金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
房地產企業債務多其實並沒什麼關係，怕就怕你看到的僅是冰山一角。對於房企，資產端主要是看質量，這決定流動性；負債端則需要還原企業的整體債務情況，有息負債是否與資產情況相匹配。
房地產企業隱藏債務的手段主要與合作開發模式有關，這需要我們將隱藏的債務還原出來，並對相關債務指標和償債能力指標進行調整，以更加合理和謹慎的方式來評估房企的債務情況和償債能力。
根據在合作開發中企業對項目公司控制程度的不同，可以分為並表非全資子公司（控制）、合營企業（共同控制）和聯營企業（重大影響）三種情況。
我們在判斷房企是否存在隱藏債務的情況的時候，主要是根據合作方的身份來判斷的：第一，合作方是正規的房企，我們認為是正常的股權合作，這種一般在拿地的時候就談好了股份比例、操盤方、並表方等，不太會通過會計手段來故意將債務表外化；第二，合作方如果是信託、有限合夥等金融機構，則初步認定其為明股實債，可以與企業進一步溝通確認；第三，合作方如果穿透後是個人或者、普通的企業、村集體等，有可能是在舊改或者收併購項目中原業主或者代表村集體利益的組織保留的股權，也可能這個企業或者個人與房企之間存在著未披露的關聯關係。 這需要去和企業詢問，具體是什麼情況。下面根據並表非全資子公司、合營/聯營企業兩種情況進行分析。
1、並表非全資子公司
一般情況下，並表的項目公司在帶進資產的同時也帶來了負債，合併口徑已經反映了項目公司包含的所有債務。在並表情況下，主要就是要識別是否存在明股實債的情況。那麼，具體操作就是：對於合併報表的少數股東權益，查閱公司的所有並表非全資子公司，看小股東的成分。如果是前述所說的信託等金融機構，則初步判定是明股實債，後續可以進一步與企業溝通，來判斷明股實債的規模。確定明股實債後，需將這一部分對應的少數股東權益調整為負債。
2、合營/聯營企業
對於合營和聯營企業，同樣是要判斷是否存在明股實債的情況，這與並表非全資子公司相同。另外，由於合營和聯營企業是計入權益法核算的長期股權投資，其債務是放在表外的，也要關注合作方穿透後是個人的情況（合作方不是大型房地產開發商或者本地開發商，而是直接是個人或者穿透後是個人的情況），看是否是公司有意通過合營或聯營的方式將債務放在表外。
如果是和其他房企進行合作，我覺得是一種比較正常的商業行為，可以類似於一般企業的對外投資，投了一個項目公司，獲取項目公司的收益。只是項目公司在開發項目的時候，公司需要按股比提供資金支持；當項目公司有銷售資金回籠的時候，公司可以按股比將富裕資金回收，這些都通過往來款的形式。而對於合作方穿透後是個人，有可能企業是故意通過合營/聯營安排將債務放在表外，對於這種情況需要重點了解，這些個人是什麼情況，和企業有無關聯關係，具體合作模式又是怎樣的等等。
如何調整債務
對於明股實債，需要將對應的“股權”出資額調整為負債，對於合營和聯營企業，需要拿到合營和聯營企業的主要財務數據，將其負債按照股比“合併”到表內。此外，還需要考慮公司對項目公司借款的擔保，將公司對外擔保的總額扣減對按揭客戶的擔保，得到的數值除以淨資產，作為或有負債情況的一個參考。
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