在房产市场，任何形式被市场调控可能都会有另一种形式的爆发，房市对于投资炒房的打压，缩减了一手二手楼盘的成交量，却提高了公寓和法拍房的关注热度，这种更替和循环也不难理解为是市场需求下的供需关系变更。人们对新事物的不了解导致的迟疑和观望，最终还是会因为大市场而被动跟风，这就是非常普遍的一种爱凑热闹的社会现状，就像买房，很多年前所有的人都不是很看好买房投资这种事情，总认为房价会降，但一年又一年，房价不降反增，然后大量的人开始着急入市购房，明明1块钱可以解决的事情，非等到变成10块钱才认清现状，看着别人着急了，自己也开始认为这事靠谱了，这就是明显的被动跟风。
最近几期的内容尽管一直都在围绕着法拍房在写，但仅作为我对于青岛房市的一种分析和预测，并不代表全国大市场环境的趋势判断，虽然近期各地都有限购新政的出台，可各省市的发展不同限购政策上也会有形形色色的差异，其中也包含房产过户的税费征收政策，所以，很多读者对于法拍房的质疑和摒弃我相信也代表了大部分人的观点，很多人无论是私信还是评论都表示法拍房水很深，不会轻易入坑，也有读者深信谁买谁后悔，但说到底，法拍房究竟到底能不能买，今天本文将列举两个案例来做一个简单的解读。
误区案例
①深圳罗湖区法拍房事件
3月16日，阿奇（化名）在淘宝司法拍卖平台留意到一处法拍房产，竞拍价格不仅远远低于市场价而且还可以用作孩子未来的学区房使用，怀此心态，阿奇交付了25万保证金并参与了竞拍，最终在第19轮以3692016的价格将罗湖区翠华花园的房产收入囊中，原本是件高兴值得庆幸的事儿，但12个小时以后，阿奇懵了，由于自己的大意，这套近370万的房产光是税费就要242万，再加上竞拍成交价，阿奇至少要支付611万，而这个价格已经远高于该房产目前的市场价约45万！阿奇以为捡了个漏，却没想到捡了个“烫手山芋”，目前该小区三月份的二手房成交均价为7.3万/m²，以此来计算，阿奇的房价总额也不会超过566万元，根据淘宝评估机构给出的价格显示，该套房产的快速变现评估价为403万！面对高昂的税费和已然亏损的市场估价，阿奇只能选择了违约，但是当时交付的25万竞拍保证金就打了水漂。
据阿奇提供的明细显示，该套房产原持有人为企业持有，再加上登记总价不足5万，与成交价相差太大，土地增值税就会很贵，会按差额的60%收取，一位法拍领域的相关人士认为，如果阿奇交完首付款才发现税费这么高，那么阿奇需要缴纳的“学费”就会更多。
解读：在此案例中，阿奇和法院均有责任，首先，法院不会在司法拍卖平台公示税费信息和原有交易明细，这就需要竞拍人在竞拍前需向法院咨询沟通清楚相关税费情况和原有交易明细再考虑是否竞拍，这是法院方面没有完整公示信息的责任。再说阿奇的责任，由于自己的疏忽大意，没有及时的与法院沟通清楚就自行竞拍，造成的损失当然只能自己承担。
对于竞拍法拍房，如果原持有人为企业持有，那么就需要缴纳土地增值税和增值税（相当于以前的营业税）、契税，有些地方还需要征收企业所得税，但如果原持有人是个人的话，那么就只需要缴纳契税和个人所得税（各地政策不同），所以，竞拍原持有人为企业的法拍房，需要缴纳的税费金额就会相对较高，如果企业持有时的登记价远低于当前的市价，那么各种税费的金额总和就会更高。
②河南郑州法拍房事件
去年7月份，郑州市民杨女士在司法拍卖平台以230万元的价格拍下了一套房子，算下来“省”了几十万，杨女士感到很满意，接下来的办理流程也非常的顺利，直到交税时被告知需缴纳46万的个税时，杨女士当场就傻了，因为该房产在上一次交易时属于“直系亲属过户”，当时的过户房屋总价为500元！而杨女士若要取得该房屋的所有权，需一次性缴纳该次差额20%的税！这让杨女士着实的有种哑巴吃黄连有苦说不出的感觉。竞拍前，法院公示上并没有注明该房产的上一次交易是“直系亲属过户”，只显示该房产目前被法院查封，有抵押，有租赁。租赁期截止到2021年12月30日，但杨女士并不急于入住，所以也就没觉得有什么不妥，并且杨女士在竞拍前与法院也取得过沟通，法院当时的负责人告诉杨女士，除了公示信息内容外并没有其他问题。
这突然多了几十万的税费，让杨女士实在接受不了，“如果非得交这么多的税，这房子我肯定买不起”。
解读：该案例明显的过错方在于法院，和第一个案例相同，法院方面在公示内容上没有完整的信息标注，缺失原有交易明细，该法院只查证房屋产权信息以及有无查封、抵押、租赁等情况，疏于对原有交易历史的核实，导致了杨女士的损失，这也与地方法院在司法拍卖领域业务的不完善有关，没有较高的约束性和规范化，才使得大众对于司法拍卖业务的不看好，但杨女士也有信息沟通不全面的极小过失，对于个人竞拍法拍房，如果没有足够的了解以及与法院方面有明确的信息沟通，那么需承担的风险就会相对较大，个人建议，如果对法拍房有较高的购买意向，尽量与有实力的正规第三方公司合作，虽然会收取成交价格2%-4%的服务费，但好过一些不必要的巨大损失。而且，换来的是百分之百的省心和安心。
在此案例中，还存在一个问题，就是“直系亲属过户”的税费问题，虽然各地政策有所差异，但也大相径庭，类似这种“直系亲属过户”的状况其实是不需要税务部门评估定价的，可由当事双方自行报价并完成交易，简而言之，就是不用交税，但之后的再次交易，就需要买受人承担差价税。
总结
法拍房价格由于远低于市价，所以近些年得到越来越多的人青睐，但看似简单的操作流程背后需要有精准的信息明确。同样，这也与各地方司法拍卖的体系完不完善有关。其他省份城市不做妄加断言，就我所知的青岛，在司法拍卖这一块算得上是体系比较成熟。
类似以上的两种案例，在各司法拍卖平台仅属于极小概率的个案，而大多房源都为个体户资金周转的抵押房产，所以几乎很少存在企业持有和直系亲属过户的情况，为什么这么说，首先，企业持有房产对企业来说会增加税费负担，而且这种企业购房的现象少之又少，即便是企业购房，为了避税也会把房产划在公司内部人名下，这样就会少交很多钱！其次，一般企业持有房产的情况，多为小地产开发商用来抵账用，所以，大多企业一般不会没事买房玩，就拿青岛来说，如果是作为投资，限购政策的出台就算投资也没什么投资意义，变现周期又长。而个体呢，大多本身就是用作资金周转，类似直系亲属间过户的情况难道就为了500块钱？这里面肯定有人会有疑问，会说，家里亲戚赠与我的房产，然后我缺钱了要卖，那么问题来了，谁家的亲戚会土豪到随便过房子？现在的社会，越有钱的越会精打细算，真正“壕”到无所顾忌的有钱人，为什么不直接给你钱，还得买个房再过给你？折腾来折腾去好玩？所以，上述的案例，仅仅是极小概率的个案，并不代表整个司法平台以及青岛地区的司法拍卖。
个人建议，对司法拍卖并不是很懂的小白，最好选择与当地有实力且正规的第三方金融公司合作，省去不必要的损失才能更安心的享受。至此，两个近期案例的分析和解读，对于法拍房到底能不能买，我相信各位看官老爷也有了一个比较清晰的观念，限购当下的大市场，如果仍然执着于新楼盘和房产中介，那么你将错失的不仅是财富更是对美好生活的拥有，正如我开头所说，房市中的形式更替，是一种不可逆变的趋势，抓住了，就相当于你花1块钱拥有了10块钱的享受，等到被动跟风，虽然享受的价值相当，但资金的付出就只会更多。
