這幾天比較懈怠原創的稿子寫得少了，其一：市場下行，的確沒什麼好寫的；其二：沒有特別值得寫的項目，剛需樓盤現在就是順銷，部分樓盤價格已經調整差不多，但是銷售政策上還有下探空間；各種高配、精裝樓盤大部分都縮水，也不好去做平盤；其三：我越來越懶了。
今天寫點開發商的無奈，購房者的彷徨。還有滿天飛的調控放鬆的虛假消息。
市場下行誰也改變不了 開發商很無奈
最近見了不少的開發商，跟營銷負責人聊的最多的自然是市場，他們也很悲觀，因為在整體市場下行的趨勢下，不管你怎麼營銷都不會引起熱銷，效果甚微。
現在市場上有兩種樓盤，一種意向購房者很多，買的不多，購房者都在觀望，怕買完降價，自己吃虧，不敢出手；還有一種樓盤是意向客戶都很少，樓盤根本沒有什麼知名度。
有思路的開發商營銷策略很連貫，每一步都能有一些實際的效果，比如售樓處每週的各種暖場活動，人氣上來了，口碑上去了，結合首付分期、價格調整、贈送地下室、車位等，銷售上也能上去。開發商工作人員辛苦點，但是日積月累的效果是看得見的。
而還有一些樓盤，活動不多，只想著找精準客戶，當別人連你的樓盤名字都不知道的時候，哪來的那麼多的精準客戶，精準營銷說起來容易，真正做圈層會累死人的，關鍵開發商價格還虛高，帶去100組客戶沒幾組有效客戶，也是難為分銷商和置業顧問了。
購房者心態轉變 沉住氣選擇
購房者現在獲取信息的渠道越來越多，知道現在房價漲不動，雖然並不知道什麼原因，但是看售樓處的人氣就能判斷一二，自然買房的時候也就不那麼慌張。現在的市場行情才算正常的銷售狀態，買賣雙方相對公平，沒有投機客參與的市場，迴歸平靜。
開發商的促銷組合拳還沒有打完，購房者大部分都怕自己早買了，開發商萬一降價怎麼辦？所以聰明的購房者會關注自己關心的樓盤，降價了，首付分期了，車位、地下室贈送了之後才會出手，否則那就耐心等待。
給開發商的良策
希望開發商早制定銷售策略的時候，每一步促銷都要給到業主實惠，換位思考如果你是購房者在這樣的市場下會不會買房？怎樣才能打動購房者。
去掉精裝修、降價、贈送車位、地下室、首付分期、延緩購房者辦理貸款時間（現在利率上浮，不管首套還是二套短期內辦貸款都不合適），這些策略都應該盡力幫購房者向公司爭取，只有實打實的給到業主優惠才能打動購房者，在公司的承受範圍之內將所有的促銷政策用到極致。
政策是死的人是活的，這麼多年見識了很多開發商的各種促銷玩法。記得2014年濟南市場最不好的時候，有個開發商3-5萬訂房，首付暫緩交齊，正常時間網籤等促銷手段，攪動東部片區。同時旁邊有幾個樓盤被擠兌的毫無應對措施，因為很多開發公司制度的確太死板。
現在濟南樓市有的開發商已經開始降價，或者變相贈送車位，都是很好的辦法。比如：唐冶玖唐府小高層業主一萬就能買車位，業主得實惠，開發商銷售也能提震一下。
給購房者的建議
“今年年底之前一直都是樓市下行週期，不必急，慢慢選即可，明年上半年大概率也不會好轉，但下半年到後年不好說，要看今年底的中央經濟工作會議怎麼定調，要看中國經濟基本面變化，是好轉還是更差。”
所以針對濟南樓市，給購房者的建議就是——沒有降價的樓盤不要買，沒有調整首付方式的不要買，大部分精裝修房子不要買。（沒有絕對，做精裝比較專業的開發商樓盤，部分優質項目還是可以買的）
另外已經接近尾盤的樓盤，別指望有大的下降空間，有了部分價格調整基本上也就差不多了，一旦大規模降價前期業主肯定是不願意的。
房地產限購政策短時間內不會放鬆
樓市的調控政策是一步步加碼的，不可能一下就會放鬆。即使要放鬆也會是等到市場冷卻的時候，現在還是人人聊房子的階段，一旦放鬆調控，前面政策的所有戰果豈不是全部付之東流？所以千萬不要相信這些謠言。
濟南樓市最少要經歷一年2014-2015那時的健康行情，現在談樓市放鬆為時過早。
總結：本輪房價下跌是房價上漲之後必須要經歷的回調，不回調始終存在風險，擠壓泡沫，時間換空間是必須要經歷的。最近首套房、二套房的利率上浮略有放鬆跡象，等到利率不上浮我認為才是相對比較好的購房窗口。那時候價格也基本調整到位，很多銷售政策對購房者會更有利。
樓市短週期雖有頂和底，但中長週期還會上漲。短期房地產政策仍不會放鬆，甚至有可能繼續收緊(如房地產稅法草案出臺、對於房屋預售政策微調等)，但隨著房價、房地產投資的回落，供需平衡穩定之後，週期性放鬆房地產政策遲早要來。
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