先介紹下長沙，0731房產網的地圖做的很差，鏈家的地圖也跟不上時代了，長沙從2011年後主城區就是6個區了，除了下面圖中的嶽麓、開福、芙蓉、天心、雨花，還有望城縣改區，以及1個長沙縣，代管的2個寧鄉、瀏陽市就沒必要說了。
2016年末常住人口764萬人，6個內區加1個縣是3945平方公里，大概是2個深圳的概念。長沙老城區面積很小，總共只有2環。
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長沙房價漲幅
1、老城區江景代表盤——北辰三角洲，203套房源，認籌2824組，2月4號開盤，去化100%；價格10800-13000元/平米。而這個小區目前二手房的成交價都已經在1.6萬/平米了，新房價格比二手房便宜百分之二三十。而且新開盤的房位置比二手房更好，距離地鐵近。
北辰三角洲總建築面積達537萬平米，2007年由北辰實業以92億元的價格拿下，拿地成本約2800元/平米，成為當時的“全國總價地王”，2010年的售價就已經達到7200元/平米了，七八年時間過去，現在才讓賣一萬出頭，說句公道話，這個價確實是良心價。
2、新省府片區，以歐洲城為例，目前二手房成交價1.2萬/平米左右。2016年1月份，133平米毛坯房，有成交總價78萬的，單價六千，另外稅費中介費不到10萬由買家支付，這套房在2010年末買的時候就是5500元/平米，五年時間幾乎沒漲，如果說是投資，你在2016年初買，肯定比你在2010年末買收益率高，但如果是自住，毫無疑問還是2010年買最划算啦，所以投資和自住是完全不同的概念，明白不。
3、洋湖片區
中海國際社區，2017年9月已全部賣完五期，新房價格1萬左右，目前一期二手房1.1-1.2萬/平米左右，二三四期二手房因房產證不滿3年不能交易。這盤2010年我當時看時一期最高就賣到了7800元/平米，後來，2013,2014,2015年，二三四期帶精裝都是6400元/平米左右，這幾年市場平穩期，都是買房的好時機，後來因為限價，新房漲了60%左右，也不算多。
北大資源理想家園，2017年12月開盤，高層售價9000元/平米，這個價被限的太狠了，旁邊二手房都1.4萬了，新房與二手房存在5000的價差，不搶才是傻子；今年2月份，140平米洋房開盤均價1.3-1.4萬/平米；2016年8月，88平三房6900元/平、117平四房7300元/平。
旁邊的中天棲溪裡，2017年7月份，二手房成交價1.4萬/平米，但9月限售之後都不能交易了。因為限售，整個洋湖片區的房源都無法交易。
4、梅溪湖片區，新盤萬科裡梅溪郡，住宅處於最後的清盤中，只剩一樓，117平、130平住宅，單價1.8萬/平米。2015年6月，高層房價8500元/平；洋房均價9500元/平，9月份分別漲了一百塊。2016年10月開盤均價1.5萬/平米。從2015年到現在，兩年半時間，也翻倍了。
二手房，中建梅溪湖壹號，萬科隔壁，更靠近湖邊，2014年建成，中樓層78平米小三房，最新成交是2017年9月22日，成交總價124萬，單價1.57萬/平米。另一套低樓層的78平米，隔一天成交價是1.44萬/平米。旁邊的金茂梅溪湖二手房價格差不多，但因為限售了，目前都不能交易。
萬科裡金域國際，12月，新房1.2-1.4萬/平米，2014年的時候是七八千，漲幅也不算大吧。
5、武廣新城，明昇壹城二期新盤目前售價1.2-1.3萬/平米，一路之隔的恆大綠洲二手房，127平米三房，2017年9月成交價是125萬，1.17萬/平米，2017年1月份是8600元/平米。該片區的新房與二手房價差不明顯。
6、濱江新城，景秀江山，154平米，2017年9月成交價185萬，單價1.2萬/平米，2016年5月時，成交單價7500元，目前87平米兩房，105平米，放盤單價也是1.2萬左右。
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調控後的市場反應
沒有對比就沒有傷害，看完上面的長沙房價，是不是非常羨慕長沙人民呢！隔壁武漢套路玩的那是相當6啊，比如限價了，開發商又想漲價賣怎麼辦呢，那就茶水費啦，裝修費啦，實際上，最後購房者的首付反而多增了幾十萬上百萬，長沙可不行，查的嚴，給你批的預售價是1萬，你就不能再附加其他的費用，否則購房者去投訴罰死你，於是開發商都老老實實的，要麼不開盤，要麼守規矩。
長沙樓市從2016年下半年才啟動大漲，沒漲幾個月，到10月份，受其他熱點城市的影響，也開始加入調控大軍了，2017年調控更是一波接一波，限購都升級了3次，大量非長沙市的投機資本被清洗出局，同時因為政府對新房指導價的干預，暫時遏制住了繼續上升的勢頭。長沙樓市猶如一匹奔馳中的野馬被突然拉住，進入一個看似穩定的階段。
（說明：以下圖片均來自0731房產網）
但短期的問題在於，市場的供給量還是跟不上，所以限價之後，就造成了開發商惜售，不願意以政府指導價開盤。尤其是長沙縣，大量的開發商捂盤惜售，推盤意願較弱。
根據0731地產研究院的數據，2017年長沙市（內六區+三縣）商品住宅供應1479萬平米，同比下降10.46%，成交1624萬平米，同比下降37.13%，成交均價6896元/平米，同比上漲10.37%。這已經是2015年以來連續三年供不應求。2018年1月份長沙全市商品住宅供銷比為0.85，仍然供不應求。只要有新房入市即造成哄搶。
特別是明顯低於二手房的新房，因為價差明顯，如果有百分之二三十的價差，即使房價下跌，意味著還有二三十個點的空間才會虧損，誰都知道買了風險不大，所以我長沙的親戚朋友問我意見，我都會建議他們去看新房，但前提是一定要看有價差的新房，能排隊搶到就買新房，因為政府調控確實是挺厚道的。上文中提到的北辰三角洲、中海國際、北大資源理想家園跟二手房都是存在至少20%的價差，當然不用擔心買貴了，還有朋友跟我說，天心區政府規定了9500元/平米的均價，望城區是6500，寧鄉市5500，因為本身長沙這一輪漲幅就不算多的，畢竟已經有六年時間沒漲過了，補漲一下是很正常的。但有的片區新房二手房如果沒有價差的，那買新房也沒有什麼優勢了。
調控政策中，去年9月23日出臺限售規定，購買二手房需取得產權證三年方可交易，也就是說，你買了新房子，需要拿到房產證後三年才能賣，一般買新房需要一年半到2年才能拿到產權證，加起來就四五年才能交易，這基本上就意味著2012年之後買的房子都不能賣了。
去年我勸一位同學趕快賣掉長沙的房子等著到深圳買，她不肯聽，主要是太貪婪了，因為當時長沙二手房市場行情好，老想著再漲幾萬塊賣，結果9月份出來限售政策後就賣不了了，深圳上車夢又得延後，以小失大，所以有時候別人問我漲多少賣，我一般都是回答翻倍就趕快賣，即使後面還會漲，但你也不要留戀了，說不定就出什麼政策被套住，人往往是被自己的貪婪所誤，李嘉誠之所以是超人，就是他懂得不去賺最後一個銅板，寧可錯過這一場大牛市，也要提前跑路，否則他的錢完全出不去。
說遠了，我這次回長沙跑了跑盤，跟地產中介也聊了聊，在長沙中介門店最多的新環境地產小哥跟我說，他們內部都有大數據統計，2016年初那一撥還沒有上漲的時候，外地投資客來長沙買的最多的就是合肥人，不過他們大多也被套住了，因為他們買的大都是新房子，更不了名，必須拿到房產證才能賣，讓他們萬萬想不到的是，長沙漲幅才這麼點，還遠不到一倍，政府就接二連三的補刀，還限售簡直不可思議。
要是像武漢、成都、廣州那樣睜一隻眼閉一隻眼變相漲價也還是有機會，誰知道長沙還真刀真槍的幹，合肥投資客算是徹底套牢，想賣也賣不了，買房真買成了房東。好在他們買的便宜，只要資金鍊沒問題，也不用虧本甩賣，拿著就是了，大不了五年後再賣。
另一位櫻桃知道的投資客，2016年初，他帶領幾位同學一起在梅溪湖團購了十多套房，現在賬面上的價格是翻倍了，但是因為限售三年，目前都不能交易，所有投資梅溪湖的人都被套其中。
2012年以來，長沙最熱點的區域在梅溪湖板塊，但該片區外來投資者偏多，炒作水分較大，空置率高，晚上黑燈瞎火的。而且梅溪湖片區的新房並不比二手房便宜，沒有什麼價差優勢。
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長沙的未來走勢
長沙過去這麼多年房價漲幅偏慢，說到底，主要還是因為供給量大的原因，長沙城區範圍很小，也沒有一箇中心城區的概念，但東南西北可以不斷向外圍開發，連偏遠的天心區中信文化廣場二手房都賣到1萬了，我記得2010年的時候，才四千多，武廣新城早幾年還是荒無人煙的郊區，現在也賣到一萬多，跟老城區相差無幾。所以一般人可無法理解，在長沙就沒有什麼核心區和郊區，那五六年要是買了遠郊四五千的，收益率肯定會比近郊七八千的收益率高多了。
為什麼會這樣呢？因為長沙二環以內太房屋老舊，交通擁堵，市容市貌不太好，居住環境一般，以前有房的人想改善的也會往二環以外搬，要麼就選二環以內的新江景房，但畢竟是少數盤，沒房的人首次買房肯定也不會去老城區，很多人說想想河東在二環以內堵車堵的就頭痛，而且誰都想住新房子啦，大部分新盤都在二環外，而且在長沙買房的人，老家都是湖南省各地市州的，大家買房都會考慮回老家上高速的便利，比如老家益陽、常德的，肯定會優先考慮買長沙的西北，老家湘潭、婁底的，肯定會優先考慮買長沙的西南。
還有最重要的一個原因，在長沙，政府要發展一個新片區，都會優先搞好教育配套，把一些名校的分校配建過去，本來很多人買房主要也是為了解決孩子上學問題，房子自然好賣了，而且隨著這些新區域的新盤入住，教育和交通，商業配套逐漸起來，而老城區的房子越來越舊，那新城區的房價也就自然趕超了。
對於未來，還會以這樣的態勢演變下去嗎？
二環以內的老城區，這個毫無疑問是沒有什麼前途的，因為路的寬度就在那了，擁堵不堪是無法改變的現狀和未來，棚戶區改造畢竟是一個漫長的過程，不是一朝一夕就能煥然一新的，其實任何一個城市的都是一樣的道理。但對於你買房自住，也不要生搬硬套，假如你就在芙蓉區上班，旁邊剛好有一個新盤或次新盤，價格也合適，那完全沒有必要捨近求遠，非跑到河西去買新房，每天路上堵個一小時來回開車上班。
而新發展起來的片區，比如梅溪湖、洋湖、濱江新城、武廣新城、新省府這些片區，房子蓋完了，地就沒了，以後你要想買這些次新片區，那就只能買二手房了，或者你再往更偏遠的地方買，那毫無疑問，這些次新片區的價值按道理是要比往後的偏遠地區的價值要高的，為什麼呢？這就回歸到一個地段的概念了，這些次新片區居住品質比較高，環境好，配套齊全，又靠近老城區，去城中心上班方便，但老城區的地段論為什麼失效了呢，我前面說了，老城區擁堵破舊，像平貧窟，中產階級不愛住，而梅溪湖、洋湖、濱江新城、武廣新城、新省府這些次新片區同時補足了這些缺陷，這些次新片區的價格估計就穩定在上萬了。
地肯定是要繼續賣的，房子肯定也還是要不斷建的，依然是東西南北繼續往外圍擴下去，但以後房價幾千的就只能去更偏遠的地方，比如寧鄉、長沙縣，嶽麓區往更南的方向了。
長沙房價對百姓而言是幸福的，但對於投資者來說確實是令人失望的，2003年三千多一平米的房子，現在也就漲到1.2萬，跟一線城市跟沒法比，2003年深圳同樣三千多的房子，現在即使關外至少也是四五萬一平米了，關內都是十萬八萬了。
長沙新房與二手房的比例還在2.11，2017年新房（住宅）成交量1628萬平米，二手房的成交量是674萬平米。
新房是二手房的2倍多，長沙進入存量市場估計至少還要三五年以後。只有當市場進入存量市場，即二手房成交超過新房成交了，二手房的價格才有可能迎來大漲的機會。
環顧中部六省會，不論是人均GDP還是人均可支配收入，長沙都是排名中部第一，房價收入比長沙最低6，也是最健康的。長沙對房地產依賴度比鄭州和太原、武漢都要低，房地產投資只佔固定資產投資比例的不到20%，長沙還是有一些不錯的實體產業，消費力也比較強。長沙2017年的GDP已進入萬億俱樂部，排名全國第14位，位於無錫之後。
同時，長沙的常住人口增長率，在中部城市中也位列第一，甚至超過高校雲集的武漢。
所以相對其他城市來說，我覺得長沙的房價還是比較健康的，尤其是新房，在政府的限制下，價格真的非常良心。
我身邊在深圳工作的朋友有很多也想過回長沙，但有的是找不到合適的工作，有的回了長沙創業但收入無法維持生活，有的回去發現無法接受紙醉金迷的生活，又回到深圳起早貪黑，回長沙雖然很安逸，但精神世界是空虛的，回深圳很累，卻很充實。但如果你天生厭惡壓力，長沙就非常適合你，長沙的基礎教育和醫療資源，說實話比深圳好太多了，在長沙生活的幸福感是非常強的，唯一不足的是就業，如果有合適的工作，在長沙待著很不錯。
當然我今天說這些，跟我是不是湖南人無關，我完全是站在客觀的角度上去評說的。長沙畢竟是湖南的省會城市，教育和醫療資源是無可匹敵的，我還是看好長沙的未來，但千萬要分清楚，投資和自住是兩碼事，現在還入場投資是買套，自住優先選新房，二手房可以不急。長沙能竭盡全力讓房價保持穩定，是百姓之福。開發商捂盤幾個月不賣，不可能捂幾年不賣吧。
唯一有些擔心的是這幾年長沙的土地出讓有些少了。
之前是為了去庫存，所以2015年大幅減少供地，這兩年是為了逼存量的空置地拿出來開發，但希望長沙2018還是要多供點住宅用地啊，否則房價靠壓也不是長久之計。欣慰的是長沙的地價漲的不多，所以房價沒有太多壓力，少數高價拿的地，預計2018年會適當放開限價。
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