作者：初明峰 劉磊 鄭夢圓
裁判概述：
商品房預售合同登記備案是國家對不動產交易的一種行政管理方式，不產生物權預告登記的所產生的登記請求權效力，而佔有所具有的公示效力決定了先取得佔有的購房人所簽訂的購房合同應當優先於僅僅預售備案登記購房合同的履行。
案情摘要：
1. 鄭松出借給拓海公司300萬元，雙方簽訂以拓海公司為出賣人、以鄭松為買受人的《商品房買賣合同》為該筆債務償還提供擔保，雙方為此辦理了房屋預售備案登記。
2. 此後，拓海公司又與餘拼簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋出售給餘拼。合同簽訂後，拓海公司將商鋪交付餘拼使用並向餘拼出具《收據》。
3. 另查明，案涉房產至今尚未辦理房屋產權初始登記。
4. 餘拼向一審法院提起訴訟：（1）請求確認鄭松與拓海公司間的《商品房買賣合同》無效；（2）請求確認餘拼與拓海公司間《商品房買賣合同》合法有效；（3）請求判令拓海公司移轉登記案涉商鋪所有權至餘拼名下。鄭松提起對應反訴。
5. 一審法院判決確認案涉兩《商品房買賣合同》均合法有效，但拓海公司僅為鄭松辦理案涉房產所有權變更登記。餘拼提起上訴，二審撤銷一審判決，同時判決拓海公司僅為鄭松辦理案涉房產所有權變更登記。鄭松向最高人民法院申請再審，最高院裁定駁回其再審申請。
爭議焦點：
案涉兩份《商品房買賣合同》中，哪一份應得以更優先履行？
法院認為：
商品房預售合同登記備案是國家對不動產交易的一種行政管理方式，並非《中華人民共和國物權法》第二十條規定的預告登記，原判決認定鄭松與拓海公司簽訂《商品房買賣合同》後辦理的預售登記不產生登記請求權的物權效力，符合法律規定。參照《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規定，佔有的推定效力決定了佔有事實具有一定意義上符合物權法規範性要求的公示效力。餘拼對訟爭商鋪的佔有行為就是在公示其對於商鋪的權利主張，且這種權利主張具有公開性、排他性和持續性的特點。基於餘拼已就訟爭商鋪支付完全部購房款且已經取得拓海公司交付並實際佔有使用的事實，原判決認定餘拼與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》應當優先於鄭松與拓海公司簽訂的《商品房買賣合同》得到履行並無不當。故鄭松有關原判決適用法律錯誤，訟爭商鋪應歸鄭松所有的主張，本院亦不予支持。
案例索引：
（2016）最高法民申1234號
實務分析：
房屋出賣人先與出借人簽訂為雙方之間債務償還提供擔保的《房屋買賣合同》，並辦理了房屋預售備案登記，然後又將合同項下房屋出售給另一在後購房者的，在房屋出賣人無力清償欠款情況下，出借人和另一在後購房者同時要求履行《房屋買賣合同》的，哪一份《房屋買賣合同》應得以優先履行？現行法上對此並未有明確規定，不過筆者認為，這與一房數買問題的解決思路其實並無差別，可以參照處理，顯然本文援引判例是上述思路。
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條確立了動產多重買賣中買受人取得該動產的優先順序，該解釋通過時學者曾就不動產多重買賣中的履行順位展開討論，但終未形成定論，而將該問題留待制定《中華人民共和國物權法》相關司法解釋時解決。《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》制定時，學者曾建議以合同訂立先後順序為準確定不動產多重買賣中買受人的履行順序。又因彼時關於善意取得及應否確立物權行為理論的爭論正酣，最終未能就該問題形成一致意見。
法未立而司法先行，《第八次全國法院民商事審判工作會議紀要》的公佈確立了“應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位”的規則。故實務中，如不存在惡意買受人，一房數賣各買受人權利保護順位一般為：先變更登記的>先轉移佔有的>先支付購房款的>先簽訂購房合同的。但是，由於形成時間等原因，該紀要並未評價房屋預售合同備案登記的效力問題。實務中，部分法院於裁判中認為商品房預售合同備案登記的購房人權利保護順位優於佔有在先購房者，這種理解混淆了抵押權“登記設立”與債權登記備案制度的區別。實際上，商品房預售合同備案登記僅僅是一種行政管理行為，不同於載於不動產登記薄上的預告登記，不具有物權法要求的公示效力。與之相反，佔有所具有的所有權推定特性決定了佔有為《物權法》所認可的公示效力。故在商品房多重買賣中，如各買受人均未變更登記，佔有在先的購房者應當享有優先於商品房預售合同備案登記購房人的權利保護順位 。但是，這並不意味著商品房預售合同備案登記並非不具有任何民法效力，實務中，通常將商品房預售合同備案登記作為認定合同訂立時間的重要標準。
