材料來源：大洋網、鳳凰財經 房頻綜合整理
廣州擬出臺又一重磅級別的城市更新新政！
近日，廣州市人民政府官網發佈了《關於深入推進城市更新工作的實施細則（徵求意見稿）》的公告，對城市更新給出了33條政策層面上的鼓勵。
1、城市更新項目建成的商服類物業，可向個人、個體工商戶和其他非法人單位銷售。
眾所周知，廣州在經歷了330新政後，商辦市場成交一度腰斬，無論是成交量還是市場整體環境都是一夜回到解放前。
此次對於商服類物業的優化，能讓當下的商辦市場得到緩解。
2、城市更新項目涉及繳交土地出讓金可分期繳納，首次繳交比例不低於30%，餘款1年內繳清。
3、鼓勵舊村改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償。
（1）對採用政府徵收方式改造的，由徵收主體按照市場評估價收購村民房屋，村民按照人（戶籍人口）均建築面積50平方米的標準、建安成本回購住房；
在規定時間內完成簽約的，可按人（戶籍人口）均建築面積不高於20平方米給予獎勵回購，村集體物業按照集體收入不降低的原則復建。
（2）對採用自行改造、與有關單位合作改造的舊村，同樣按照先收購房屋後回購的方式實施補償。
4、舊村改造項目住宅規劃淨容積率不超過5.3（含）的，原則上可以採用全面改造方式進行改造。
5、舊村全面改造項目，涉及復建安置房（包括復建集體物業）免徵城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。
公眾可在11月11日前向廣州市城市更新局反映相關意見和建議。
以下為公告原文：
關於深入推進城市更新工作的實施細則
（徵求意見稿）
為貫徹落實省《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規字〔2018〕3號），加快推進城市更新工作，結合我市實際，制定本實施細則。
一、“三舊”改造地塊數據庫動態調整
（一）“三舊”改造標圖建庫實行動態調整，每季度調整一次。市城市更新局於每年12月底前報省自然資源廳備案。
政府重點項目可實時申請調整。納入“三舊”改造標圖建庫和辦理完善歷史用地手續的用地時間為2009年12月31日前。
（二）區政府（區城市更新機構、廣州空港委）對申報資料的負責。數據申報統一使用2000國家大地座標系，國土規劃等部門配合做好基礎資料共享。
二、推進舊村莊全面改造
（三）鼓勵舊村改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償。
對採用政府徵收方式改造的，由徵收主體按照市場評估價收購村民房屋，村民按照人（戶籍人口）均建築面積50平方米的標準、建安成本回購住房；
在規定時間內完成簽約的，可按人（戶籍人口）均建築面積不高於20平方米給予獎勵回購。村集體物業按照集體收入不降低的原則復建。
（四）對採用自行改造、與有關單位合作改造的舊村，可以由農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方作為主體，按照本細則第（三）條政府組織的方式實施收購補償。
農村集體經濟組織需按規定將改造範圍內集體建設用地全部申請轉為國有建設用地。收購的市場評估價由區政府結合實際情況確定。
（五）舊村全面改造將土壤環境調查評估及處理、地價評估、土地勘測定界、土地出讓金、拆遷獎勵等實際發生的費用增加納入改造成本。
拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%。改造成本中屬於動態調整的項目，由市城市更新部門按年度動態調整。
（六）舊村全面改造成本原則上接近同區域的土地徵拆成本，具體項目的改造成本核算由區政府（廣州空港委）研究確定。
（七）舊村改造項目住宅規劃淨容積率不超過5.3（含）的，原則上可以採用全面改造方式進行改造，超過5.3的以綜合整治方式進行改造為主。
（八）舊村全面改造項目不超過4.5（含）的，由區政府（廣州空港委）組織審核審定；超過4.5，但不超過5.3（含）的，由市城市更新局審核報市城市更新工作領導小組審定；超過5.3的，報市城市更新工作領導小組研究同意後審定。
（九）允許改造條件成熟、改造需求迫切的舊村全面改造項目實時申請納入城市更新計劃（項目庫），納入計劃（項目庫）的改造項目需調整相關控制性詳細規劃的，可視為已完成規劃調整的必要性論證。
（十）單箇舊村全面改造項目因用地和規劃條件限制無法資金平衡的，政府可將舊村周邊符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的用地劃撥作為安置與公益設施用地，納入舊村改造一併實施建設，也可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式在全區統籌平衡；市重點項目，可在全市統籌平衡。
（十一）舊村全面改造項目，涉及復建安置房（包括復建集體物業）免徵城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。村集體安置物業原則上由村民按照股份分享，不得分割到戶。
（十二）規範舊村改造引入合作企業招商工作。廣州市城市更新土地整備保障中心負責招商文件審查工作。經審查符合市、區城市更新政策的，通過廣州公共資源交易中心或區三資平臺招商，確定合作企業。
三、加大國有土地上舊廠改造收益支持
（十三）國有土地上舊廠不改變土地用途以協議出讓方式供地的（商品住宅除外），按辦理土地有償使用手續時市場評估地價的40%計收土地出讓金。“工改工”項目無需繳交土地出讓金。
（十四）科研、教育、醫療、體育機構經市政府批准，利用自有土地進行城市更新改造的，改造開發后土地用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續按劃撥方式使用。
需辦理有償使用手續的，經批准後可以協議出讓方式供地，其中，教育、醫療、體育可按照相應地段辦公用途市場評估地價的20％計收土地出讓金；保留工業用地性質的科研用地在不低於國家、省規定的土地出讓最低價前提下，可以按照相應地段辦公用途市場評估地價的20%計收土地出讓金；市級以上駐穗科研機構的科研用途用地，科研按照相應地段辦公用途市場評估地價的20%計收土地出讓金；
其餘商務設施性質科研用地原自有部分可以按照相應地段辦公用途市場評估地價的40%、容積率增加部分按照相應地段辦公用途市場評估地價的60%計收土地出讓金。上述情形項目均須在土地出讓合同中明確整體確權、不可分割轉讓和違反相關規定須按照商服用途補繳土地出讓金等內容。
（十五）現有工業用地經批准採用權屬人自行改造方式的，按工業用地供應的科技企業孵化器，且其房屋不可分割轉讓的，可不增收工業用地土地出讓金；按工業用地供應的科技企業孵化器房屋可分割轉讓的，土地出讓起始價在不低於上述不可分割轉讓工業用地出讓起始價的前提下，按照相應地段辦公用途市場評估地價的20%，並扣減原已繳的土地用途及剩餘期限的地價，計算應繳納的土地出讓金。
（十六）城市更新用地發展新型產業（即M0產業用地），按照市的M0產業用地的相關標準執行。
（十七）國有土地上舊廠改變用途以協議出讓方式供地的（商品住宅除外），按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估地價的60%計收土地出讓金。
（十八）舊廠改造交由政府收回，改為居住或商業服務業設施等經營性用地的，居住用地毛容積率2.0以下（含）、商業服務業設施用地毛容積率2.5以下（含）部分，也可按不高於公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的60%計算補償款。
居住用地毛容積率2.0、商業服務業設施用地毛容積率2.5以上部分，按該部分的公開出讓成交價或新規劃用途市場評估地價的10%計算補償款。
（十九）除本細則第（十八）條規定情形外，舊廠原土地權屬人申請由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容積率2.5商業市場評估價的50%計算補償款。
土地儲備機構與原土地權屬人簽訂收地協議後12個月內完成交地的，可按上述商業市場評估價的10%增加獎勵。
（二十）舊廠改造交由政府收回，改造範圍內2009年12月31日前已建成、土地利用總體規劃為建設用地但未能納入標圖建庫的用地，可按不高於同地段毛容積率2.0商業市場評估價的40%計算補償款；改造範圍內土地利用總體規劃為非建設用地的，按現狀市場評估價計算補償款。
（二十一）市場評估價的有效期按《城鎮土地估價規程》的規定執行。舊廠改造交由政府收回的補償款支付方式由土地儲備機構與原土地權屬人自行協商。
原土地權屬人選擇公開出讓後分成的，原則上預付補償款不超過新規劃用途基準地價的60%。
（二十二）“三舊”自行改造屬於經營性項目的，權屬人應按控制性詳細規劃要求，將不低於該項目用地面積的15%用於城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設，建成後無償移交市政府指定的接收部門，涉及市政道路的，由改造主體拆平後無償移交政府。移交的用地不需補繳土地出讓金。
用地面積不足15%的，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地的，將不足部分用地按市政府批准的控制性詳細規劃容積率（整宗用地平均毛容積率）計算建築面積，按辦理土地有償使用手續時整宗用地國有土地上房屋市場評估均價（不含土地出讓金）折算貨幣，納入應補繳的土地出讓金範圍上繳財政。
四、推進成片連片改造
（二十三）舊城區連片改造項目，經改造範圍內90%以上住戶（或權屬人）表決同意，在確定開發建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一併通過招標等方式確定土地使用權人（改造單位）。
由區政府(廣州空港委)作為徵收主體，改造單位出資，完成徵收補償後，簽訂土地使用權出讓合同。
（二十四）成片連片改造範圍內未能納入標圖建庫的建設用地及現狀建築，可參照“三舊”政策進行補償，推進改造。涉及的農用地和未利用地按相關規定辦理。
（二十五）成片連片改造項目可按照“價值相等、自願互利”的原則進行土地置換，包括集體建設用地與集體建設用地之間、集體建設用地與國有建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換。
五、加大城市更新項目支持力度
（二十六）國有企業利用自有存量用地建設租賃住房，按城市更新政策可協議出讓的，土地出讓金的補繳按本細則第（十三）條、第（十七）條規定執行。
（二十七）村集體經濟組織可利用集體建設用地（含村留用地）、集體物業復建用地建設租賃住房。
（二十八）城市更新項目建成的商服類物業，可向個人、個體工商戶和其他非法人單位銷售。
（二十九）城市更新項目涉及繳交土地出讓金可分期繳納，首次繳交比例不低於30%，餘款1年內繳清。
六、加快完善歷史用地手續
（三十）加快推進“工改工”和“工改商”等完善歷史用地徵收手續工作。完善歷史用地手續後的“工改工”用地按辦理供地手續時同地段工業用途市場評估價的40%補繳土地出讓金，“工改商”等用地按辦理供地手續時同地段新規劃用途市場評估價的60%補繳土地出讓金。
“工改商品住宅”或“工改其他公共設施”用地，完善手續後由政府按國有舊廠政策收儲。
（三十一）已批准完善歷史用地徵收手續的用地，憑改造方案批覆申辦規劃、國土等後續報建審批手續，參照《廣州市人民政府關於印發廣州市申請使用建設用地規則的通知》（穗府〔2015〕15號）有關規定辦理。
七、其他
（三十二）2017年3月14日前已批覆的改造項目，批覆有明確要求的按批覆辦理供地。批覆未明確要求的，按照批覆時的城市更新政策辦理供地。
（三十三）本意見自2018年 月 日起施行，有效期5年。我市原有規定與本細則不一致的，以本細則為準。
值得一提的是，來自廣州城市更新局權威數據顯示，廣州城市更新項目2017-2019年計劃保障供地9.26平方公里，商住用地約4平方公里，市政配套0.66平方公里。
當中，2018年計劃保障供地3.8平方公里。其中商住用地1.41平方公里，住宅建面417.28萬平，商業建面167.89萬平。
閱讀更多 廣州淘房志 的文章
