WW金猴
一、预售商品房、商品房预售制
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。一般情况下期房的价格较低，挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定权利义务的履行。
商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件。
第1，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。商品房项目的合法开工建设和合法预售须以对该土地的合法使用权为前提。
第2，必须持有建设工程规划许可证。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。
第3，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。关于确定施工进度和竣工交付时间的规定是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。
第4，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。
二、预售中的风险:
购房者未验收房子就支付了全部房款或由银行代付全部房款，这是一种不规范、不公平的交易方式。再加之我国房地产市场正处在不规范发展阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。
我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。
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如果拿到5证2书，特别是商品房预售许可证，就算是合规的。可以正常销售，签网签合同，购买之后不能退。没拿到证之前，他只能算诚意金，排号费。这个是可以选择退款的。没拿到证件那就不算合规。现在很多地方要求房子必须修了1/3才给你发预售许可证。
