城壹號、藍光公園華府、君合天璽、中建昆明瀾庭等，產品多為高層、洋房之類，偏重於剛改。毛坯高層均價在9500元/㎡起步，高層精裝均價1.2萬/㎡，精裝洋房在1.4萬/㎡起步。
2018年灃東新城土地出讓僅排西鹹第三，少於秦漢新城、灃西新城，這直接導致灃東新城“供不應求”，房源始終處於稀缺狀態。
＞備註：航天城目前在售樓盤概覽
關注三：航天—“黑科技之都”左膀右臂
一貫思維，航天城很容易被視為“尷尬”，景觀不如曲江（一期），科技不如高新，人居不如滻灞，缺乏城市位置。但航天城卻是唯一將科技、景觀、人居融合在一起的城區。
其一，科技上，有航空研究院所、無人機、京東總部；其二，景觀上，有星河公園、中湖公園、攬月閣、樊川綠化帶；其三，在人居上，融創，萬科，康橋，富力，紅星，都已經進入，雖然聚集還不明顯，但低密度土地的價值，不可忽視。
尤其是地鐵4號線貫通之後，航天城在交通條件上得到改善，打通了航天城、曲江新區、碑林區、新城區、未央區、經開區等板塊，直抵北客站，其價值不亞於地鐵3號線對於科技路、滻灞城市空間二次開發。
但遺憾的是，地鐵4號線卻沒有迎來樓市歡呼，地鐵3號線開通前後，全城對於沿線物業價格看漲的情緒爆棚，地鐵四號線卻積極性不高。但恰恰是這一點，讓航天城更值得投資！
目前，航天城項目有：西安康橋悅榕園、融創攬月府、萬科·公園大道、科為城墅、卡布奇諾國際社區、大華錦繡前城星河9號等。房價大致如下，毛坯高層9700元/㎡起，精裝高層12000元/㎡起，毛坯洋房14000元/㎡。
地鐵開通之後，一般物業漲幅都在25%以上，甚至於更高，但地鐵四號線對於航天城物業價格的刺激卻微乎其微。關鍵原因，不在於地鐵4號線價值不高，而是限價政策+樓市低潮期！
隨著時間推移，地鐵4號線對於沿線物業的影響力，將逐步釋放出來，價格增幅也會變得越來越明顯。
＞備註：滻灞歐亞經濟論壇核心區目前在售樓盤概覽
關注四：滻灞—歐亞經濟論壇核心區
關於滻灞，我們做了大量的分析和類比，必須強調一點，滻灞最核心的地段就是“歐亞經濟論壇綜合園區核心區”，也就是總部經濟區、金融商務區、世園會板塊。
其一，總部經濟區，產業為主，人居為輔助，目前騰訊、亞馬遜等都已經進入，政府批覆了大量的商服用地，集中體現為LOFT產品大量供應，政府希望大量青創、互聯網人群能夠進入。
其二，金融商務區，金融商務區幾乎佔據了多半個滻灞三角洲，與使館區擠在一起，雖然金融商務區、使館區始終沒有下文，但這並不妨礙金融商務區打造高端酒店集群、會議經濟。
其三，世園會園區，算是滻灞的一個增長點，6470畝建成公園區，還有100萬方絲路國際會展中心，產業嵌入，卻沒有概念。這恐怕是滻灞區域開發失誤之處，竟然沒有概念，只有投入！
因此，三個園區組合在一起，就構成了“歐亞經濟論壇綜合園區核心區”，目前樓盤有：自然界、遠洋合能·楓丹唐悅、旭輝·公園大道、世園大觀、萬科·悅灣、綠城桂語江南、中南樾府、世園大觀、紫薇花園洲、御錦城等。
在滻灞六大園區之中，這裡是雷打不動的核心區，也是滻灞發展的核心板塊。房價大致如下，LOFT公寓12500元/㎡起步，毛坯10500元/㎡起步，精裝高層12000元/㎡起步。
區域分析，簡單結語
買房一定要記得：如果沒有產業，一定要看概念，如果沒有概念，一定要有性價比，如果什麼都沒有，那就一定要再重新選擇。
2018年初，我們撰文《2018年要抄底！值得關注的五個區域！》，在不考慮政策和管理因素之下，我們認為這五個板塊值得抄底：全運會板塊、灞渭三角洲、秦漢蘭池大道、灃西新城核心、咸陽三號橋為五個抄底板塊。
截至目前，只有“灞渭三角洲”令人失望，萬達城無故消失，而後，失而復得。大型房企如金茂、佳兆業、碧桂園、新城、金科、華遠、恆泰進入，除了碧桂園、華遠熱銷之外，其他房企始終按兵不動。僅有一個項目消息不斷，就是佳兆業王家棚城改。但因為興正元、佳兆業各執一詞，讓這個區域變得撲朔迷離，“城改之王”竟然深陷西安城改，王家棚二次招商引起全國輿論關注。
記得，一定不要被“產業”兩個字忽悠，高新區的高精尖與涇渭新城的重工業，有云泥之別，高新區二手房最高單價7萬/㎡，涇渭新城新房普遍8千/㎡。
記得，一定不要被“新區”兩個字唬住，高新、經開、曲江、滻灞無一不是從“城市郊區”轉為“主城核心”，拿“時間換空間”，折騰自己換取未來高增長。
城市發展只有四個要素：人口、資本、技術、土地，缺一不可，哪個城區的高精尖人才聚集度高，哪個城區的樓盤一定是未來價格最高。但高新區門檻已經不低了，與其在高新區孤注一擲，反而不如在這個四個潛力版深挖！
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