古有孟母三迁，今有择校而居。深受传统文化影响的中国父母，特别看重教育环境，为了不让孩子“输在起跑线”上，家长们纷纷斥巨资购买学区房。放眼全世界，大概只有我们大中国有“学区房”这一神奇存在。每年的4、5月份，各区域名校招生政策一出，二手房市场中学区房买卖交易总是异常活跃。
但二手学区房交易中总会存在各种各样的问题，尤其学籍与户口问题，最为普遍，因为户口如果无法迁入，又或是户口迁入了却没有学籍，学区房也就失去了意义。
一、学区房买卖三大“坑”
通常情况下，有关户口及学籍问题，二手学区房买卖中有以下三大坑：
1、房屋上有出卖人或第三人的户口，买房人户口无法迁入
户口迁移是公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口，只能追究卖房人的违约责任。如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口的条件，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金，无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。
2、买房人户口迁入后发现学籍被占用
户口迁入后，发现学籍被占用，导致无法孩子无法正常入学。原则上来说，小学6年一学籍，初中3年一学籍。即每套住房六年内只安排一名适龄儿童在施教区小学正常就读（双胞胎、符合政策的二孩例外），三年内每套住房只能安排一名学生在施教区初中正常就读。如果合同中对于学籍问题没有明确约定，对于买房人来说将十分被动。
3、因入学或落户无法实际落实，买房人白白买了学区房却无法解除合同
对于购买“学区房”或者其他有落户需求的购房者，买房人是否可以主张解除合同，依赖于双方在合同中是否明确约定其以落户、入学为主要购房目的。如果有明确约定，假如因卖房人的违约行为导致买房人一方的合同目的无法实现，买房人就有权解除合同并追究卖方人的相应的违约责任。但如果没有明确约定，那么买房人将陷入被动。
二、防被坑的三点建议
1、合同明确约定户口迁移条款，与户籍登记人书面确认户口迁移情况
买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况。买房人可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。
2、合同中明确约定学籍使用问题及合同解除权、相关违约责任
以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同中明确约定学籍使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。
3、购买学区房时要如何确认学籍呢？
根据教育部《中小学生学籍管理办法》文件精神，各级教育行政部门和学校要建立严格的学籍保密制度，学籍信息一律不得向外提供，严防学籍信息外泄和滥用。如果想要确认，需要房主配合到派出所、学校、社区查询。另外学籍问题各区政策都有些差异，原则上来说，小学6年一学籍，初中3年一学籍，但也有特例。
作者：张圆圆律师/上海君澜（无锡）律师事务所
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