一直期盼房地產抑制政策放鬆的那部分人，恐怕要失望了。
上週的中央經濟工作會議，重申了“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”。這句話沒有什麼新意，但不痛不癢的放在會議通稿中，就是說給房地產利益集團聽的，讓他們死心、不要再抱有任何幻想。
事實上，房地產利益集團的內部已經開始分化，一部分已經開始轉向製造業了。比如一向緊貼著政策和政治風向的恆大集團已經開始發力電動車，斥資不斷進行縱向產業鏈的併購。碧桂園則佈局機器人，對房地產產業鏈進行優化升級。融創則不斷在往文化、旅遊的方向發展，也在不斷涉入其他實體行業。
但這個集團內部還有一部分勢力，依然在期盼放鬆：如過往一般的大水漫灌，使得房地產繼續大漲，他們也可以賺取鉅額利潤。強調堅持房主不炒，就是說給他們這些人聽的。
有意思的是，湖南長沙於上週三下發了成本法監製商品住房價格構成的通知，通知規定商品住房價格由“成本+利潤+稅金”構成，平均利潤率為6%-8%。這條政策本月11日開始執行。
初看政策，規定利潤率是一件反市場化、也是非常奇怪的事情。但是，透過這條政策，我們也可看出政府對房地產的態度，即抑制但不打壓。
房地產抑制政策，並不是抑制要房地產行業的發展。恰恰相反，房地產可以帶動其上下游幾十條產業的發展，也是經濟增長的發動機之一。所以，房地產行業還是要繼續穩固發展的。
但是，房地產行業的發展速度需要降下來。6%-8%的平均利潤率要求，是要把房地產的增速和利潤，從目前遠高於GDP的增速，降至與GDP增速略高或持平的水平。長沙新政實際上是在表達這樣一個態度。
上峰試圖通過壓縮房地產利潤的方式，迫使沉澱於房地產的、大量追求高回報的存量資金流出，並讓這些資金轉而服務於製造業和產業升級。
在行業融資渠道被卡、以及利潤率被壓縮的情況下，大量中小房企破產和被併購，是大概率事件。馬太效應也會在房地產行業發揮效力。
整個行業的下一波機會，是舊房改造。這一點也在中央經濟工作會議上有所強調，“加強城市更新和存量住房改造升級”，但紅利已經遠沒有之前大了，而且恐怕與中小房企沒有太大關係。
總之，房地產政策核心“房主不炒”是不會在短期之內發生變化的：既然寫入十三五規劃，那麼就至少保持五年。考慮到政策的延續性，抑制政策甚至延續更久。
但在微觀上，二、三線城市的抑制政策逐漸放鬆，在2020年恐怕也是大概率事件。之前是人心思漲，故政策強抑之；隨著京滬為代表的一線城市龍頭橫盤三年、以及宏觀經濟增速下滑，思漲之心日漸消散，所以政策也會慢慢放鬆以對沖。畢竟，政策核心是凍樓，而非迫使房價一路下滑。
隨著樓市快速上漲的結束，其租售比也會逐漸完成均值迴歸。
就像一隻股票，在快速成長期投資者可以忍受較高的估值，因為高估值很快會被高成長消化。但是，隨著高成長結束而進入成熟期，其市盈率會無限趨近於整個行業的平均市盈率。租售比之於樓市，就如同市盈率之於股市，所以均值迴歸是大勢所趨。租金上漲和房價下跌，或二選一或同時進行。
雖然樓市快速上漲期結束，但毫無疑問出身於三、四線城市，沒有家底的年輕人，想在一線城市買房會變得越來越難。事實上，現在的大部分年輕人都存不下來錢。
但另一方面，已經在一線城市買房的人，未來三到五年可能還會面臨一次甚至多次大考。能否扛得住月供壓力，能否保住工作和收入水平不下滑？
從長沙房企的利潤率被限制，到對房主不炒的再次強調，都意味著房企的日子會越來越難過。此外，馬太效應除了地產行業，也會在購房人身上體現出來：不但在一線城市買房越來越難，而且即使買了房子的人，依然會面臨月供的考驗。
閱讀更多 壹周趣雜談 的文章
