知識星球某個夥伴就這個問題諮詢了我，我納悶，這不是很明顯的地段嗎？但可能有不少是不熟悉廣州地塊的外來投資者，我就著重再好好聊一聊。
這也算是開誠佈公地為各位闡述我認為的廣州最具潛力地段。
很多諮詢過我的夥伴也應該清楚，我自17年開始的推薦區域之一，就是老黃埔：三溪到文衝一帶，包括臨江一帶。
那到底是為何呢，我下文為各位闡述一番，這價值不止380元，拿走不謝。
目前的黃埔是一個組合體，老黃埔和蘿崗，2005年以前的黃埔區域如下圖（那時候蘿崗還屬於白雲區）：
而05年4月，蘿崗成立，到2014年合併到新黃埔，其實也就是九年的時光，蘿崗人民估計都沒完全適應過來。
而這個時段發生的最大事件，就是原來的羅崗香雪三路一號，掛牌從蘿崗區政府，搖身變成了黃埔新區府。
而後續三年，黃埔基本上所有的資源都湧往了新區府的建設與推進中去了。標誌性的影響，大家也猜到了，蘿崗房價在嚯嚯嚯往上漲，以長嶺居為代表的新宜居區域，成為了一道又一道東部地價風向標杆。電車、地鐵，交通適時佈局，道路寬敞程度，加上沿道亮麗的廠房、樓盤風景線，蘿崗已經成為了新廣重點考慮的區域範圍了。
那麼是不是老黃埔就如此沒落了呢？
非也。
這恰恰說明了老黃埔的第二春就要來了。
1.房價鴻溝不再
我在《廣州2035年城市總體規劃，告訴你機會在哪裡？》一文中已經大概闡述了老黃埔的機遇：
“老黃埔揹包太沉，步伐不得不緩慢，首當其衝的就是石化廠。在如此小的轄區範圍，佔據如此大的傳統重工業，是擺在老黃埔東進之旅一時無法逾越的城牆。但是時不待我，如果在解決石化問題上糾纏過多，必然會延誤戰機，被同胞城市狠命追趕。所以在過去的幾年，老黃埔和蘿崗合併，區府搬遷蘿崗，優先發展蘿崗產業與宜居氛圍。而當時機成熟，憑新黃埔強大的GDP實力，必然會更加嫻熟地處理“退二進三”的進程（廣鋼廠就是成功一例），屆時，新黃埔一定回頭大規模改造老黃埔，填補這真空地帶，形成順勢而為的珠江新城-天河公園（金融城）-琶洲-魚珠-第二CBD的一脈相承。”
話雖如此，但是老黃埔房子那麼老，蘿崗房子那麼新，作為一名稱職的剛需，心底總是有一股酸酸的貪新厭舊，那新房子就如同妙齡少女向你拋媚眼，咱沒可能心裡不癢癢的。
沒錯，有這個感覺就正確了，2016年前的蘿崗新房子都是白菜價，買就對了。
但目前蘿崗與老黃埔的房價差距又有多少呢？（可能存在個盤差異）
其中蘿崗平均房價為30129元，老黃埔平均房價為32961元（房價總數/個數），蘿崗的房價僅僅比老黃埔便宜9.4%，套上首套三成的槓桿效應，蘿崗成本僅比老黃埔低2.8%而已。
當價格不再成為優勢，剩下來的就是實打實的城市化進程了。
2.城市規劃的打法
黃埔老區，典型的城鄉結合部，這是當下劣勢，但更具潛力。我們要知道城市發展有一個不明言的規律，那就是一圈一圈往外弄，對廣州而言，從80年代開始，就是往東，往南。
下圖為八九十年代的城市現狀圖：
每個城市城市化細節上還是各有不同的，但廣州發展的動態和手法有跡可循，我們來剖析下。
那時候天河還是新區，珠江新城還在醞釀中，而越秀荔灣是傳統住宅區，員村棠下、黃埔大沙地一帶卻已有居住形態（黃色地塊）。
那廣州是怎麼規劃呢？
它需要先在發展的目標地域兩端佈置大量紮根人口。以珠江新城的建設為例，廣州大橋西側是成熟的老城，東側是員村棠下，再往東就是東圃大沙地，大量的住宅拔地而起，吸引人流。那時候員村東圃一帶居住環境比珠城更為舒適，配套完善，新廣們紛紛跳過珠城一片爛農田，去更便宜更宜居的地方先住下來了。
人口點狀佈局已然完成，政府接下來就是填充空白了。這時候新城建造就不懼怕人流不能聚焦了，兩端已然形成生活氛圍，中間地域打造更有競爭實力的產業總部，人口基數問題解決了，就會取近回填，珠城成功概率自然大增。
由此我們得到一條城市化的經驗之道：先布人口，圍繞目標，以點打面，事半功倍。
近十年來，只要我們細細觀察，廣州在東進之路上一直都重點佈局東部人口的進駐，包括蘿崗、新塘。而珠江新城大獲成功之後，這員村棠下東部的重點打造地段就是金融城-魚珠港第二CBD了。
金融城因為限高原因，受到的建設阻力不比當年珠城要小，而魚珠港的規劃建設就是緩和這個阻力而來的。
大家再回頭看看八九十年代的空白地段。
珠江新城這個板塊已經完成歷史任務了。剩下的第二CBD新任務尚未完成，同志們任需努力。
怎麼辦？經驗告訴我們，先往黃埔東部注入人口，東部有石化廠這頑石不好辦啊，那就打造宜居的新黃埔，把人口都先灌入。
蘿崗的歷史意義，就是如此。
3.交通佈局的鬆弛
我們再看蘿崗與老黃埔的交通佈局，更能看出蘿崗是為切合老黃埔發展而來的。
其中重點是長嶺居。
之前一文《蘿崗長嶺居，好山好水好宜居，買嗎？》中我道出了蘿崗目前最大的短板——區內交通。
咳咳，別點鏈接了，基本後半截都在知識星球了，但為了本文，我也擇取部分來闡述：
蘿崗六號線沿線已經全線開通，自潯峰崗到達香雪，外加地鐵23號線規劃近期落實，也將從香雪東延，接通增城官湖，計劃與穗莞深城軌連接。而7號線二期規劃會連接蘿崗站，然後往北也會連同21號線的水西站。這點值得期待，七號線是一條什麼線呢？它直通老黃埔+長洲島+大學城，連接整個番禺，而後期更加會西延連通順德北滘，從整個交通軌道來說是深度打通了廣佛。
但這基本上距離長嶺居稍遠，長嶺居不用太奢望地鐵投入了，在地圖上屬於蘿崗的地鐵空白區。那長嶺居怎麼解決交通問題呢，新建首條有軌電車，香雪起始到長嶺居。但這條有軌電車說白了其實就是公交線路，時速等與耗時是比不上地鐵的，而且地上鋪設，景觀上稍遜於地鐵埋於地下。有了電車，地鐵建設相信沒續文。蘿崗相信會繼續鋪設完善多條電車線路，只是我認為更像是公交網絡，長嶺居會因為缺乏便捷的地鐵網絡而相對6號線沿線缺乏支撐力度。至於詳細到21號線的長平站，因為並不是快車站，而且是高架站臺，外觀一定比地底站臺要負面，單單是噪音便是減分項，後期我認為會成為蘿崗的一個普通接駁站點而已。
再外延伸，可到21號線、知識城線。但基本上屬於外環線了，暫時沒有成網的趨勢。
而尚在規劃的23號線大概走勢圖：
蘿崗除了區府6號線後續23號線往東延伸到增城，也只不過是區府範圍的外延而已。長嶺居一帶，完全就是地鐵真空地段，不過是有軌電車HP1、HP3的天下。
那麼，回到我們的主題，為什麼要推薦三溪-文衝一帶？
還不明顯嗎？上述完全是房價變動+城市規劃的邏輯：
1）蘿崗房價已經不再與老黃埔房價有巨大鴻溝，人們會考慮更成熟的配套；
2）城市規劃有步驟進行，先外圍點狀佈局人口，再回歸核心佈局新興產業城；
3）交通佈局必須鬆弛有度，不能在新興產業城發展成熟前喧賓奪主。
這是廣州城市化的內部規律，逐步蓄力，一切只為憋大招。
而外部形式呢，都是各位實打實可見的，下述皆是跡象：
蘿崗的交通網絡佈局，利好老黃埔。
蘿崗的地鐵佈局傾向於一點對多線，重點是蘿崗，對外分流，而老黃埔的地鐵走勢卻是引流，東部北部西部人口。
蘿崗除了6號線、21號線把人口輸送到珠江新城板塊之外，另外的人口分流，直接通過7號線，鏈接到老黃埔大沙東、裕豐圍，分別是5號線、13號線的交接站點，打破了長洲島一直以來無地鐵的窘境，而5號線的東延線更是完全覆蓋到了以前存在感不足的黃埔客運港-開發區西區。至此，老黃埔可以說是打通任督二脈，地鐵網絡遍及這曾經孤寂的老城了。
蘿崗的人口就是為老黃埔服務的，魚珠港第二CBD建成之日，就是效果呈現之時。（這本應該是金融城+魚珠港的大整體，但為了地域上更容易理解，我僅以魚珠港註釋）
那為什麼不推薦到去文衝以外的地方，覆蓋到南海神廟、南崗、黃埔客運港一帶呢？
飯要一口一口地吃，城市進程要一步一步地走，步伐大了，容易扯著蛋。
我們只把眼光放在能看到具體改造進程落實的區域。
珠江新城標誌性道路臨江大道已經決定從金融城東部東延至魚珠東路，道路全長約2.1公里，直接抵達魚珠港核心區域。至於未來規劃延伸到新塘，那就是後話了。
茅崗村改造項目佔地面積79.54公頃，體量是琶洲的兩倍，楊箕、獵德的三倍，是廣州進行中的最大“三舊”改造項目，而文衝城中村改造項目總用地面積約51公頃，也絲毫不容忽視。兩者目前有序進行，為當下老黃埔已經沒有多少增量住宅的土壤下，激發出一片藍天。這個區域唯一的不好之處，就是詬病的石化廠了，只是我想這樣說，按照地段來說，這是好地方，你們可以根據實際情況，往西去挑，儘量遠離石化廠，三溪為佳，文衝為末。
但一旦時機成熟，石化廠走上了廣鋼新城之路，那這片區域，絕不是廣鋼新城地段所能比擬的。可讀《房市吐槽系列十：西部進擊，廣鋼新城崛地而起，成就下一個珠城？》。
結論：
說那麼多廢話幹啥，行動最實際。
目前三溪-文衝的存量房產市場，你們買就是了。
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