7月18日，天津出臺了專門針對企業自持租賃住房的新規。（詳見《天津再出招！樓市調控繼續堵漏》）
分別從自持租賃住房的建設要求、權屬登記、自持管理、資產處置等方面作出規定，對企業自持租賃住房管理進行了合理引導和規範。
很多人認為該政策只是對開發商約束落到紙面上，有法可依，違反可查。其實，該政策釋放出的信號遠遠不止於此，對於買房人也會產生重要影響。
1、天津再上“緊箍咒”
政策原文如下：
市國土房管局關於加強企業自持租賃住房管理的通知
各房地產開發企業，各有關部門：
為切實加強對企業自持租賃住房的管理工作，根據《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）、《天津市人民政府辦公廳關於培育和發展住房租賃市場的實施意見》（津政辦發〔2017〕87號）及相關法律法規，現就有關事項通知如下：
一、依照國有建設用地使用權出讓合同約定由房地產開發企業開發建設並自持用於租賃的住房管理，適用本通知。
二、自持租賃住房應當以中小套型為主，優化房型設計，鼓勵採用符合市場需求的住房套型。
三、企業自持租賃住房應當以租賃方式自持經營，不得銷售，不得分割轉讓、分割抵押。自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。
四、企業應當同步建設同項目內的自持租賃住房和可售商品住房。項目內有多幢樓房為自持租賃住房的，應當在一定區域內集中建設；一幢樓房中兼有自持租賃住房和可售商品住房的，自持租賃住房應當以套為單位在同一樓門或樓層集中設置。
五、企業在首次申請辦理同項目內可售商品住房銷售許可時，應當按照集中設置的原則一次性確定全部自持租賃住房具體位置，且自持租賃住房總建築面積不得小於國有建設用地使用權出讓合同約定的面積。上述事項一經確定不得隨意調整。
六、企業出售同項目內可售商品住房時，應當在售樓處顯著位置一次性公示全部自持租賃住房的具體位置及房號信息。
七、自持租賃住房應當一次性申請整體登記，在不動產權證書中註記"自持租賃住房"、"不得分割轉讓、分割抵押"。企業自持租賃住房應納入本市房屋租賃信息服務與監管平臺管理。
八、企業對自持租賃住房的租賃實行市場化機制，全部公開對外租賃，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定。
九、企業可以將自持租賃住房通過批量租賃方式出租給區政府或區政府委託的公租房運營機構，面向符合公租房保障條件家庭出租；也可以直接出租給符合公租房、租房補貼等保障條件的家庭，按規定領取出租人補貼。
十、因企業破產清算或依據司法機關生效法律文書需處置企業自持租賃住房的，按照有關法律法規規定辦理。企業因合併重組、股權轉讓等涉及自持租賃住房產權整體轉讓的，轉讓後，不得改變自持租賃住房的規劃設計用途，並應當繼續用於自持租賃經營。
十一、自持租賃住房進行整體抵押的，應當告知抵押權人抵押物為自持租賃住房，房屋僅用於租賃使用；在處置抵押物時，買受人不得改變自持租賃住房的規劃設計用途，並應當繼續用於自持租賃經營。
十二、企業自持租賃住房"以租代售"或通過其他方式變相銷售的，應當由相應主管部門進行查處，並責令整改。整改期間，房地產開發企業及其母公司或子公司不得在本市參與土地競買。
十三、企業自持租賃住房的測量登記面積未達到國有建設用地使用權出讓合同約定的，應當將同項目內可售商品住房調整為自持租賃住房；調整後仍未達到自持面積的，應當依照國有建設用地使用權出讓合同約定的標準向出讓人交納違約金。
十四、本通知自發布之日起施行，有效期五年。
2018年7月17日
"慢一拍"的天津此次依然不是第一個吃螃蟹的人，去年北京、杭州就已有明確的政策法規，今年3月佛山也發佈了關於徵求《佛山市企業自持商品房屋租賃管理實施有關問題的通知(徵求意見稿)》。
今年7月17日，杭州再出新規，對自持商品房給予了進一步"深化"。比如，新規在"對外出租單次租期不得超過10年"的基礎上，進一步明確單次收取租金的期限不得超過1年。
相比之下，近乎同步出臺的天津新規只是個"初級版"。整體來看，主要有以下幾個要點：
1、自持性物業強調中小套型的概念，其實也是為了保障"剛需租賃"的概念，是降低租賃成本、優化租賃房源結構的重要體現。
2、不得銷售，不得分割轉讓、分割抵押，此類租賃住房強調長租概念，但也不允許有類似10年以上在租賃期，這也是為了防範明租實售的現象，堵上了變相銷售的漏洞。
3、強調了自持租賃住房和可售商品住房同步建設，規避了開發商將自持租賃住房延後開發的可能，而集中建設租賃房源的概念防範了部分規劃隨意更改後，導致租賃房源的建設地段不好或者有缺陷等風險。
4、從項目管理上看，包括不動產登記中的權屬規定、租金的定價、房源的委託、房源的抵押、企業的清算等，都有較好的規定，這利好未來對於自持性物業操作流程的梳理。
5、企業自持住房可委託公租房運營機構出租，也給開發商提供了一條出路。開發商對自持運營方式有3個方向：自持運營、委託運營和資產證券化。如果只能自持運營，難度相當大。
6、明確了違規會嚴查嚴處，一旦"以租代售"或通過其他方式變相銷售，或違反其他相關規定，會面臨限制拿地、將可售房源調整為租賃房源、繳納違約金等內容，有助於促進政策落地。
2、“競自持”已成常態
2016年樓市的火熱帶熱了土地市場，再加上經過大幅走量的消化，土地"飢渴症"越發嚴重，"補倉"成為部分房企亟待解決的問題。
而開發商拿地熱情高漲，又進而導致"三高"地塊層出不窮。終於土地市場過熱引發了緊急調控，"限價"、"熔斷"等新名詞頻出。
自天津首宗限價地塊雙峰道地塊之後，天津又亮相了北辰順義道地塊、寶坻開泰路地塊、津南區北閘口地塊等多宗限價地塊，但大多不是停牌就是熔斷。
如此一來，賣地收入哪裡來呢？於是，新的競拍機制——搖號抽籤出臺，接著又試水"競自持"，雖然首次嘗試成了虛驚一場。
但2017年4月6日，天津首宗競自持地塊終於橫空出世，即榮盛自持2.7萬平米拍得團泊西06號地，如今的榮盛錦繡學府項目。
隨後，融信團泊東區地塊、融信北閘口地塊、禹洲北閘口地塊、融僑張家窩地塊、金地精武鎮地塊......眾多競自持地塊"一發不可收拾"，成交佔比也越來越大。
目前已有39個住宅用地項目中新增自持租賃住房61萬平方米，約可建設租賃住房1.2萬套。
如今的"競自持"已經成為司空見慣的常態，要是哪個地塊不競自持一把才會感到意外，有的地塊甚至掛牌價即成交價，不報價直接競自持！乾脆利落，也給了自持租賃住房更多發展空間。
3、 這幾個問題需要注意！
此次天津發力企業租賃住房，嚴防明租實售，除了規範市場、約束開發商外，還釋放出了三大重要信號：
1住房租賃市場提速
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從天津此類政策來看，租賃市場發展的速度會加快。
未來或強調兩點：第一、自持性用地的出讓會增加，也會對房企的競拍地價等形成約束。第二、對於明租實售的概念會有改造，這樣也是為了形成更為規範的租賃市場。供應端規範後，預計未來幾年租賃市場的發展會更加蓬勃。
據悉，去年天津出臺了《天津市人民政府辦公廳關於培育和發展我市住房租賃市場的實施意見》，今年又在積極探索租購同權，並推出了"租房落戶"人才新政。
而且在《天津市2018年度住宅用地供應計劃及三年滾動計劃》中，還首次公佈租賃住宅供地計劃。2018年供應25萬平米的租賃住宅，佔比約為3%，三年計劃供應量為75萬平米，約佔總供應量的3%。
2自持企業盈利成難點
競自持表面上控制了地價，對防範地王出現起到了良好療效，但實際上會逼得開發商把自持成本儘可能地壓縮，或分攤到銷售住宅部分，堤內損失堤外補。
另外，自持，不能出售，只能出租。這意味著，習慣了通過銷售快週轉回款的開發商，這次要進入資金長週期沉澱的自持"持久戰"中。回款週期被拉長，資金成本這筆賬怎麼算？
開產商也在糾結該怎麼處置自持的房源。有的在試水轉向"房東"，最典型的模式是長租公寓，但是長租公寓面向年輕人，不適宜郊區項目；也有的在改做養老公寓，比如位於北閘口的融信津南府就是將自持的兩棟高層拿來做了養老；此次政策中提及的委託公租房運營機構出租也是一種運營方式。
3新居住模式開啟
天津在租賃住房方面也下了大力度，而且不是紙上空談，是真真切切付諸了行動。
大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快構建住房租賃"服務＋監管"一體化信息平臺，均在穩步推進中。
據悉，目前天津市場上不僅有公租房、廉租房等，還有天住領寓、龍湖冠寓、萬科泊寓等企業長租公寓。
租賃市場的"一池春水"正在被激活，並逐漸完善。
這對於購房困難群體來說的確是福利，提供了一種全新的生活方式，可實現"人人有房住"。
但對於購房群體來說，需要慢慢接受與租房群體"共處"的模式。郊區剛需盤還好說，圈層差距沒有那麼大，但若是市區的豪宅項目也有自持租賃住房或者配建了安置房，如何"豪"得起來呢？
比如鬧得沸沸揚揚的北京"龍湖隔離牆"之爭不就是一個鮮活的例子嘛，一邊是豪宅商品房，賣120000/平米；一邊是政府規定的限價回購房，賣22000/平米，兩小區業主就因為鐵柵欄拆不拆的問題鬧得不可開交。
當然，此類事件不僅發生在北京，也深圳、成都、杭州等地也有。
天津的旺海公府和嘉海花園也曾發生過"圍牆之殤"，相鄰的一期嘉海花園業主想要拆了圍牆，將兩個小區合併為一個小區，共享綠地、設施等資源，相當於將打著私密花園旗號的旺海公府變成隨意出入的"大雜院"，旺海公府業主當然不同意，雙方矛盾由此而生。
如今天津"競自持""競棚改"蔚然成風，動不動就自持、棚改，比如金地藝墅家含有11萬方的自持面積，地王天房迎水道地塊、首創西青道地塊都有配建安置房的要求，一個7千平，一個3.4萬平，都直接規定了銷售定價，分別為3萬4、2萬6，都不及拿地樓面價高。
如此大的價格之差，業主的圈層必然也不在一個水平線，難保後期不會有矛盾。當然這不是絕對，小編只是說萬一。
但不可否認的是，這已經是一個不可忽視的問題。有的項目還以沒有安置房、自持住房為賣點，比如南開1911項目。
不過，好在很多開發商已經注意到這個問題了，比如金地藝墅家的自持租賃房屋與出售住宅房源以"路"為界，融僑方圓也用綠化帶將自持部分和可售部分隔開，且為了提高可售房源的居住品質，把很多不利因素移到了自持部分內......
所以建議大家購買含自持租賃住房、安置房項目的時候一定要多關注下項目規劃。房管局新規中也明文規定，"企業出售同項目內可售商品住房時，應當在售樓處顯著位置一次性公示全部自持租賃住房的具體位置及房號信息。"
看來，租房與買房，還是難做到完全的"同等待遇"。你覺得呢？
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