日前，黑龍江省住房和城鄉建設廳、自然資源廳等六部門聯合發佈了《關於進一步加強全省房地產市場監管的通知》（下稱《通知》）。《通知》指出，今後黑龍江省房地產開發企業購置土地資金不能通過金融貸款或市場融資，違規者兩年內不能參加土地招拍掛；2020年1月1日以後獲得土地開發權的房地產開發項目，將全面實行項目資本金監管制度。
對此，中原地產首席分析師張大偉向“鎂刻地產”記者表示，“這一政策將有利於降低房企的槓桿率和市場的穩定，降低‘地王’的出現概率。但對中小企業來說將影響非常大。”
房企不能貸款拿地違規者兩年內不能拍地
《通知》指出，在2019年年底前，對黑龍江省房地產開發企業按照兩等(A、B)四級（AAA、AA、A、B）進行信用評價，實行動態評價管理機制，以房地產開發企業信用等級為依據，對其開發經營的房地產項目在項目資本金、預售許可預售資金監管、項目管理等方面實行差異化監管。
《通知》還要求，各地市要建立開發購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購置開發項目用地。房地產開發企業在參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資等，並載明如承諾不實則自願放棄開發用地中標資格。經核查發現房地產開發企業購置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消土地競買資格，並在兩年內禁止企業參加土地招拍掛。
“部分違規資金進入土地市場，在當前房地產市場降溫的情況下，將加大行業資金鍊壓力和泡沫風險。”在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，嚴格審查企業購地資金，客觀上也是對當前房地產市場和土地市場的管控。“客觀上將使後續房地產市場更加穩定，從而防範出現系統性風險。”
張大偉則向“鎂刻地產”記者分析認為，“這一政策對於市場的影響並不大。”在他看來，拿地不得貸款，這是房地產調控的一個原則，當下樓市房企拿地已很少直接融資。對房企來說，和資金方一起組成合資公司拿地在市場上非常主流，大部分融資企業也都要求佔一定的股權降低出資風險。
全面啟動資本金監管多層封頂才能預售
據人民網，此前黑龍江省住房和城鄉建設廳組織各地對全省房地產“爛尾樓”項目進行排查整治，各地目前共排查鎖定房地產“爛尾樓”項目117個。經調研和對各地上報情況分析，房地產“爛尾樓”問題成因複雜，其中因企業資金鍊斷裂的有85個項目，涉及債務糾紛的有11個項目。
《通知》規定，2020年1月1日以後獲得土地開發權的房地產開發項目，要全面實行項目資本金監管制度，即規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金。
《通知》明確指出，將按照房地產開發企業信用評價等級對其開發的房地產項目實行差異化監管。管理部門在工程項目取得《建築工程施工許可證》之前啟動項目資本金監管。按照完成工程基礎、完成工程主體結構、工程竣工驗收備案三個節點，分別返還項目資本金的40%、40%、20%，並確保返還資金用於項目建設及經營管理。同時，將探索實行資金、擔保機構擔保等組合方式實行項目資本金制度，並按照相應節點解除擔保、返還資金。
“這一措施有利於進一步夯實資本金制度。”嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，目前固定資產投資基建資本金制度有所放鬆，但房地產本身沒有放鬆，各地也不應隨意放鬆資本金制度。“應嚴格管控、嚴格要求。”
據記者瞭解，2018年黑龍江省已出臺相關規定，在2019年1月1日以後獲得土地開發權的新樓盤，房地產開發企業申請新建商品房預售的，多層樓房工程形象進度達到封頂時，高層樓房工程形象進度達到總層數的三分之二時准予預售。《通知》強調，各地市要嚴格按照此標準進行預售許可審批，同時可結合實際，開展現房銷售。
值得注意的是，今年以來，全國各地房地產市場調控政策頻出。據中原地產統計數據顯示，今年11月各地出臺的房地產類調控高達72次，而在2018年11月則只有20次。今年1~11月，全國各地合計出臺房地產調控次數高達554次，同比2018年同期的425次上漲幅度高達30%。
“2019年10~11月樓市政策密集發佈的主要原因集中在人才購房相關政策、公積金政策、市場亂象監管政策。特別是11月，部分城市開始集中用人才政策調整購房資格，這是出現11月政策年內最高的主要原因。”張大偉指出，房地產調控最嚴格的時期已經過去了，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利於穩定房地產市場的政策。
記者|陳利
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