根據日本住房金融廳（Japan Housing Finance Agency）針對處理私人抵押貸款的金融機構進行的一項調查，2018財年約有70％的抵押貸款借款人是“浮動利率型”的，並且連續兩年曾上升趨勢。
不用說，是低利率的吸引力。 自2020年初以來，提供利率在0.3％範圍內的銀行終於出現了，對浮動利率貸款的低息競爭可能會變得更加活躍。
■便宜有便宜的理由！
“便宜有便宜的理由”一詞說的正是這種浮動利率貸款。利率波動會改變本金的利率，但利率波動的風險是由金融機構承擔的是``固定利率類型''，例如Flat 35，而利率波動的風險由貸款借款人承擔，在銀行等金融機構中佔據主導地位則是 “浮動利率型”。
“因為大家都選擇浮動利率型”，“因為利率在過去20年中沒有變化”，許多人選擇矇蔽自己的雙眼，鈍化自己對承擔利率波動風險的擔心。
因此，這一次，我們將以一般借款（等額本息）為例，仔細研究浮動利率貸款的風險。
如果銀行等金融機構認為利率不會像過去那樣改變，則固定利率或浮動利率可以採用相同利率。 但是，對於連續12年儲蓄額排名第一的三菱UFJ銀行而言，當前固定利率類型的抵押貸款利率為1.63％，浮動利率類型的利率為0.525％（截至2020年2月），兩者相差 1.105％。 外觀上存在大約三倍的利率差異。
利率差異表示利率波動風險的大小。 例如，對於固定期限的類型，銀行等金融機構認為，如果銀行等金融機構沒能取得當利率上升時會增加的利息（還貸方的還款額不會改變），則如果該利率水平不在1.63％左右，它將不划算。
如果借款人承擔利率波動的風險（讓借款人承擔增加的利息，而金融機構則將利息全部收入囊中），則低利率最初設置為0.525％，儘管與1.63%相比，金融機構損失了1.105％的利息，但是可以全部接收到隨利率增加而增加的利息，那就維持均衡了。這樣來考慮金融機構的利率的話，你就會覺得很有道理。
如果浮動利率和固定利率之間有明顯的變動，那麼銀行和其他金融機構將假定，在幾十年的長期抵押貸款償還中，利率波動的影響將不可避免。這樣判斷看起來是對的。
■利率上升時適得其反的“浮動利率類型的三個特徵”
說到浮動利率風險，許多人認為，當利率上升時，每月還款額會增加，但浮動利率類型的月還款額本身比固定期限選擇類型的漲幅要小。原因是如果是一般借貸（等額本息）的話，就符合“浮動利率類型獨有的三個特徵”。
對於浮動利率，通常每年對所適用的利率進行兩次審查。因此，如果在修改利率後每月還款額髮生變化，那麼還款方面將很困難，因此採用的主流機制是，每月還款額將每5年進行一次審核（第一個特徵：5年規則），接下來的5年的最大漲幅是前5年的125％（第二個特徵：125％規則）。
讓我們看兩個例子，其中一個是利率完全不波動[情況1]，以及另一個例子是，利率在10年中以3％的速度逐漸增加[情況2]。
■由於利率提高，支付的利息大幅增加......
如果應用5年規則和125％規則，則最初的5年為102,000日元，第6至10年不超過127,500日元（≒128,000日元= 102,000日元x 125％），以及第11至15年不超過159,000日元（127,500日元x 125％）。
因此，只要您可以償還每月還款額，它就不會破產。 “由於利率上升，還款額突然增加，而無法償還而發生破產”的可能性，有時比在固定期限結束時，適用利率沒有上限的固定期限選擇類型更高。
作為浮動利率風險，我特別擔心由於利率上升而只付利息的風險。
與情況2一樣，利率越高，利息負擔就越大。 由於增加的利息負擔，本金還款速度將減慢。 當利率上升時，第一個特徵（五年規則）適得其反。
住宅10年還款後的抵押餘額為第一種情況為2914萬日元，第二種情況為3259萬日元。 儘管情況2的每月還款額比情況1增加了約135萬日元，但情況2的本金還款減少了345萬日元。
如果僅在此示例中查看每月還款，則在還款的第六年中，它將僅從102,000日元增加到最高128,000日元，因此您不會注意到您支付的利息增加了......很多家庭在不瞭解浮動利率型的機制的情況下就貸款了。如果您使用浮動利率類型，則每六個月檢查一次還款預定表的細分很重要。
■超過了125％的規則
另外，如情況2所示，當利率上升時，第二個特徵（125％規則）將被超越。要在剩餘的25年中償還還款10年後剩餘的3,259萬日元的抵押貸款餘額，本來應為每月償還額161,000日元（利率為3.4％），但基於125％的規則，如上所述，每月還款上限為159,000日元（102,000日元x 125％x 125％）。該差額中的約0.2萬日元不能打折抵消，在159,000日元中，分配給本金的金額將通過從原始計劃中減少約2,000日元而進行調整。
此外，即使支付了相同的每月還款額，由於所應用的利率上升，利息負擔也會增加，最壞的情況是，整個月還款額將被利息佔用，甚至有可能超過還款額，出現“未付利息”。這是浮動利率類型的第三個特徵。
未付利息可能會累積，達到數十萬日元，但是如果您在進入下一個五年之前未支付累積的金額，則未來五年的每月還款額的全部金額可能是利息。與情況2一樣，本金還款的比例在下降，可能將每月十幾萬日元還款額都充當利息，但本金卻不會減少1日元...最可怕的是可能會陷入這種情況。
好吧，問題在於還款期結束時。 作為這三個特徵的結果，您是否看到當利率上升時，即使還款期限到了，有可能還沒還完本金（而且是大量的）。 由於沒有被允許延長還款期限，因此剩餘債務將一次性支付，例如退休金。 如果您無法付款，則您可能正處於破產之路。
即使您付出瞭如此之高的價格，還是沒有償還完貸款，如果您不注意，那就悲劇了。 查看定期發送的償還預定表，並注意利息負擔是否比原始計劃有所增加。重要的是要考慮可能無法長時間持續還款的措施。
■提防“過度借貸的風險”
利率波動的風險當然令人恐懼，但是如果借款金額少或還款期短，則可以享受低利率帶來的好處並控制風險。如果您已經借錢並擔心，最好增加儲蓄，以防出現問題。重要的是對貸款進行再融資，改變條件，提早還款等提供資金儲備。
而且，我們希望提防那些會以可變利率貸款的人有過度借貸的風險。這是因為在某些情況下，使用浮動利率類型的人會去購買高價房產，並抵押貸款不適合他們償還能力的金額。
換句話說，按揭貸款的年還款額有一個一般的上限，取決於其年收入。年收入為400萬日元的人通常一年可以借入最高140萬日元（= 400萬日元x 35％）的各種貸款。只要抵押的本金和利息總額在上限之內，就可以從銀行等借錢。因此，利率越低，借貸就越多。
讓我們看一下借貸，其中考慮到獎學金和汽車貸款，這些抵押貸款的年收入負擔率最高可達年收入的30％。如果一個年收入為800萬日元的人以0.5％的適用利率（浮動利率類型）借款，則為7700萬日元;如果以1.6％（固定利率類型）借款，則為6430萬日元，這是可以多借款1200萬日元以上的計算結果（篩選利率和年收入負擔率的規則因金融機構而異。）
很多人說：“我打算以與租金相同的價格購買它，但我是借用了它的計劃，該計劃要比我的租金多花費幾萬日元。”“不小心把獎金還款也加入了抵押貸款的計劃裡。”這些情況都傾向於過度借貸。
如果借入過多的原因是“除非該房地產是浮動利率類型，否則不會將其交付給期望的房地產”，特別是沒有儲蓄的家庭來說，那麼很有可能在利率上升時將無法逃脫。而且我認為，過度借貸的風險要比利率波動的風險更嚴重，因為在現階段沒有任何利率上升跡象，已經存在諸如還款困難等負面影響。
■防止過度借貸的方法之一
由於工作方式改革對加班的抑制，收入減少了，有些人無法償還抵押貸款。 我只要一想到利率上升就會替他們感到害怕。
防止過度借貸的方法之一是“等額本金”進行借貸。 由於初始每月還款額大於等額本息還款額，因此抵押貸款篩選變得更加嚴格，這對於防止過度借貸是有效的。如果是等額本金，則浮動利率類型的上述“三個特徵”實際上不會適用。 並非所有銀行都可以處理等額本金，因此如果您有興趣，請調查一下。
抵押貸款一旦借入，便與數十年的借貸條件息息相關。 一旦您開始借貸它，它就具有瀕臨破產的可怕面。 希望您在借貸時可以花些時間收集信息並找到不會讓自己後悔的計劃。
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