本報記者 吳靜 北京報道
新冠肺炎疫情仍在持續，房地產行業面臨著開復工推遲、銷售交易量頓減帶來的收入壓力，同時疊加償債高峰期到來，不少業內人士向《中國經營報》記者表示，接下來的兩三個月將是對房企資金承壓能力的較大考驗。
為應對疫情挑戰，2月份全國已有超過40個城市調整房地產政策，主要集中在土地款緩繳、加快預售以及公積金政策調整等，個別三四線城市也針對契稅減免購房補貼。
市場整體遇冷環境下，卻給資金實力雄厚的國企、央企帶來了“抄底“的好時機。在近日北京等核心城市的土拍市場上，它們承擔起了“主力軍”角色。
短期融資增加
2月17日，據上清所披露，金地集團擬發行10億元超短期融資券，發行期限270天，募集資金全部用於償還自身到期的債務。據募集說明書顯示，債券主承銷商兼賬簿管理人為招商銀行，發行首日為2020年2月18日，起息日2020年2月20日，上市流通日2020年2月21日。
同一天，雲南城投置業股份有限公司方面也表示，擬發行5億元超短期融資券，發行期限為90天，發行日為2020年2月18日，起息日為2020年2月19日，上市流通日為2020年2月20日。募集資金將用於歸還雲南城投有息負債，不涉及地方政府債務。
2月18日，華僑城集團有限公司方面表示，2020年度第一期超短期融資券的發行規模為20億元，發行期限為250天。據瞭解，其下屬子公司深圳華僑城股份有限公司因發展“文化+旅遊+新城鎮化”業務的需要，日常運營支出逐年上升，預計2020年的流動資金需求將持續擴大，存在一定資金缺口。本次發行超短期融資券所獲款項，擬用於為華僑城股份補充日常流動資金。
在更早的2月11日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司已成功發行了2020年度第一期超短期融資券。該超短期融資券期限162天，實際發行總額10億元，發行利率2.7%。
據瞭解，超短期融資券是短期融資券的一種。一般而言，房企所發短期債期限在一年之內，而超短期債期限則在270天以內。
疫情影響下，房企融資流程也受到一定影響，監管層在融資審批方面進度放緩。“路演、簽約等投資活動等都受到影響，投資人、銀行工作人員都居家辦公，效率不高。”一位業內人士說道。
據克而瑞不完全統計，從1月25日到2月10日共17天，95家典型房企春節後完成發債融資僅有4筆，分別為建業地產、新城控股、佳源國際及榮盛發展。發行的境外優先票據，涉及金額不足百億元人民幣，與2019年春節相對應的時間段相比減少86%。
“因為疫情現在還處於發展中，具體什麼時候結束都還不確定，投資者對於地產行業現在也處於觀望狀態。”國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示。
在不少業內人士看來：“現在能融到錢是最重要的，成本倒在其次，資金進來就是一個最大的保障。”同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，“如果疫情能在接下來一個月內有所緩解，那麼隨著銷售端回款的加快，現金流便會得到改善，資金壓力也會相應緩解。所以說真正要解決的其實是2～3月份短期內的資金壓力。”
償債壓力
自新冠肺炎疫情暴發以來，多地關停售樓處、暫停網籤登記，大量房地產項目無法開工。不少業內人士表示，疫情對銷售數據上的影響將在接下來的兩個月大面積體現。
國際評級機構穆迪認為，若3至6個月之後業務仍受疫情影響，流動性疲弱且再融資需求較高的開發商抗衝擊能力將下降，因為現金流轉弱可能會削弱其償債能力。
“整體看，房地產企業的資金鍊壓力在2月份不大，但相比其他行業，房地產企業的負債率更高，如果疫情持續到3月份，那麼的確可能出現部分企業的到期債務問題。”中原地產首席分析師張大偉表示。
據瞭解，2020年是房企債券到期的高峰期。Wind數據統計，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元。其中，3月房企到期債券總量將達到330億元以上，雖然較1月到期債券相對較少，但房企境外債到期情況卻屬於年內高峰。
據中指研究院統計，2020年上半年，信用債到期上市房企32家，其中15家經營性淨現金流為負，7家為高週轉房企，到期債券餘額/貨幣資金超過20%的有11家，其中最高達70.34%，上半年償債壓力較大的房企現金流已顯壓力。
為緩解資金壓力，2020年至今，房企共發債120筆，共計1850億元，較上年同期微降2.6個百分點，其中國內信用債、資產證券化同比分別下降61.1%和51.7%。
而監管較寬鬆的海外債同比上升160.4%，佔比為66.9%。其中，恆大、萬達、融創、佳兆業等27家開發商在2020年1月發行了境外債券，當月總髮行額激增至165億美元，高於2019年58億美元的月均水平。這一規模也超過了2019年1月份111億美元的歷史月度峰值。
據瞭解，國家發改委曾在2019年7月份發文，規定中國開發商境外發債僅可用於其境外的再融資，由於多數開發商已經使用了大部分現有境外發債額度，預計年內境外債券發行將放緩。
但在疫情發生後，國家發改委在2020年2月4日宣佈，因疫情未能在現有額度有效期內完成外債發行的企業，有效期可延長6個月。穆迪認為，這一安排提高了開發商在資本市場形勢不確定性增大的情況下管理境外發債的靈活性。
國企、央企“搶地”
為吸引房企投資，已有包括無錫、西安、南昌、上海、浙江在內10個省份或城市的政府主管部門，相繼推出了各類涉房支持政策，從暫緩土地出讓金、暫緩貸款償付等多個維度，對房地產企業進行支持。比如2月19日，蘇州市從加快供地效率、放寬開竣工履約要求、延長土地出讓金繳納時限、調整超過市場指導價報價規則等方面，著手應對疫情對土地出讓帶來的影響。
目前全國大部分地區土地市場均未回暖。據克而瑞近日發佈的研報統計，目前明確表態土地出讓延期的城市有26個，暫停的城市有34個。在春節後兩週，重點城市共成交108宗土地，總成交量僅674萬平方米，同比大幅下降62%。而在疫情重災區武漢，僅2月17日和18日兩天接連發布4份公告，共計暫停16宗地塊出讓，總起拍價達到290.55億元。公告稱，具體恢復掛牌時間，視武漢市疫情控制情況另行通知。
但部分重點城市土地市場卻迎來了逆勢反彈，2月18日，北京將出讓3宗地塊，有超過20家房地產企業參與，最終總成交價87.04億元。其中，一宗位於通州區的地塊溢價率達49.8%，溢價率為北京近兩年新高。
實際上，自春節以來，北京已舉行3場土拍，共計成交9宗地塊。7宗地塊的溢價率超過20%，其中更有3宗地塊超過30%，總出讓金額達363.89億元，在全國城市中排名第一，平均溢價率為24.96%。而2019年北京土地市場平均成交溢價率僅為9.3%。
不少業內人士認為，目前正是資金實力雄厚的房企“抄底”的好時機。從參與土拍的企業來看，國企和央企佔據主流。比如在近期北京土拍市場上，首開股份以聯合體方式斥資133億元奪得昌平、海淀兩宗涉宅地。與此同時，首開股份在融資方面也迎來新進展。1月16日，上清所信息披露顯示，其在全國銀行間債券市場公開發行“2020年度第一期資產支持票據優先A”和“2020年度第一期資產支持票據優先B”，總髮行規模為30億元。
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