坊間及網上盛傳了近半個月的蘇州調控政策終於在昨天（5月11日）落地，之前被輿論影響的市場情緒和購房心態也隨之塵埃落定。這一次調控，蘇州來真的了。
此次調控政策劃重點：
新房三年限售：園區全域、新區部分重點區域（東起京杭運河，西至珠江路，南至竹園路，北至鄧尉路）即獅山板塊新房限售；
二手房五年限售：園區二手房市場交易的產權房需要滿五年才能進行轉讓；
土地：超過市場指導價5～10%需工程竣工驗收後方可申請預售許可。將土地競價超過市場指導價10～25%後轉為一次報價出讓方式。
優化完善住房學位政策：園區和其他市（縣）、區根據情況結合實際情況優化完善施教區內住房的學位政策。
人才優先購買政策：園區全域內，房地產開發企業應當將預（銷）售許可建築面積50～60%的住房，優先出售給在蘇州工業園區就業、創業並在本市無自有住房的人才。
從2016年開始，蘇州樓市調控政策陸續出臺，從限購、限價、限貸、到現在的限售，政府“四限齊活”以穩定蘇州樓市，堅持中央房住不炒的定位。
2017年初開始，全國多個城市頒佈限售政策，但蘇州市區一直遲遲沒有動作。時隔兩年，在部分限售城市的“首批限售（2年）房源已經解凍”、部分城市放開限售的時刻，蘇州宣佈加入限售大軍。
蘇州克而瑞分析師對本次調控政策解讀如下：
穩地價
將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置，區間設置為超過市場指導價5～10%，“現房銷售”的閾值將降低，房企的競價空間必然被進一步壓縮。實則是為了控制地價，提醒房企謹慎拿地。
2019年以來市區幾場土拍部分板塊的樓面地價屢次被刷新，土地市場作為樓市的風向標，政府從源頭上收緊土地政策，進而促進蘇州樓市的健康發展。
一區一策、針對性調控
本次調控並沒有“全市一刀切”，僅針對園區和新區獅山板塊。眾所周知，園區和新區獅山板塊是蘇州樓市最熱門的兩大區域，近半年來，蘇州地市和房市的熱度持續走高，以園區和新區獅山尤甚：土地市場高價地頻出，房價領漲全蘇州，千人排隊搶房、新盤即開即罄……在這樣的市場環境下，針對這兩個區域進行新房限售三年、園區二手房限售五年，以此整頓這兩個區域市場的投機和跟風行為，來倡導購房者理性購房。
可見政府通過對這些熱門區域的調控，旨在對這些區域樓市進行降溫。此次調控響應中央“房住不炒、一城一策、因城施策”的號召，甚至做到了針對性很強的“
一區一策”，如後期市場熱度持續走高，不排除調控持續加碼的可能性。這樣來看，此次限售只涉及兩個熱門區域，也是為後期的調控加碼留有餘手。利好人才購房，鼓勵人才定居蘇州
人才優先購買政策，是政府鼓勵人才定居蘇州的一項重大舉措。
人才是一個城市的核心競爭力，近幾年，隨著蘇州產業和人口的升級，蘇州在人才引進上一直給予優厚的購房政策。4月22日吳中人才新政提出每年提供一定數量房源面向優質高科技企業和高層次人才定向優惠出售；給予優購房實際銷售價格20%-30%不等的折扣獎勵。
給予人才優惠的購房政策，勢必將吸引更多的高層次人才入駐蘇州，這是一種“築巢引鳳”的行為，未來的蘇州園區將是精英人才聚集地，無形中也助推園區樓市的價值走向新巔峰 。
梳理此次調控的影響，克而瑞蘇州房產測評分析師認為：
影響一、園區和新區獅山市場需求應聲而落
該項政策對於在新區和園區短期投資炒賣行為會有立竿見影的打擊效果，短期內投機型購房需求將被抑制，自住客戶將改變之前的非理性購房態度，進而謹慎地挑選房源。園區和新區市場的需求量將會銳減，房價趨於平穩和健康。
園區全域限售，新房三年，二手房五年，還是比較嚴苛的。有網友戲稱“不動產”變成了“不能動的”資產！園區二手房的接盤率將大為降低，市場熱度也應聲而降。
同時置換客戶的變現週期將大大拉長，不管對於新房還是二手房的成交，都會帶來明顯降溫。
影響二、非限售區域市場需求或增加
限售區域的大量投資客將會流向不限售的其他幾個區，將直接帶動姑蘇、吳中、相城、吳江和新區其他板塊市場需求量的增加，一定程度上刺激這些非限售區域的房價，從趨勢來看，這些非限售區域的房價或將呈現上漲態勢。
影響三、房企在蘇拿地態度開始謹慎
房企對整個蘇州土地市場的預期由此前的樂觀轉向謹慎，尤其在園區和新區獅山板塊拿地態度愈加謹慎，同時在其他非限售區域拿地也保持理性，土地市場將有所降溫。
房企購房者將如何應對？
調控之下，對於購房者而言：
自住客（包括首次置業客戶和改善型客戶）尤其是作為政策鼓勵和保護的對象的剛需族，仍可以在市區範圍內選擇合適的樓盤入手 。
對於投資客而言，尤其是短期內投機炒房的客戶而言，是調控政策的重點打擊對象，考慮拿到園區和新區獅山房源的產證三年內就拋售的短期投機炒作行為可以休矣；但如果可以接受中長期持有，園區和新區獅山作為蘇州兩大核心區域，房價將會隨著區域價值的提升還將有進一步上升空間，一些優質樓盤仍存在投資價值。但無論如何，由於未來政策和市場的不確定性，投資還是要謹慎。
對於房企而言：
從投資拿地角度來說，在調控嚴苛、高度講政治的蘇州市場上，房企拿地應該更為謹慎，尤其是在2016年-2017年還有數十宗高價地尚未解套的背景下，蘇州土地市場有機會但也有陷阱。
從產品打造和營銷角度來說，面對已經進入改善時代品質為王的蘇州新房市場，客戶需求精研和產品品質的打造是房企始終應該堅守的重心。
結語
從三月份至今的蘇州樓市來看，新區滸墅關板塊、科技城板塊和吳江吳江運東板塊的樓市也是如火如荼，多個樓盤開盤推新銷售火爆，這些新晉熱門板塊將吸納限售區域的大量外溢客戶，市場熱度將會延續。
總的來說，此次調控是政府針對過熱的區域樓市採取的一劑鎮定劑，通過一系列調控政策來穩地價、穩房價、穩預期，打擊園區和新區獅山短期炒房行為，讓房企理性拿地，從而促進蘇州房地產市場的健康穩定發展。
但是從力度上來看，仍留有餘地，可謂“溫柔一刀”。新晉的熱門板塊是否會因接下來樓市過熱而迫使政府被動降溫，一切皆有可能。
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