文| 時代財經 童潔 黃銀橋 2018年是遠洋集團（以下簡稱“遠洋”）想要晉級千億規模的節點，但加速奔跑中的這家房企卻交出了一份不孚眾望的年中答卷。
上半年，遠洋完成合約銷售金額451.06億元，按年同比大幅增長48%，創造了歷史新高。但在結轉盈利方面，遠洋卻打了個“小趔趄”，今年上半年，遠洋的毛利潤及淨利潤均出現下滑，分別錄得36.15億元和23.33億元，同比降幅為5%和13%。
遠洋管理層在8月24日的投資者會議上將收入結轉下降的原因歸結於三個方面，除了結轉佔比及合作項目增加影響並表外，多元化業務的轉型也被看作是“元兇”之一。“新的業務、非開發業務佔用了相當大一部分的資源和管理精力”管理層說。
遠洋調整步伐
今年年初，遠洋集團董事局主席兼行政總裁李明向外喊話“遠洋3年內要挺進2000億隊伍”，並表示未來三年，遠洋的銷售額能夠保持50%的增速。
為了支撐起兩千億的設想，遠洋決定效仿龍頭房企的“快週轉”戰略。一方面定下“368”原則，即3個月內建造，6個月內開始推盤，8個月內銷售首批項目的50%；另一方面加大了拿地的力度，並重新劃定拿地的標準。
上半年，遠洋在20個城市共購入39宗土地，新增土地儲備604萬平方米，新增土地貨值超過1300億元。地塊的選擇上，今年遠洋更傾向於體量較小的地塊，39宗土地中，20萬平方米以下的地塊佔比達到74%，超過30萬平方米的僅佔5%。
這樣的調整來自於對過去的反思，遠洋管理層向投資者透露，集團內部對於現在的土地投資把控非常嚴格，這反應在投資標準等方面。時代財經獲悉，遠洋目前的拿地嚴格要求體量不能太大，其次產品本身的定位不能是豪宅或者別墅。
“遠洋圍繞著剛需、首改來拿項目，這一類項目的測算基本在限價範圍內，測算的時候不存在價格博弈。這不僅是保證了我們產品投資的快週轉，也是為了在安全邊際上保持一個合理的開發速度和銷售週期。”
同樣，在區域的佈局上，遠洋也進行了反思。遠洋曾經走過不少彎路，過去很長一段時間，遠洋熱衷於在“大本營”北京及周邊區域高價搶地，原以為看上去熱火朝天的京津冀能夠將其推至巔峰，但各種調控政策陸續出臺。
如今，遠洋對於投資區域的選擇格外謹慎。管理層認為，關於投資區域，僅判斷區域已經失效，而是要以項目的可盈利投機來判斷才是合理的。
近兩三年，遠洋意識到區域佈局對於規模成長的重要性，其試圖構建一個相對均衡的區域佈局網絡，並有意弱化了京津冀的佔比，逐步加大在其他區域的投資力度。今年上半年，在遠洋的土儲結構中，京津冀地區佔比從41%下降至37%，長三角和珠三角地區佔比有所上升。
“從短期來看，京津冀四個月的停工是不可抗的，如此一來，投資的資金成本、財務成本肯定會增加，因此，遠洋對投資京津冀相對較審慎。從長期來看，遠洋更願意按長江來劃線，長江以南和長江以北的區域大致維持在1:1的比例，圍繞市場的熱點、政策的導向來實施投資。”
由於早幾年遠洋在拿地方面過於保守，多以合作方式拿地，一些項目因為未操盤或權益佔比較低而影響並表。管理層坦言，現在遠洋原則上“不操盤、不併表的就不合作”。今年上半年，遠洋的權益問題得到些許改善，權益比例從52%上升至56%。
儘管遠洋在不斷進行調整，但上半年的成績仍然低於市場的預期。遠洋管理層表示，“遠洋所有的指標表現相對保守、落後、慢也好，主要因為公司對去年和前年的形勢判斷上不是很樂觀，相對來說在策略上就不夠積極。同時內部也有原有股東制約的地方。總的來說還是要提高規模，加快速度。”
偏離航道？
規模決定成敗的賽場上，拿地並不是唯一的戰略命題。2016年，“遠洋地產”更名為“遠洋集團”，去掉名字中的“地產”兩字，遠洋宣佈要走多元化發展的道路。這兩年，遠洋努力構建著自己的多元業務版圖。
遠洋的多元化轉型計劃中包含了負責不動產開發投資的“遠洋商業”；負責養老、物業的“遠洋服務”；主攻房地產金融的“遠洋資本”；以及涉及設計研究、建築類經營的“遠洋營造”。在遠洋的規劃中，住宅開發業務與多元化業務4：6是“最佳”的配比。
和大部分強調多元化發展的房企一樣，遠洋希望這些新的業務能夠在未來為其帶來可觀的收入和利潤。自決定走多元化道路以來，遠洋就在這些業務上傾注了大量的資金和精力，各個業務板塊的規模也在近幾年得到顯著的提升。
按照管理層的說法，非住宅開發業務之外，遠洋有約400萬平方米的物業開發週期會長一點，至少需要五到六年，因此，遠洋想每一年都有10萬平方米以上的新增開發、新增運營裝到核心物業資產包裡去。
半年報披露，截至2018年6月底，遠洋商業運營和在建的投資性物業達360萬平方米，其中有2%為長租公寓；服務方面，遠洋旗下物業公司“遠洋億家”已進入28個城市，在管面積5000萬平，同比增長56%；而遠洋的養老地產品牌“椿萱茂”在營項目增至9個，供給約2200個床位，輕重資產結合模式儲備床位超10000個。
不可否認的是，多元業務確實給遠洋帶來了一些機遇，這不僅體現在業績上，也體現在融資機遇的獲取方面。遠洋的資產證券化根據遠洋現在持有物業來分類，一類叫核心物業基金，涉及遠洋核心的寫字樓等，第二類則是商業物業的證券化。
管理層介紹，目前遠洋的核心物業基金已經與國內外一些基金進行權益合作，遠洋自留約30%-40%權益對資產進行實質性的控制，今年在現金流方面會實現比較大的回收，在當期的淨利潤方面也會有大的貢獻。商業物業證券化方面，遠洋也在嘗試推進一些REITs產品。
隨著規模擴大，遠洋的多元業務勢頭良好。上半年，多元化業務的收入佔比大幅上升，其中物業管理業務實現營業收入7.95億元，同比增長38%；增值服務方面收入的增長則接近翻番。
不過，多元化轉型也分散了遠洋的資源和精力，遠洋管理層坦承，存量及持有的物業、新業務、非開發業務佔用相當大的資源和管理的精力，“所以我們現在加快把遠洋迴歸到一個以開發業務為主的軌道上來。”
有提振股價計劃
在推動各項業務發展之外，過去的半年，遠洋與安邦之間的關係產生了微妙的變化，關於兩者的未來，是業界最想窺探的故事。
2018年春節剛過，一則安邦原董事長吳小暉因集資詐騙、職務侵權被拘捕的消息在業界炸了鍋。作為國內的險資巨頭，多年來，地產一直是安邦的重點投資領域。早在2015年，安邦就已坐穩遠洋第二大股東的位置。
吳小暉事件爆發之後，安邦陷入水深火熱之中，旗下萬億資產由誰接盤備受關注。5月，遠洋成為了“接盤俠”之一，其發公告稱，以零對價的形式收購安邦旗下全資子公司邦邦置業50%股權。
通過邦邦置業，遠洋全面接管了安邦旗下全部存量不動產項目的處置及運營管理等，相關項目將納入遠洋管理體系，統一由遠洋進行建設、銷售及運營。
此前，不斷有消息稱已有多個安邦的項目完成了工商變更手續，但始終未能得到遠洋確切的答覆。此次業績會上，再被問到收購安邦存量資產包的進展，李明沒有過多的回應，僅表示目前各項工作進展順利。
需要注意的是，就在8月9日，遠洋經歷了一場人事換血：李虎、李洪波、姚大鋒、上官清4名董事辭任；慄利玲、符飛兩位來自安邦接管工作組的陌生面孔進入董事局，遠洋董事會小組精簡至12人。
外界將接管安邦資產及人事層面的大換血看作遠洋業務轉型的推手，畢竟遠洋曾許下願望，到2020年，遠洋資本的管理規模超過1500億元、遠洋商業的權益租金收入達40億元、長租公寓“邦舍”今年計劃增至1.4萬間等。
儘管如此，遠洋的股價仍舊萎靡不振，半年報發佈之後，跌勢尤為明顯。8月23日，遠洋的股價跌破一年以來最低值，至3.89港元/股。有投資者現場發問，股東是否會選擇回購。
但險資持股30%的“紅線”留下的操作空間並不大，目前遠洋的前兩大股東仍是中國人壽和安邦，中國人壽持股29.59%，安邦持股29.58%。不過，管理層透露，針對股價低迷的情況，已經開始著手有方案，會逐漸披露。
值得注意的是，相較於2015年時中國人壽和安邦29.78%和29.77%的持股，遠洋最新的股權結構中，兩者的持股比例都有微弱的減少。管理層透露，對於兩個大股東的持股比例，實際上是存在一定干預，“這一次變化比較微小，但慢慢在做變化。”
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