最近關於樓市回暖的文章車載斗量，但是每一篇文章下面，不相信樓市回暖的留言，更是多如牛毛。
他們究竟誰是誰非，相信很多人困惑不已。偉人說過，沒有調查就沒有發言權。
於是，上週筆者跑了10幾個樓盤，尋問了10幾個好友，詳細調研了一番，發現當下的樓市有以下幾個特點：
01
陽春真來了
下圖是我整理的，2019年3月，鄭州市主城區+滎陽東+中牟的開盤數據（不想仔細看的，可以看後面的分析）。
3月份以上區域共有23個項目開盤，共推出4349套房源，去化3471套，去化率80%。
結合上週的調研情況，我認為這個數據比較靠譜。原因有三點：
1、表格中有去化好的樓盤，也有去化不好的樓盤，後面我們會詳細分析。這些樓盤的去化數據，大部分符合我的調研結果。
2、我問過幾個朋友，他們有的是置業顧問，有的是相關負責人，他們的感受也是樓市正在變暖，最近買房的人已經明顯變多。
3、最近一個月，大概有10幾個朋友和網友讓我推薦房子，以前每個月最多五六個人（這些樓盤是不是得給我錢？）。他們著急買房的理由基本一樣：怕調控放鬆以後，房價上漲。
我問他們為什麼害怕調控放鬆，回答也基本一樣，就是現在全國各地好像都在放鬆調控，有降低首付的，有降低利率的，甚至還有放鬆限購的。加上前一段鄭州的傳言，讓人不得不著急。
所以，總體去化80%這個數據是比較可信的，可能和實際有出入，但出入不會太大。
02
區域冷熱在分化
總體去化率很好，達到80%。但是細分到每個區域，卻有很大不同，簡直就是冰火兩重天。
從上表中我們可以看到：
楊金片區、綠博組團、管南片區、惠濟區、南龍湖、港區、二七新區，常西湖新區去化率都很好，在80%以上或左右。
而中牟縣城、濱河國際新城、高新區、中原區去化率就比較差，在70%以下。
最好的區域去化率100%，最差的區域去化率25%，數字相差巨大。
這個數據和我調研的結果也基本一致，一定程度上能夠看出當下哪些區域比較火熱，哪些區域比較冷清。
所以，我們說的樓市回暖，不是所有區域的回暖，而是幾個區域的熱賣帶動的整體性回暖。
03
樓盤去化也在分化
如果上面的兩張表格結合起來看，我們還能總結出更多的規律。
1、有些區域去化率不好，不是因為該區域不行，而是該區域某些樓盤拉了後退。
例如高新區，錢隆城去化率95%，而萬科美景橙果去化率只有51%。
經開區碧桂園天璽去化率86%，而正商匯航佳苑只有68%。兩者一平均，總體去化率就低了。
所以，我們也不能說這些區域比較冷清。
2、鄭州人越來越注重品質和環境
萬科美景橙果均價11000元，是高新區最低的樓盤之一，但因為商品房和安置房混合開發，所以賣的就不好。
正商匯航佳苑均價12500元，也屬於經開區價格最低的之一，但因為周邊全是廠房，所以賣的也不好。
3、品質差不多，價格才是王道
開盤量大，去化率還比較高的樓盤，價格都比較便宜。
例如正商家河家，12500元/平，屬於周圍價格最低的樓盤之一，開盤2次，一共推出376套房子，賣了357套，平均去化率95%。
碧桂園雙湖城，位於南龍湖，均價8500元，比周圍的樓盤要低一些，推出387套，去化100%。
4、利好區域，房價微漲，銷量仍然較好
管南和常西湖新區的富田九鼎公館（14500以上）、融信奧體世紀（14000元）、世貿璀璨熙湖（16000元），價格都超出來很多人的預期，但是去化率卻相當不錯。
另外，永威西郡也漲到了14200元左右，而年前我陪朋友去看的時候，才13700元。
當然，價格也不能太高，璀璨熙湖洋房20000元，賣的就不好。
綜上，我們可以總結一下：
去化率較好的樓盤有兩種：價格低於預期或位處較大利好區域。
去化率不好的樓盤也有兩種：自身品質有瑕疵或區域品質不太好。
這4種情況都符合我們的常識，也符合筆者調研的結果，所以，從這個角度看，也能證明這些開盤數據的真實性。
04
市場購買力仍然旺盛
前段時間，鄭州放開限購的傳言漫天飛舞，幾個樓盤開盤即售罄的新聞傳遍了大街小巷，搞的人心惶惶。
受此影響，3月第三週，鄭州一共推出1522套房源，明顯高於前兩週，但去化率卻高達93%，是3月去化率最大的一週。
不過，很快官方就出了闢謠聲明，這一波小高潮也很快被壓制住了。從上圖中我們可以看到，3月第4周的去化率又下降到了74%，迴歸正常水平。
由此，我們能從中得到經驗和教訓，即：雖然調控了兩年，但市場的購買力仍然很旺盛，調控政策如果大規模放開，樓市肯定會逆轉。
所以，儘管很多地方已經放鬆了調控、放開了限價而房價並未上漲，但鄭州和其它城市並不一樣，屬於調控較早，手段較嚴，房價較低的城市，因此，仍然不能生搬硬套，而是應該根據實情出發，謹慎調控。
05
未來市場，趨向看好
好了，現在我們來總結一下當前鄭州的樓市情況：
1、樓市整體回暖是真的，不必再質疑。
2、但是，並不是全部回暖，而是部分區域回暖，有的區域還是比較冷清。
3、為什麼整體回暖？因為有些區域的房子便宜，以價換量，所以買的人比較多。而有些區域近期有較大的利好，所以購房者比較樂觀。
4、鄭州的購買力還很旺盛，一個傳言就讓去化率高了20%，所以，調控怎麼放鬆，需要謹慎對待。
那麼，在這種複雜的情況下，鄭州的房地產市場下一步會如何發展呢？
放鬆調控已經成了大趨勢，所以，鄭州後續應該也會慢慢放鬆，這一點應該沒有人會質疑。
放鬆之後，樓市會怎樣？
我認為，首先是量起來，就跟3月第3週一樣，去化率猛增，這一點已經被證明，其次是價格回調。回調是指房價被壓制太低的區域，漲到合理水平。
這一點，比鄭州先一步放鬆調控的佛山、蘇州、南京、海南、燕郊都已經證明過了。筆者在南京和燕郊的同學近期都在買房，我和他們聯繫過很多次，房價確確實實出現了微漲。中科院的報告也能證明。
3月28日，中國社會科學院財經戰略研究院發佈《中國住房市場發展月度分析報告（201903）》顯示，今年2月，全國房價總體止跌回漲，142個樣本城市房價平均環比上漲0.355%，房價環比上漲城市94個，環比下跌的城市為48個。
而在1-2月間出現試探性上漲的城市中，一線城市整體小幅上漲，準一線城市以微漲為主，二線城市基本止跌回漲，三四線房價總體止跌小漲，個別城市較快上漲。
所以，鄭州房價回調是必然的。至於鄭州的房價什麼時候會回調，還要重點關注近期的土拍市場，因為從土拍中能看到開發商對市場的信心，也能看到政府對樓市的態度。
如果土拍比較火熱，那麼，房價距離回調就不遠了，如果土地繼續流拍，那麼，市場將會更加冷卻。
本月，鄭州將有19宗土地入市，包含12宗住宅用地、3宗商務用地、4宗倉儲用地。其中管城區7宗，金水區4宗，經開區3宗，中原區2宗，二七區、鄭東新區、白沙各1宗。
鄭州房價會不會馬上回調，就要看這些土地的拍賣情況。
從今年以來，全國各地的土拍火熱的情況看，鄭州的土拍，應該也會比較熱鬧，購房者一定要特別注意！
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