隨著“銀十”逐漸走向尾聲，房企前三季度業績也進入密集披露期，迎來“業績考”。綜合前9個月，在樓市嚴調控及長效機制逐步建立的背景下，房地產市場更趨理性，規模房企業績增長平穩。從行業特點來看，當前正處在行業調整期，行業集中度進一步提升，上升通道愈發擁擠，“強者恆強”特徵顯著，而小房企最先受到衝擊，顯露疲態。
千億陣營： “強者恆強” 增速放緩
從業績規模來看，前三季度已有21家房企成功邁入千億陣營。其中中梁控股、華夏幸福和富力地產3家企業在9月底突破千億元大關。中原地產研究中心統計數據顯示，5家企業的銷售額超過2000億元，依次為萬科(4756億元)、中國恆大(4531.80億元)、碧桂園(4229.30億元)、融創(3694.90億元)、中海地產(2902.17億元)。7月爆發“黑天鵝”事件的新城控股，今年前9個月累計合同銷售金額約1976.91億元，較上年同期增長23.89%。在克而瑞研究中心發佈的上述榜單上，新城控股1月~9月銷售金額繼續位居行業第8，且與第9名拉開了一定差距。今年以來規模央企的銷售表現較為搶眼，保利、中海地產、華潤、招商蛇口1月~9月的銷售增速分別為14.6%、30.9%、24.7%和39.6%，高於TOP50整體增速。
從目標完成率來看，根據克而瑞研究中心的榜單，整體來看，前9個月房企全年銷售目標完成率均值為70.77%，相比前8個月整體提升了8.68個百分點。在公佈了2019年銷售目標的52家房企中，包括九龍倉、陽光城、佳兆業、中海地產、世茂房地產等11家房企銷售目標完成率超過80%。九龍倉和寶龍地產均超過90%，銷售目標完成率分別為93.94%和90.26%；世茂房地產前9個月實現的合同銷售額約1739.90億元，達到了全年銷售目標的82.85%。以2700億元的目標來計算，新城控股前三季度已經完成了73.22%。
“在市場平穩的大環境下，房企前三季度的業績表現實際上既有外延式的發展，也有內部擠壓性的增長。”中房數據研究院院長陳晟解釋稱，在嚴調控、高競爭的市場背景下，大型企業自然會有更多的優勢，加快自身的增長速度，“但是很多中小企業的空間由此被釋放出來了”。
縱觀行業發展規律，“強者恆強”已成常態，從規模、拿地、融資、市場認可度等各個方面得以體現。據同策研究院統計，1月~9月，TOP20上市房企共計耗資14001.84億元拿地，佔全國土地成交金額的39.34%。克而瑞研究中心認為，2019年前三季度融資超200億元的企業有17家，與去年持平，主要仍是龍頭房企以及在2019年快速擴張的企業。
與此同時，行業各梯隊門檻也在進一步提升。中信建投證券有限責任公司（以下簡稱“中信建投”）的研究報告指出，從全口徑銷售金額入榜門檻來看，百強房企各梯隊門檻均有所提升，提升幅度則差異顯著：TOP10、TOP20、TOP50和TOP100銷售門檻分別同比提升24.6%、5.1%、25.7%和16.8%。
中國指數研究院分析認為，整體來看，三季度重點監測房企銷售業績保持增長，但需求入市積極性減弱，企業銷售業績增速放緩。中國指數研究院數據顯示，2019年1月至9月，20家重點監測房企合計銷售額達4.2萬億元，較去年同期增長13.40%；銷售面積為3.0億平方米，同比增長11.60%。“進入三季度，企業整體推貨力度不減，但在政策調控力度不放鬆和金融監管從嚴的形勢下，市場觀望情緒濃厚，項目開盤去化不及以往。”中國指數研究院相關負責人分析表示。
中小房企： 競爭加劇 生死攸關
克而瑞研究中心分析稱，規模房企愈發注重量質並行、穩健發展，門檻變化相對穩定。而TOP50之後的中小房企則面臨著更為嚴峻的競爭格局，需要通過加速週轉和加快搶收回籠資金來實現規模擴張。梳理發現，中交地產、南山控股、嘉凱城、京投發展、陽光股份、美好置業、格力地產等業績預減、虧損或增長放緩。
中交地產最新業績數據顯示，前三季度，中交地產預計期內歸屬於上市公司股東的淨利潤約1.63億元，同比下降69.87%；基本每股收益約0.31元，較去年同期下降0.7元。
中交地產對此表示，由於上年同期合併中交石家莊房地產開發有限公司，確認當期投資收益2.36億元，因此期內淨利潤同比減少。同時，期內房屋交付面積較上年同期減少，交付項目的毛利率略有下降，導致結轉利潤減少。
嘉凱城前三季度預計歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約4.35億元，比上年同期減少虧損約19.33%。其中，第三季度預計歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約5742萬元，比上年同期減少虧損約80.74%。
前9個月，陽光股份公司預計歸屬於上市公司股東的淨虧損約4000萬元~5000萬元，比去年同期下降578%~747%。變動主要原因為公司在2018年取得較大的政府補助，本期不存在此類事項。
京投發展預計2019年前三季度實現歸屬於上市公司股東的淨虧損約2472萬元，歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益後的淨虧損約4382萬元。
分析人士表示，業績不佳原因除季度結轉週期、非經常性損益等因素外，眾多小房企已連續多年處於下降通道。當行業競爭越發激烈、規模房企佔據大部分市場份額時，留給小房企逆流而上的通道更加狹窄。人民法院公告網顯示，截至2019年7月23日，全國共271家地產商宣告破產，破產原因多涉及不能清償到期債務、嚴重資不抵債。
國內有上萬家房企，適當地調整、兼併重組非常正常，可以讓市場變得更加健康。中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱認為，目前正是房地產行業提高產業集中度、產業結構更加健康的時候，這樣的市場調整是件好事。
對仍在逆流而上的小房企，工銀國際房地產首席分析師李興文認為，資金、融資能力、拿地優勢等已成為開發商進入土地市場的壁壘。他建議中小房企不要把規模放在首位，要轉向以客戶為中心來提升盈利能力，實現利潤和規模的增長。
展望： 迴歸理性 房企將加緊“搶收”
“銀十”已接近尾聲，展望四季度，克而瑞研究中心認為，在“房住不炒”定位下，房企規模增速將趨向於穩健提升，房地產市場逐漸向理性迴歸。面對融資渠道收緊及短期債務壓力加大的情況，房企將更加依賴銷售回款來補充資金鍊，未來需要加速銷售推貨，以促進現金回籠。
根據不少房企此前公佈的中報，大多供貨節點集中在四季度，這將為業績衝刺提供有力保障。市場分析人士認為，四季度是房企完成全年銷售目標的衝刺階段。在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，房企可能會在四季度加緊供貨進行“搶收”，整體業績會因此有進一步的提升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，儘管目前市場平穩，但規模房企在資源、品牌等方面都有比較大的優勢，因此在四季度依然會有不錯的表現。此外，在“一城一策”制度下，市場整體流動性格局將有望保持寬鬆，同時房企融資環境和經營環境在四季度預計也將有所改善，這在一定程度上改變了市場預期。
不過，中原地產首席分析師張大偉則表示：“從政策預期看，後續市場繼續出現下行的風險非常大，政策收緊預期明顯出現，包括信貸等政策將抑制市場。”
億翰智庫指出，受土地起拍價提高、出讓門檻抬高的影響，土地隱性成本的高企，將會降低房企對土地市場的熱情。“甚至也會影響房企對未來房價上漲的預期，因為銷售利潤空間有限，疊加自身現有土地儲備規模等多方因素，房企表現謹慎。”
在投資端，伴隨著市場政策變幻、資金壓力趨緊的雙重因素，房企謹慎投資和加速搶收將成主旋律。從數據可見，雖然頭部房企拿地有優勢，但態度將會更加理性。與去年同期銷售10強房企新增貨值相比，集中度從51%下降至42%。截至8月末，TOP10房企的新增貨值均已突破2000億元，新增貨值集中度維持在42%的較高水平，較上半年下降1個百分點。但不排除有部分銷售端表現強勁的企業，基於平衡發展需求，補倉意願積極。
在營銷端，受市場環境和資金環境影響，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企普遍對銷售回款的資金更加依賴，紛紛提出加大供應量、積極加大營銷力度、加速銷售回款的策略。克而瑞研究中心指出，四季度伴隨房企供應量整體增加，營銷力度也將加強。“消費者預期逐漸改變，企業也只有儘可能加速銷售，方能在不確定性裡把握確定性行情。”克而瑞研究中心表示。
更多持貨觀望的房企將選擇以價換量，通過降價促銷搶收業績、加速項目去化。在上半年房企集中拿地補庫存和新開工節奏的影響下，今年四季度供應量也將明顯加大。分析人士認為，千億陣營也應該會有所擴容，但擴容速度不及之前。
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