一場熱鬧的土拍就這樣落幕了！
這場大戲的“主角”蕭政儲出[2019]42號宅地，最終花落杭州新絲路房地產有限公司，總價3.78億，樓面價5162元/㎡，溢價率29%，自持3%。
△出價記錄
本來瓜瀝商住地也只是一宗普通的地塊，甚至因為地處瓜瀝，關注度比較一般。
直到9月23日，贊成以41%的自持拿下地塊（總價3.78億，樓面價5162元/㎡），引發了熱議。
這個自持比例不僅創下了2019年杭州涉宅用地的最高記錄，全杭州也排的上前三名。
這宗商住地分成兩部分，其中05-16地塊為商業商務用地，用地面積8636㎡，容積率3，建築面積25908㎡。
05-20地塊是商住用地，用地面積15748㎡，建築面積47244㎡。掛牌文件明確規定商業建築面積不小於地上建築面積的50%，這就意味著住宅部分最多隻有50%。
問題就出在41%的自持比例上，關於“自持”，杭州住房和保障局規定過“競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設的項目，自持商品房屋應全部為住宅”。
這就說明，這宗地最終的可售住宅部分不到10%，建築面積約4724.4㎡，容積率3，只能打造高層產品，按照90方/戶來計算，不過才52戶，只能用虧本來形容。
這就是結果一出來，地產圈都震驚了，紛紛猜測贊成究竟想怎麼做。
很快，大家等來了土地重新掛牌的公告，贊成選擇了退地，原因據說是理解錯了自持的規則。
退地後，贊成至少損失了拿地之前繳納的5853萬元保證金。
11月19日，瓜瀝商住地重新掛牌，指標沒有發生任何變化。
出讓面積24384㎡，容積率3，建築面積73152㎡。地塊起價29261萬元，起始樓面價4000元/㎡；上限價格37761萬元，上限樓面價5162元/㎡。
地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於14500元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於15950元/㎡。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於2500元/㎡。
根據掛牌文件，05-16地塊為商業地塊，05-20地塊為商住地塊，商業建築面積不小於地上建築面積的50%，包含配建建築面積不小於20000㎡的酒店。
最終，杭州新絲路房地產有限公司以自持3%拿下該地。
自持3%的話，住宅部分的建築面積22204.68㎡，按照90㎡/戶來計算，差不多有247戶。
按照17000元/㎡的精裝均價來計算，光是住宅差不多能賣3.8億。
這裡沒有計算成本，也沒有估算商業部分的收益，只是一個簡單的住宅方面的估算，只為了說明自持3%還是有賺頭的。
那麼，這個杭州新絲路房地產有限公司又是什麼來頭呢？
這是蕭山的本土房企，註冊地址就在蕭山區瓜瀝鎮進化村，經營範圍是房地產開發、經營以及其他無需報經審批的一切合法項目。
此前，新絲路曾拿下過蕭政儲出[2015]34號地塊，這是一宗位於瓜瀝鎮友誼村的商住地項目。
這樣算來下，新絲路在瓜瀝已經有兩個項目，至於何時上市，就需要耐心等待了。
其實，無論是贊成退地，還是新絲路拿地，這只是杭州樓市的一個縮影。
這兩年的杭州樓市過於火熱，特別是土地市場。
2017年，攬金2230億，全國第二。2018年，攬金2498億，一舉奪冠。2019年，截止到11月底已經刷新了去年的記錄。
在這三年間，陸續出臺過不少政策，“自持”，“配建養老設施”，還有隻存活了四個月的“現房銷售”等，某種程度上都是希望樓市的發展不要過於冒進，而是要平穩的走下去。
只不過這些政策的作用似乎比較一般，直到“雙限”政策出爐，杭州的土地市場才趨向理性。
從9月開始，杭州的宅地成交溢價率及地價均有回落跡象。10月，杭州土地成交價119.7億元，較9月下降約69%。11月，杭州土地成交量持續下降，攬金112.9億元。
不知道，最後的12月的成交價是怎樣的，我們拭目以待。
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