昨天，由中城聯盟主辦、明源地產研究院戰略支持的第四屆中城聯盟論壇，在北京舉辦。300位地產及相關產業的總裁、董事長參加了這個會議。明源君也應邀出席。
世聯行董事長陳勁松、鏈家董事長左暉、御風集團董事長馮侖、旭輝集團董事長林中、新地集團董事長漆洪波、朗詩綠色集團董事長田明等17位大咖先後登臺演講，主題非常豐富。他們明確回答了地產人目前最關心的4個問題：
1、未來3年，地產行業會怎樣？樓市會怎樣？
2、哪些與地產相關的企業能逆襲、做大？
3、拿地買房，要去哪些城市？要躲開哪些城市？
4、地產人如何擺脫焦慮，擁有未來？
下面是明源君現場整理的部分核心內容（未經演講者本人審閱）。
01
旭輝林中：
2019“穩”，2020“轉”
2021新一輪黃金十年開啟
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市場短期就是看政策。
政策對供給、需求、價格這三個大的變量施加作用，政策其實也是有很多的邏輯性可以去把握得。
中期主要看基本面，比如人口和經濟。
為什麼有些城市表現得非常好，有些城市沒落？人口的增長以及經濟的增長，決定潛在需求的數量、支付的能力，和有錢以後對美好生活不斷的嚮往。
長期主要看國運。
只要不發生戰爭，繼續改革開放，就會國運昌盛、民富國強。
對長期看好的人來說，短期波動我們所看到的都是機會。
1到3年是非常短的週期，中週期是5到10年，長週期則是10年以上。2019-2021年是一個短週期。
2019年我要用一個主題字就是“穩”，2019年一共有七個穩。
第一個穩量。即使預測2019年比2018年交易少5%，還是非常大的量，整個房地產的交易金額也能到12、 13萬億。
第二個是穩價。全國的均價企穩，甚至略有上升。不同的城市基本上都能企穩。
第三個穩投資。2019年的房地產投資的增速還是能維持6%左右。
第四個穩槓桿。2019年房企槓桿會穩中有降。
第五個穩增長。前40強2018年1—11月，維持37%以上的增長，2019即使增長放緩，但仍是可持續的。
第六穩預期。2019年大家對房地產中長期的發展會越來越有信心。
第七穩政策。分城施策、價格管理這個政策會運行很多年，2019年的政策也會比較穩定。
2020年的主題字是“轉”，很多東西會發生變化。
第一個政策可能會稍微寬鬆，甚至有一些鼓勵行業發展的政策出臺。因為經過2019年以後整個房地產行業已經很穩，所以過緊的一些政策可能會逐步退出。
第二個市場會轉暖。我們相信2020年的市場會比2019年要好。
第三個就是供需結構會轉好。之前潛在需求比較大的地方供給不足，需求不夠大的地方則有庫存的壓力。2020年供需結構會越來越好，人跟地是匹配的。
第四個高增長轉高質量。TOP30的企業平均增長率會維持在10%到20%，開始追求持續的有質量的增長，比如產品和服務的質量、財務的質量、經營的質量。
第五個房地產行業迴歸製造服務業。利潤比較薄、價格增長得比較平穩。
微小的差異在競爭中會被放得很大，因為競爭的均衡性、戰略的同質化，你建安成本比別人便宜五六百塊、產品溢價讓利潤率有1到2的領先度，都會極大放大你在市場上的競爭能力。
開發商越來越回到製造業的盈利模式，圍繞著美好生活的服務越來越多。
第六是利潤會轉平。8到9以上的利潤在這個行業是可持續的，但是這個行業已經告別了暴利的時代，將來也不可能會再有這種時代。更多的靠產品的運營、產品的週轉、靠服務、靠品質、靠品牌。2020年行業平均利潤相比2018年上半年一定會有下滑。
第七需求轉品質改善。很多人擔心人口增長變慢，總體看起來可能確實如此，但是宏觀有問題不代表著微觀有問題。
比如至少有20%的城市它的人口是在增長的。我們怎麼去把握這20%的城市。
我們35歲到45歲改善的人群從2億增長到2.4億，我們怎麼去把握改善的機會？
只要企業的產品好服務好，有競爭力，就能抵禦宏觀的趨勢。
2021年的主題字是“啟”，這是一個新週期的開啟。
這一輪房地產下行跟以前不一樣，同樣的未來到2021年以後，這個行業開始進入新一輪復甦的時候也跟以前不一樣。
最不一樣的是不像以前那麼快，以前是急速的調整然後又快速的上漲，但是這一輪不會，因為政府、開發商、客戶都越來越有智慧。
新一輪週期會有什麼特點呢？
第一個特點是平穩增長。
房價可能每年漲6-8%，和GDP是同步的，和人均收入增長是同步的，但是可能會連續漲8年、10年。雖然增長變慢，但是8年之後，也是增長了一倍。這對企業業績和購房者都有影響。
第二個特點是市場更加健康以及更加有質量，無論是產品的質量、服務的質量、房企的質量，都會更高。
第三個是上升週期比較長，下行週期比較短。
這一輪上升週期會是城市化的黃金十年，從58%--70%左右。
中國未來十年的城市化，一定是圍繞著中央規劃19個城市群的佈局，特別是新興的一些城市群，比如長江中游、成渝等地。
而不同的城市也應該採取完全不同的策略。
1、一線城市已經進入持有階段，適合做資產的持有運營，而不再適合做規模，再一線城市做規模將是緣木求魚。
2、如果要做開發規模，二線、強三線市場是最好的，應該是主戰場。
3、三、四、五線在未來幾年城市化率是最快的，因為他們現在城市化率只有40%左右。所以未來增長會很快。
當然預測不準確的可能很大，所以我們要提高適應環境的能力，更靈敏地應對變化。
02
馮侖：
後開發時代這8類公司能做大
未來20年仍然是房地產的好年代
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中城聯盟內部討論，有一個共識，那就是我們正在進入後開發時代，就是由單一的住宅開發、銷售這樣一個模式，進入到產品線越來越多、價值鏈越來越長、商業模式越來越複雜的另一個模式。
後開發時代究竟有一些什麼樣的公司能做大？
首先傳統開發商要走上“慢、穩、精、富”的道路。
從全世界來看，當人均GDP過了1萬美金之後，傳統的開發總體就逐漸地減量、收縮，這時候開發商就會出現以下4個變化：第一要慢，活變慢了；第二要穩，財務越來越健康；第三要精，產品越來越注重品質、管理越來越細；第四錢還不能少賺，所以要富。
第二類能做大的公司是金融類的。
一種是隻投資，比如黑石。另一種比如一些REITs公司，也開發、銷售，還出租、運營，但是本質是一個金融性的公司，管理團隊大部分是金融專家。
第三類叫做收費開發商。
也就是能力很強，用別人的錢做開發，回報率超高。有的企業選擇項目，測算IRR到26%以上才跟你合作。收開發管理費、收銷售佣金、收物業管理費、收額外的獎勵，自己如果有一點投資，賣掉也可以賺錢。就是靠本事把活兒幹完，路上不停收錢。
第四類叫專業開發商。
就是隻做一種專業產品，比如普洛斯專門做物流。還有的專門做商業。他們有資源有能力，比如產業資源，不是一兩天可以煉成的。
第五類是類金融公司。
同時也做開發、銷售、管理、運營，全部都做。但是它的商業模式很大程度上用了金融。比如一家上市公司，融資很便宜，一塊地持有7年、8年後賣掉，賣地本身賺一筆錢，那邊股價大漲再賺一筆錢，這就是一種金融操作。
第六類是更細分的專業資產管理公司。
比如說有一家旗下大概200多棟寫字樓，將近390億美金的一個資產包，然後他每年賣幾棟、又買幾棟，根據資產收益情況不斷評估，不斷調整。
還有管理公寓，也是幾百棟公寓細分，然後都做成REITs。
第七類是房屋製造商。
比如日本只有房屋製造的大公司，沒有特別大的地產商。為什麼呢？因為地都是私人的，一小塊一小塊的。
而松下房屋、豐田房屋，他們認為汽車是帶輪子的房子，房子是固定的汽車。他們用工業化的方式把房屋做到極致，你有地我就可以給你做，一年可以做到10萬套。
第八類就是“互聯網+”或者“科技+”的公司
比如我們都知道的Wework、Airbnb。
一個男人什麼時候就算成熟了？就是當天涼了，不再等媽媽提醒你穿秋褲的時候，自己把秋褲穿上了，就算長大了。
到今天，地產行業總算學會自己穿上秋褲了。
對於後開發時代的新賽道而言，有的公司已經早跑了幾年，但是大部分公司在同一條起跑線上，這就是大家的機會。20年後，剛才講到的這些類大公司，可能就會出現在你們手中。
未來20年，仍然是一個房地產持續發展的好時候、好光景、好年代，我們應該聚焦在我們自己的本業上，研究借鑑別人的模式，也創造出我們自己的業績，不辜負我們自己。
03
世聯行陳勁松：
用這3個規律
判斷一個城市未來是否會有前途
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第一個叫陀螺定律。
不斷螺旋上升的這個市場，未來它能夠繼續旋轉下去嗎？什麼樣的情況下它會有問題呢？有些城市，會不會有房地產突然的失速甚至倒掉呢？
陀螺你不抽它開始慢下來，但它不會倒，隔一段時間再抽也可以。
陀螺是否會倒，隔多久會倒，取決於那個陀螺三個最主要的變量：質量、半徑、外力。
我們判斷一個城市的質量有很多數據和標準……如果簡單地拿一個數我們願意用第三產業的總量來看。
半徑我們採用的這個是購房半徑。客戶80%到底來源於哪裡？它的半徑到底有多大？北京、上海、深圳、重慶，購房的半徑遷徙的距離和我們的三線城市是不一樣的。
外力就是錢，簡單一點就是本外幣存款餘額增速。有些地方外力就是混改。
如果質量不高、半徑又小、又很久沒有外力，那麼陀螺就可能會倒。
第二個叫簡·雅各布斯定律。
他說結構單一是停滯的先導特徵，當一個城市的產業過度依賴於單一的某一個產業的話，它未來發展會出現很大的問題。
簡·雅各布斯還說過一點，當一個城市大家都高消費，而沒有向未來投資，這個城市就會走向衰敗。什麼是向未來投資呢？說簡單點就是創投，創投代表年輕人的未來、代表產業的未來，代表有可能替代進口甚至是顛覆現有的產業結構的未來。
第三個是價格定律。
管制政策既不能替代也不能增加真實的供應，供應不足的話，無論向租還是向購傾斜，事實上都會造成價格規律依然存在，造成另一方價格的上漲。
供需是決定價格的唯一的規律，千規律、萬規律，價值規律第一條。
04
即使明天就是世界末日
今天也要種一顆蘋果樹
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上面都是乾貨，昨天的論壇上，還有幾位非地產人發表了演講，其中就有著名學者吳伯凡。現場一些地產老總覺得，他提到的一些格言和思維，對激進、焦慮的地產人，很有啟發。
比如下面這句話：
即使世界明天就要毀滅，今天我仍然要在自己的花園裡種下一棵小蘋果樹。
也就是說，我們關注未來，同時我們又必須要把眼前的最小的事情做好，只有把眼前最小的事情做好，未來才會向我們展現出一種意義。
吳伯凡還提到了一種思維方式：“大教堂思維”。
科隆大教堂，始建於1248年，工程時斷時續，至1880年才宣告完工，耗時超過600年，至今仍修繕工程不斷。
巴塞羅那有一座聖家堂，是最著名的爛尾工程，從1882年開始建到今天還沒有建完，可能2025年也建不完。
德魯克說，做企業其實是有三種境界的。
有一個旅行者看到一個建築工地。
問第一個石匠說你在做什麼，那個人說我找到了一個好飯碗；
問第二個石匠你在做什麼，這個石匠說我做的是方圓幾十裡最好的手藝活；
問第三個石匠你在做什麼，他說我在建一座大教堂。雖然那個教堂可能200年以後才會出現。
這就是做公司的三種境界：掙口飯吃、在行業裡領先、創造未來。
一個企業員工，即使他做得是最普通的搬磚工作，只要他認為自己是在建大教堂，在創造未來，主觀能動性是完全不一樣的。
地產人可以想一想，你現在追求的成功在100年以後是不是一種成功？
我們的城市以及時代越來越需要一種不僅僅是標識我們個人成功的建築和企業，越來越需要一種昭示著意義的建築。
一座偉大的建築是能夠跟時間成為盟友的，時間越是流逝它們愈加完美。壞的建築的共同特點是：時間是它們的敵人，隨著時間的流逝，逐漸的它會變成一堆垃圾。
地產人要做有意義的事、做有意義的建築、做有意義的企業、做有意義的城市。
（整理：明源地產研究院 天風）
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