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提問：房姐好，座標北京，父母離婚又再婚身上都房，自己也有房，，想改善居住換房這情況是不是隻有賣房或者抵押貸一個途徑了？
首先梳理資源，再定目標，再倒推過程。
回答：通常來說，如果不是已經溢價的房子，或者翻過幾倍以上的房子，我們優先選擇抵押，但在北京前者也比較多，所以這裡優先看房子的情況。
根據房子抵押或者出售兩種情況，再結合你們的貸款能力，看看能買多少總價的房子。
再看你們的目標偏好，是否溢價，能不能評估足貸足，然後進一步平衡。
這裡的關鍵，是看你們的首付和貸款資源，以及如何合理的利用房票和貸票。
提問：房姐請教下，深圳sfsd，150萬首付您有什麼片區推薦嗎？
回答：150萬首付，看你能夠gp貸到多少。
如果是純投資標的，500-800都有可能，所以跨度區間會很大。
福田南，南山老破大，前海老破大，西麗，碧海都有。
提問：房姐，我的錢比較少，如果買上車的老破小，可能總價要很低，遠一點的地方可以買嗎？
回答：選籌邊界：
北到天通苑；
東北來廣營，酒仙橋；
東到常營，管莊；
東南十里河；
南邊宋家莊；
西南大興線，豐臺站；
西面正常不過東二環。
另外儘量買到兩居不要一居。
提問：剛看到您之前的一個回答，說東恆時代地理位置有缺陷，能具體解釋下嗎？
回答：鐵路阻隔，距離朝陽路較遠，距離建國路中間被高原上的通惠園阻隔，西邊是四環，東邊都是超大型社區，沒有逐級道路溝通連接。
地段好地勢差，在北京有非常多類似區域。
提問：房姐好，大興保利春天裡小四居95平，425的報價，性價比怎麼樣？另外好像說這個小區附近有火葬場的說法，是嗎？
回答：保利春天現在的價格我認為性價比不高，屬於區域的典型大眾樓盤。
距離很遠忽略掉。
北京以前遍佈墳地，不要在意「痕跡」，看「當下」。
提問：房姐你好，請問一下我聯繫到朋友的一手分銷中介，中介表示1.能幫忙排隊搶房2.能有少許優惠
費用開發商直接給他們核算分銷業績
需要我將徵信身份信息等交給中介，請問:這種模式是否真實存在的，2.將個人徵信報告交給中介，有沒有風險
回答：分銷是傳統的銷售模式。
中介能不能拿到分銷，具體的條件，價格是什麼？為什麼要給你優惠？這些你有沒有計算？還是說無從得知
購房首選渠道，渠道靠譜有信譽的，即使項目出現問題，渠道出於品牌和信譽，也會想辦法幫你解決。
遞交材料，還是信譽和靠譜程度的問題。
提問：房姐您好，請問多軍一般50萬資金週轉2個月，一般用那種融資/貸款產品一般利率在多少？
回答：如果是機構空墊，北京目前是1%/10天
多軍熟人拆借圈，一般人12.5%左右
提問：房姐好，小白，去年Bj北三環上車，首付借款60w。當前現金0，現金流0，工資稅後60，年底部分30，明年年底sfd結清一部分，會有2萬/月現金流釋放。非常看好以及想買農展館棗營團結湖一帶二套，我們老師有什麼好的建議麼，最近是日思夜想團結湖，班都不想上了
回答：去年上車盤暫不看對今年操作沒有太大幫助，負債要計算進來。
當前的現金約等於0，年底打你有60萬現金，這個情況在北京或者其他一線都不適合上車。
團結湖（老公房）一帶漲過了，更多看金臺路甜水園，農展館棗營的老公房相對比團結湖還要貴點，不建議。
所以如果還在北京買，你加上你有一套上車盤，建議現金能湊到250萬再買北京，不然建議去重慶或者瀋陽這些門檻比較低的城市。
陸續辦卡辦貸，隨時保持未來6-12個月現金流預期。
提問：房姐好，本人的北京戶口下半年就要落下來了，到時準備離職，想買個落戶的房子，預算不多，想買個總價200多萬，可以買通州，請問有推薦的區域及小區嗎？謝謝
回答：不建議買通州，溢價比較嚴重。
北京500萬紅海
400萬血海
300萬骨海
200萬總價基本沒有正常盤，大多溢價
首付資金多少？貸票資質，能否接受抵押？
提問：觀承別墅這個樓盤怎麼樣？中央別墅區投入很不錯的。
回答：如果北京人口依然像2015那樣大規模增長，那麼郊區擴張我是看好的，哪怕中央別墅區5萬多有小溢價，未來漲幅可以吞掉。
但北京已經開始內卷化，這一批郊區新房在購買力慣性下依舊還不錯，價格沒有迴歸合理，和價值依然有間距，並在未來一段時間沒有預期的人口利好，所以戰略上謹慎。
萬科觀承不怎麼樣，另外遠郊別墅這種需求很小眾，風險性高，金融性差，
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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