近期的樓市，降溫較為明顯，成交量明顯減少。
作為多年的行業龍頭，萬科2018秋季例會上，鬱亮將“活下去”作為萬科未來三年的終極目標，令人心驚，也令人深思。
雖然市場走冷，但“降價”卻並未成為主流。很多人還沒發覺房價有何鬆動，房企大佬們卻已經沒有信心到如此地步。細細想來，不無緣由。政府土地拍賣採用公開招拍掛的方式，各大房企自由競價，自然成本不會低，銷售端政府又限價銷售，銷售價格扣除掉土地成本、建築安裝成本、財務成本之後，留給房企的利潤很薄很薄了。財務成本在未來的三至五年內將起著至關重要的作用。自有資金充足的房企，相對負擔的財務成本偏低，自然在政府限價的大環境下，利潤高於負債率高的房企。
對於前幾年採用高槓杆大規模擴張的房企，接下來的幾年確實面臨著很大的挑戰，居高不下的財務成本將會讓這樣的開發商不敢舉債拿地，只能以等待觀望為主。
同時，隨著今年以來房地產行業利空消息不斷，即便房企為穩住股價頻頻出招，地產股也是跌跌不休。房產開發商面臨著重新洗牌，現金流充足的不但能活下去，而且可以優先得到更多的優質土地資源。而大肆舉債的開發商確實先要面對能不能活下去的問題。
開發商的日子不好過了，房價會下跌嗎？短期來看，開發商的悲觀情緒將會嚴重影響房產交易市場，客戶也多數會選擇持幣觀望。沒有成交或者是低成交量的交易市場會引起部分急於用錢的投資客降價出手。但這個週期不會太久，因為開發商拿地少了，政府開發建設規劃需要開發商的參與投入，當開發商因為利薄選擇觀望時，政府必然會做出一些讓步。剛性需求的購房者一年內應該是比較好的買點。
等到這波調整到市場新增供應的商品房少了，供求關係出現供不應求時，房價又將面臨一波新的反彈，而且這波反彈考慮通貨膨脹的影響，將會更為有力。
判斷基於一二線城市，人口持續增長，新購住房需求自然每年都有增加。至於三四線人口密度不高的城市，空置房現象已經很嚴重了，宜謹慎對待。
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