華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
在“穩房價穩地價穩預期”的調控方向下，全國大中城市的土地出讓收入總體仍保持較快增長。來自中原地產研究中心的統計數據顯示，截至10月24日，2019年全國50大城市合計的土地出讓金額為3.33萬億，同比上漲幅度達18%。
值得注意的是，儘管數據驚人，但事實上土地市場的熱度主要集中在上半年。市場分析人士指出，隨著房住不炒、穩定預期政策持續發力，房地產市場整體熱度自三季度就已經緩解。而在房地產調控不放鬆的大背景下，土地市場的熱度不會繼續上升。中原地產中國大陸區副總裁兼原萃總裁劉天暘強調， “房地產市場平穩是共識。”
杭州居首
中原地產首席分析師張大偉近日指出，全國土地市場整體依然高位運行，50大城市9個半月賣地超過3萬億，“這是歷史第一次，創造了同期紀錄。”
根據中原地產研究中心近日發佈的統計數據，截至10月24日，今年全國50大城市合計的土地出讓金額已達到3.33萬億元，同比上漲幅度達18%。其中，有9個城市的土地收入突破千億。《華夏時報》記者發現，2018年只有7座城市的土地出讓金破千億，而今年“銀十”還未結束，就有9座城市進入到了“千億俱樂部”，全國土地市場的熱度可見一斑。
9個土地出讓金額破千億的城市中，杭州依然穩居首位，攬金2383億元。根據中國指數研究院等機構的數據，此次穩居全國土地出讓金排行榜首位的杭州，上半年已經“吸金”1423億元，也是領跑全國土地市場。
緊隨其後的蘇州、上海，分別獲得了1431億元及1407億元；剩餘六座城市依次為武漢（1396億元）、北京（1331億元）、南京（1298億元）、天津（1217億元）、寧波（1193億元）、重慶（1154億元）。此外，福州、廣州、鄭州、成都、昆明、溫州等17個城市年內土地出讓金額也均超過500億元。
從城市分佈來看，長三角與中西部仍為房企佈局重點區域。58安居客房產研究院首席分析師張波指出，當前房企的拿地策略已經愈加清晰，形成長三角、粵港澳大灣區、環渤海、成渝等重點城市群的佈局戰略已是眾多房企的共識，尤其是長三角和粵港澳大灣區是大型品牌房企的重倉所在。
整體來看，2019年土地市場在二季度明顯衝高。進入三季度，在各種政策的影響之下，不少城市的土地市場有所退燒。隨著房企拿地力度的放緩，地價走勢也隨之放緩。中國社科院財經戰略研究院、住房大數據項目組組長鄒琳華強調，2019年土地市場主要是上半年比較熱，下半年就轉冷了：“上半年熱主要是兩個原因：一是2018年部分城市火熱帶來的慣性，二是2019年初樓市有個小陽春。”
以排名第二位的蘇州為例。上半年眾多房企積極參拍，拿地熱情高漲，蘇州土地市場上高溢價率成為常態。但隨著5·11調控新政及7·24新政的相繼落地，房企對整個蘇州土地市場的預期由此前的樂觀轉向謹慎，土拍形勢每況愈下。克而瑞蘇常片區總經理戈文問提供的數據顯示，2019年前三季度，蘇州市區出讓了55宗涉宅經營地塊，而每個季度的土拍平均溢價率分別為19.2%、40.0%及6.7%。事實上，進入三季度，蘇州土地市場開始出現流拍，且底價、低溢價成交成為主流，同時，多宗地塊由國企託底摘牌。
“從房企今年拿地的整體態勢上來看，已經表現出了明顯謹慎的一面。”張波指出，從全國來看，實際上今年前三季度整體土地出讓的金額和麵積同比下滑了近2成，同時土地溢價率也整體顯現下滑，“土地市場降溫已是事實。”
房地產市場平穩仍是共識
一邊是對於“穩地價”的強調，一邊卻是熱點城市土地出讓金額的逐年上漲。對於這種看似矛盾的現象，易居研究院總監嚴躍進直言，這側面說明了地方政府的財政壓力有點多，需要通過出讓土地來快速增加土地財政的收入。
但另一方面，嚴躍進也認為，土地出讓金額的增長，說明部分熱點的城市開發規模還是比較大的。
與其觀點類似，在劉天暘看來，土地出讓金高企只是一個現象，背後更深層次的原因是房企對於杭州等熱點城市價值的預期在不斷增強。
“城市土地出讓金總額是出讓量與出讓價格的雙重作用。”劉天暘向《華夏時報》記者解釋說，城市的土地價格是城市人口、交通、產業等多重價值的表現載體。
以杭州為例，劉天暘指出，在市場整體平穩的大環境下，房地產是杭州城市發展的其中一個環節。近年杭州土地出讓數量相對較多，這是因為城市正處於升級轉型階段，高土地供應量是匹配城市進程快速發展的規劃需求結果。而順應整體向上發展的城市趨勢，作為稀缺資源的土地必定會吸引各大房企眼光。劉天暘同時強調，房企在杭州的發展策略也從快速週轉逐步轉型到城市深耕運營，高投入之下的長遠戰略意義更為深遠。
儘管不少熱點城市的土地出讓金額數據較高，但張波認為，總體來看，在“房住不炒”的大背景下，樓市“三穩”目標得到了有效落實，土地層面的地價穩定也保持了較好的體現。
對於接下來的土地市場，受訪的業內人士公認，政府“穩房價穩地價穩預期”的調控目標不會改變。鄒琳華表示，下半年土地市場也降溫了，而調控方向沒有變化，“到今年底熱度也不會提升。”劉天暘也強調， “房地產市場平穩是共識。”亦有行業人士認為，土地市場是房地產市場的源頭市場。隨著土地市場的全面降溫，將會進一步傳導到住宅市場。
事實上，中國指數研究院近期發佈統計數據顯示，10月以來，全國土地市場供應量環比下滑，宅地供應環比微降。其中，一線城市供應量環比微增，成交量較上月下滑逾四成，出讓金縮水近6成；二線城市的供應環比降逾兩成；成交方面，整體供應量環比減少逾四成，出讓金總額同比、環比縮水。此外，三四線城市供應量微增，成交量環比縮水近半，出讓金總額環比下滑近半。
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