鄭州西南40公里「煤炭山旮旯」，如今成特色主題小鎮的熱土！

引子：

調控之於地王，如同打地鼠。

鄭州地王不敢露頭，周邊縣市的地王倒是一個接一個冒頭。

鄭州特色小鎮的故事已經開始，只從數字來看，鄭州開局看似晚了一步，實則以更冷靜的步調向前：政府只引導，市場才是大boss。

鄭州特色小鎮的故事已經開始，只從數字來看，鄭州開局看似晚了一步，實則以更冷靜的步調向前：政府只引導，市場才是大boss。

特色小鎮建設，鄭州“晚”了一步？

2016年，特色小鎮成國內熱詞。而在住建部公佈的首批全國特色小鎮名單上，鄭州沒有一個上榜，河南也僅有4個小鎮入選。

據媒體報道，國家特色小鎮，河南每個地級市有1~2個名額，省直管縣視情況有一個名額。這是不是意味著特色小鎮建設，鄭州“晚”了一步？

實際上，鄭州特色小鎮建設正在有條不紊地推進：2016年11月2日，經開區發佈公告，規劃建設佔地24平方公里的“祥雲特色小鎮”；2016年11月3日，河南省登封、洛陽等五市，宣佈共同開發“環球功夫小鎮”；今年2月，鄭州市政府公佈了《關於開展特色小鎮培育工作的意見》，6月底公佈了《鄭州市特色小鎮規劃建設導則(試行) 的通知》（簡稱《通知》）。從行動到規範，鄭州正按照“成熟一批、培育一批、命名一批”的原則，逐步推進特色小鎮建設。

觀察：

房地產開發商對特色小鎮建設很熱情，與政府穩健的步調不同，房企對特色小鎮建設表現出了極大熱情。有人曾經做過統計，截至6月13日，鄭州及環鄭地市，已經明確公佈了33個特色小鎮的開發意向，涉及房企：正商、建業、永威、碧桂園、萬科、恆大、融僑、融創、榮盛、金科、華夏幸福、綠地、美盛、豐樂園、清華園、新田共計16家。

河南省經濟戰略學會秘書長梅春飛說，2016年，“特色小城鎮”首次寫入政府工作報告。對於建設特色小鎮，河南省也有明確要求：特色鮮明的產業形態，和諧宜居的美麗環境，彰顯特色的傳統文化，便捷完善的設施服務，充滿活力的體制機制。

 市場才是大boss 政府只引導

在特色小鎮建設中，《通知》不再“大包大攬”，而是主動“瘦身”，將城市具體建設經營交由專業化企業，多數公共服務供給也通過購買服務來實現，政府主要擔當好城市管理者、監督者的角色。鄭州市特色小鎮培育工作領導小組辦公室的一位工作人員介紹說，目前確定的模式是“政府引導，市場主體”。

具體操作模式為，縣級政府主導，分期分步對特色小鎮進行建設，逐步吸引企業參與，共同培育產業業態，同時引入 PPP的合作模式，政府與企業共同建設，由政府主導建設和運營。另外，縣級政府可對不同的特色小鎮制定針對性政策，包括**及補貼計劃、企業和人才吸引計劃等。

此外，也可建立以企業為主體的市場化的特有運作機制，項目開發建設以企業投入為主，但仍應在政府引導下，政府重在為企業發展提供優質的公共配套設施。儘管會開展形式多樣的合作，但也有一個禁區：政府與企業的配合應該以產業發展為重點，依據產業發展確定建設規模，防止盲目造鎮。

 鄭州特色小鎮都有“誰”？

旅遊小鎮、科技小鎮、金融小鎮、文化小鎮……一大批形式各異的特色小鎮和小城鎮出現。

在鄭州除了經開區，二七區、金水區、惠濟區、登封市、新密市、滎陽市、新鄭市、中牟縣等區域也已經著手規劃了多個特色小鎮。

在中牟縣大孟鎮，華誼兄弟電影小鎮佔地278畝，主要建設太極街區、電影大道和意大利小鎮，預計今年可以實現電影大道和太極街區建成營業。

二七區規劃有馬寨科技特色小鎮，位於二七區馬寨產業集聚區，3月底前將和華夏幸福簽約。小鎮將以數控機床為龍頭，工業機器人產業佈局為基礎，服務機器人為創意設計亮點，打造中原地區機器人示範基地。

金水區特色小鎮主打健康小鎮，位於黃河以南、北四環以北、東四環以東金水區區界內，佔地約12000畝，突出健康、醫療、養生、養老、休閒旅遊、鄉村郊野觀光。

惠濟區、新鄭市、新密市的多個特色小鎮項目也將在今年啟動規劃、徵遷、招標、建設。

 特色小鎮不僅要風景優美，更能扛起金融大梁

在歐美，特色小鎮不僅是一道美麗的風景線，更是金融大梁。金融方面，有格林尼治的對沖基金小鎮，一個鎮上就聚集了500多家對沖基金，對沖基金規模佔了全美國的差不多三分之一；加州的門羅帕克小鎮，是美國風險投資基金聚集地，納斯達克一半以上的高科技公司都是這個鎮上的風險投資基金投資的。

鄭州市政府有關負責人說，鄭州市提出以特色小鎮和美麗鄉村建設為載體，統籌推進城鄉一體化，推動城鎮公共服務向農村延伸。其中，從今年起，鄭州將有計劃地開展特色小鎮培育試點，力爭3~5年，培育15個左右各具特色、富有活力的休閒旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、美麗宜居等特色小鎮。

此外，鄭州還將在大力推進縣域城鎮化上，加快實施縣城建設提質工程，提高規劃水平、承載能力、環境質量和管理水平，打造資源集約、產城融合、生態宜居、文明和諧的新型城鎮，重點發展區位條件優、經濟基礎好的18箇中心鎮。

目前，河南省住房和城鄉建設部門正在研究出臺特色小鎮培育工作指導意見，明確培育工作要求和政策支持措施。根據初步設想，到2020年，河南省要重點培育成100個左右的特色示範小鎮，其中30個以上達到國家特色小鎮示範標準。

地王的誕生，往往會讓人們重新審視一座城市的價值，如今的新密又是怎樣呢？

城運已至，新密崛起

2017年8月28日，是新密值得紀念的一天。

8月28日上午，新密市舉行招商引資重大項目集中籤約儀式，現場簽約合同金額1470億元，創下新密市項目一次性投資金額歷史最高記錄。包含以下：

彷佛突然間新密就成為房企的香餑餑了，為何？

這是天時，地利，人和三個因素碰撞的結果。

基於以上三點，新密市與房企一拍即合，搞出來千億大單。

當然，除了這些外部因素，新密自身較強的綜合實力也是房企青睞的原因——

蠢蠢欲動的新密樓市

儘管各方面的條件還不錯，但由於距離鄭州40公里，而鄭州西南並非主流發展方向，所以新密的房地產市場很少像滎陽、中牟、新鄭一樣惹人注意，但在國家大力去庫存的這幾年，新密的房子也有些不夠賣了。

首先看土地市場：

其次看商品住宅市場：

再看庫存量：

在土地供不應求，住宅供不應求，庫存週期不斷縮短的情況下，不難想象18年的新密房地產市場會呈現什麼局面。

二元分化的市場格局

城市發展規律都有相似之處，正如：

新密也逐漸在分化，一方面受城市輻射影響，靠近鄭州的新密東部不斷進駐大型文旅項目，吸引鄭州客戶置業，滿足其度假投資需求；另一方面新密本地人購房主戰場仍然在新密市區，主要是改善自住。

與之相對應的，新密市城鄉總體規劃中也提出，市域規劃形成“雙核驅動，雙圈整合，雙片保護”的空間規劃佈局結構。“雙核”為中心城區和曲梁新城。中心城區為市域公共服務、生活居住、產業提升的核心，曲梁新城為對接鄭州中心城區，產城結合的鄭州中心城區外圍功能組團。

➤新密東：萬畝大盤彙集

首先看新密東板塊，新密東的項目主要分佈在曲梁、劉寨、白寨等地，多為外來知名房企打造文旅大盤，規模驚人，動輒上萬畝，規劃配套豐富並具有鮮明的主題特色，但前期仍依賴銷售低密住宅回籠資金，面對客群主要是鄭州度假客和投資客。

典型項目有：銀基旅遊度假區，藍城桃花源，綠地溱水小鎮。

新密銀基旅遊度假區▼

基本信息：

銀基國際旅遊度假區位於新密市劉寨，鄭堯高速和密杞大道交匯處南5公里，鄭州本土房企銀基的轉型之作，打造一個集居住、文化、旅遊、娛樂、養生為一體的綜合性文化旅遊大盤。度假區總佔地面積為16000畝，計劃總投資560億。內部規劃有黃帝宮御溫泉、佳寶樂園、樂海水世界、冰雪王國、海洋館、主題酒店群、佛文化區（黃帝宮、觀音聖境、珞珈山等）、金海岸風情商業街、幼兒園、小學、中學一體化精英教育配套。

銷售情況：

目前三期洋房在售兩房和三房，建面約78-120平米，標準層均價8500元/平（含裝修），預計2019年年底交房。一期疊拼別墅少量房源在售，建面約250-300平米，加上贈送面積，約400平左右，均價約13500元/平，雙拼15000元/平。這個項目一開始大家都不太看好，但隨著3000畝武定湖、樂海水世界、皇帝宮御溫泉、冰雪世界、佳寶樂園等文旅配套實實在在落地，贏得了鄭州西南客戶的認可，2017年銷售近20億，證明一個道理，只要有配套，不怕房子遠。

藍城桃花源▼

基本信息：

項目位置在新密白寨鎮，距離鄭州南三環嵩山路有18公里，總佔地約12000畝，是一個文創中心，文化休閒中心，觀光農業，野生動物園為一體的產品，其中住宅部分為藍城桃花源，佔地約4800畝，可建設用地約2000畝，規劃有養生組團、人文組團等，剩餘2800畝為項目可利用、改造的溝壑、林地、農田。 養生組團作為地產板塊的啟動區域，以地產養生為驅動，養生組團啟動區佔地約580畝，產品以中式別墅為主，容積率為0.33。 項目採用中式別墅產品系列，90-380㎡中式合院，單層獨院式創新規劃，能通暖氣是一大亮點。

銷售狀況：

目前處於前期諮詢階段，現場景觀示範區還未開放，據說對景觀不滿意又重做了，在東區農業南路正光北街德厚街交叉口有城市展廳，預計上半年開盤，推出600多套聯排和獨棟，主力戶型95㎡、135㎡、160㎡、180㎡、240㎡、360㎡，分一層、二層和帶地下負一層的下沉式戶型三種。綠城桃李春風的80平微墅曾經驚豔全國，這個項目的產品系正是採用的桃李春風，應該說這個項目是最值得期待，也最能提升新密逼格，但偏偏最磨嘰最難產，2016年初就有了城市展廳，時隔兩年，現場售樓部還沒整好，以至於大家幾乎都忘了它的存在，希望藍城加快速度。

綠地溱水小鎮▼

基本信息：

項目位於新密市曲梁鎮濱河東路以東、鄭風大道以西、勞動街以南、新港大道以北。總用地面積約15000畝，項目總投資約500億元。該項目主要集民俗文旅、雙創小鎮、酒店、文化娛樂設施、體驗式街區、商務辦公、公共設施配套、居住配套等，結合“溱洧文化”中溱洧河畔旖旎的風光與人們對美好愛情的嚮往，規劃以“愛情”為主題定位打造綠地曲梁溱水文創小鎮。

率先啟動的項目一期為文創產業會客廳，集合曲梁老街、博古街、工坊街、文創街、民俗街、書院街、酒吧街等文化體驗區，幷包含展館、牌坊、戲臺、門樓、劇院、茶館、影樓等地標元素，文化氛圍濃郁，以中心花園、景觀櫻花大道為展示切入點，生態環境優良。

新密中心城區：庫存不足，新盤稀缺

再看新密中心城區，分為以下幾個區域：

規劃圖▼

永威金域藍灣▼

基本信息：

這可以說是永威起家的項目，在新密西區是標杆一樣的存在，目前實景現房，中心跌水景觀做得很棒。項目總佔地面積200畝，總建築面積約30萬㎡，綜合綠化率高達40%以上。項目以景觀湖為中心，將整個小區劃分為東西兩個地塊。規劃有89-132㎡ 高層、116-215㎡洋房、380-540㎡別墅。

銷售狀況：

目前尾盤銷售售階段，剩餘幾套高層和別墅，高層7800元/平，別墅18000-25000元/平，由於面積太大，去化緩慢。

據說永威在北邊鄭州城市學院東邊還有一塊地，會打造超越金域藍灣的產品，值得期待。此外永威還與新密簽約了白寨鎮永威特色小鎮項目和袁莊鄉改造項目。袁莊鄉項目位於新密袁莊鄉袁莊村和拐溝村部分區域，佔地面積3200畝，打造為集商務、商業、文化、度假、教育、居住於一體的綜合發展區，構建全方位產城融合新密北部新城，打造具有新密山地風景特色的魅力特色小鎮。

中海東城半島▼

基本信息：

項目位於密州大道與溱水路口，是新密東城區流量盤的代表，由鄭州中海房地產開發有限公司開發（此中海非央企中海），項目佔地約700畝，總規劃建築面積約115萬平方米，擬6期開發，是目前新密市區體量較大的大型城市綜合社區。整體規劃主要包括高端住宅、購物中心、寫字樓、酒店式公寓、步行街、五星級酒店、商務會所等，涵蓋品質居住、購物、餐飲、休閒娛樂、商務等多種功能。項目自身配建有北京師範大學老教授協會實驗幼兒園，已於2016年9月招生開學。

銷售狀況：

二期三期住宅基本售罄，高層售價在6800-7300元/平，目前主推四期中海院子產品，面積從125-300㎡不等，從廣告到產品都有濃濃的泰禾style，再看看案名，不禁佩服這開發商山寨的功力。

金海洋香蜜花都▼

基本信息：

項目由新密本土知名房企金海洋地產開發，位於青屏大街與平安路交會處西南角，佔地面積150畝，總建築面積約30萬㎡，容積率2.3，由南向北規劃為三級臺地，南面為7.5層洋房，依次為11層小高層和26層高層，小區西北角商住兩用的公寓。

銷售狀況：

目前洋房基本售罄，高層尾盤在售，均價6800元/平。

結語

以煤炭起家的新密，曾創造過這樣一個傳說，但凡新下線的轎車或者新款手機，最領先時尚的，一週之內都能在新密見到，豐富的礦產資源在給新密帶來紅利的同時，也給新密造成了汙染，扣上了一個黑漆漆的稱號“煤城”。

資源型經濟轉變的今天，新密政府編制的《新密全域旅遊規劃》詳細地表達了發展旅遊城市的大思想，要把1001平方公里的新密搞成一個旅遊大景區，而文化旅遊業勢必成為新密的支柱型產業。隨之而來的是新密古城、文創小鎮、體育小鎮、健康小鎮等一系列的小鎮。

但特色小鎮的房地產化是新密市格外要注意的，如果過度房地產化，再加上當前新密樓市供不應求的局面，“假小鎮真地產”很容易拉高地價，影響新密可持續發展。唯有嚴控房地產開發，才能確保特色小鎮特色化。

房地產企業董事長、總裁、總經理等核心人員關注：

中國房地產融資、代建、代銷去庫存盈利模式創新戰略總裁班
新經濟下的地產金融新模式

【時間】 2018年11月24-25日（2天1夜）

【地點】 中國● 北京● 清華科技園

【參會對象】 全國房地產開發及產業鏈董事長和核心高層、行業領導

【搶票熱線】 136-8105-7532

【主辦單位】清華房地產商會、華城小鎮、中國房地產商會等

【短信報名】請回複姓名－公司－職位到13681057532

峰會主題：

【第一板塊】融資：如何快速融資100億？

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