老師，最近在其它平臺學到了一套房產價值的理論，“好租好賣好貸款”，我自己買賣過不下5-6套房，但我並不認同這種觀點，可能只有對小白來說有點道理，但我又講不出來，不知道大表哥是否認同我的觀點，你怎麼看？
房產小白的快樂，就是這麼樸實無華且枯燥...
什麼叫好租？
好租只代表租賃的流通性，福田CBD旁邊的一房和觀瀾工業園旁邊的農民房，一樣都好租。五線城市老家靠近學校的房子，一樣好租。不是好租的房子，就代表地段好，純屬意淫之說。
什麼叫好賣？
深圳的房子，沒有賣不了的房子，只有賣不出的利潤，好不好賣和好不好租一樣，依然只是一個流通性的指標，用流通性去總結投資價值，真的是太扯了。公寓、雙拼房、帶紅本的回遷房，這些相比普通住宅流通性雖然差了一些，但並不代表房產投資價值。房產投資的利潤模型中，離不開WACC和ROIE。而不是用流通性去博弈價值。深圳的市場已經證明，深圳的核心公寓，核心片區雙拼，帶紅本回遷房都是有著非常不錯的流動性。
什麼叫好貸款？
這一點是最胡說八道的說法。你拿惠州的房子和深圳的房子有何意義？區域都不一樣，貸款政策肯定不一樣。當你拿深圳的房子來做橫向對比的時候，你會發現，恰恰越好貸款的房子，越是垃圾的房子，越容易爛在手裡。看你怎麼去理解。
能不能貸款，取決於自己的徵信條件，房產的債務背景，銀行的評估三個維度的綜合。而能貸多少成數，主要取決於你所按揭貸款的銀行內部的評估價格。每個銀行都有自己的評估系統，有的銀行，為了圖方便，評估價格主要參考四大評估機構的評估價，像寶中前海的房子，評估價都是滯後市場價的，很多貸款都不足7成；而像羅湖龍崗一些老破大，由於多年橫盤，再加上早年，高平高貸盛行，導致評估被“做高”，透支遠期價值，市場行情低迷甚至略有跌幅，這樣的話，評估價通常都高於市場價，這些房子有的可以貸款9成。有增長潛力的房子，往往都是貸款成數不足。
所以，好不好貸款，只能說明市場價和評估價的關係，而非充分市場的供需關係，更扯不上價值論。
另外再提一點，所謂的銀行內部的黑名單的小區，也是非常扯淡的說法，每個銀行風險體系都不一樣，各大銀行對於內部信息，基本沒有聯網之說，也不可能聯網。說這種話的人，基本連銀行的規則都沒有搞清楚，黑名單的規則都沒有搞清楚，工商銀行重點關注，列為所謂的“黑名單”並不意味著民生銀行就要重點關注，在合法合規的條件下，所有商業行為都是逐利的。一家銀行的風控只代表一家銀行的風控。一家銀行把一個小區列入黑名單，本身就是對本小區其它非投機的消費者的不公平對待，銀行的具體做法，是隻會對該具體房號進行關注，而非整個小區黑名單，所以有些話，聽聽就好了。言外之意，我們和銀行關係好，買房金融服務找我們。
如果你能夠聽出話裡話外的意思，恭喜你，你已經不是小白了。所以，但凡你再聽到有人用這幾個字來總結房產的價值的話，你可以送他一首閩南歌曲《愛情的騙子我問你》，然後默默的問候一句，小白，走好不送！
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